Comprar una propiedad en Chile es, casi siempre, la operación más grande de una vida, y se firma con documentos que casi nadie sabe leer. El estudio de títulos es el momento en que alguien los lee por usted, antes de que el dinero cambie de manos: revisa quién es realmente el dueño, cómo llegó a serlo, qué cargas pesan sobre el inmueble y si lo que se le está vendiendo puede transferirse sin problemas. No es un trámite ni un certificado: es un informe que termina con una recomendación, y esa recomendación a veces es que no compre. Esta página explica qué se mira, en qué orden, qué defectos aparecen con más frecuencia y qué se puede hacer con cada uno.
1. Qué es un estudio de títulos y qué le entregan al final
Un estudio de títulos es el examen jurídico de la historia de una propiedad: de dónde viene, por qué manos pasó, qué cargas se inscribieron sobre ella y si quien hoy se presenta como dueño puede efectivamente venderla.
Conviene entender de dónde nace esa necesidad. En Chile, la tradición del dominio de los bienes raíces se efectúa por la inscripción del título en el Registro del Conservador, y lo mismo ocurre con el usufructo, el uso, la habitación, el censo y la hipoteca cuando recaen sobre inmuebles. Esa inscripción se practica en el Registro Conservatorio del territorio donde está situado el inmueble; si el predio pertenece a varios territorios, hay que inscribir en cada uno.
El Registro Conservatorio es, entonces, la fuente central para examinar el dominio y los derechos inscritos. Pero un estudio completo no se agota ahí: hay que contrastarlo con antecedentes civiles —estado civil y régimen patrimonial del vendedor—, tributarios, urbanísticos, sucesorios y materiales, porque una parte de lo que puede arruinar una compra no está en el Registro o no está completo en él.
El producto del trabajo es un informe escrito. Y un informe serio no dice solamente «los títulos están conformes»: individualiza cada documento revisado, describe los defectos que encontró, califica cada uno según su gravedad y termina con una recomendación concreta. Las recomendaciones posibles son tres: comprar, comprar sujeto a que antes se corrijan determinadas cosas, o no comprar todavía.
2. Cuándo pedirlo, y cómo condicionar la promesa
El error más caro que vemos es haber firmado primero y consultado después. Cuando el estudio llega tarde, el comprador ya está atado a un contrato de promesa con multa, o ya entregó un pie, o ya solicitó un crédito, y su margen para negociar desaparece.
El momento correcto es antes de firmar cualquier documento que lo obligue. La promesa ya compromete, y una cláusula penal mal calibrada convierte un defecto de títulos en una pérdida de dinero.
Ese es también el momento de revisar el borrador de la escritura: qué se declara, qué se garantiza y qué ocurre si algo de lo declarado resulta falso. Las obligaciones que asume cada parte y las cláusulas que conviene exigir están explicadas en el contrato de compraventa. El estudio dice qué se está comprando; el contrato, en qué condiciones.
Cuando la operación ya está en marcha, la promesa puede sujetarse a una condición de aprobación de títulos. Pero aquí hay que tener cuidado con cómo se redacta, y no basta con hablar de que el estudio resulte «satisfactorio»: una condición que dependa de la mera voluntad de quien se obliga es nula, de modo que la cláusula debe apoyarse en hechos y criterios verificables. Una cláusula útil define quién hace el estudio, en qué plazo se emite el informe, qué tipo de defectos habilitan a formular reparos, cuánto tiempo tiene el vendedor para subsanarlos y qué ocurre con las sumas entregadas si no lo hace, con restitución íntegra. Sin esos cinco elementos, la condición se transforma en la discusión siguiente.
Cuando hay banco de por medio, la advertencia es distinta: la revisión que hace el banco protege al banco. Se hace para asegurar que la hipoteca quede bien constituida y no equivale a una asesoría jurídica independiente prestada al comprador, ni tiene necesariamente el mismo alcance ni la misma finalidad. No reemplaza un estudio propio.
3. Hasta dónde se revisa hacia atrás
Circula la idea de que un estudio de títulos «cubre diez años». Conviene precisarla, porque no es una regla legal.
La referencia viene de los plazos de prescripción adquisitiva: la ordinaria requiere cinco años tratándose de bienes raíces, y la extraordinaria diez años contra toda persona. De ahí que la práctica profesional tome la década como horizonte habitual de revisión. Pero ese plazo no sanea por sí solo los defectos de la cadena: la prescripción exige posesión y el cumplimiento de sus presupuestos legales, y tratándose de inmuebles inscritos rige además una regla decisiva —contra un título inscrito no corre la prescripción adquisitiva sino en virtud de otro título inscrito, y no empieza a correr sino desde la inscripción de ese segundo—.
Traducido a la práctica: que nadie haya reclamado durante diez años no convierte en válido un título defectuoso. Por eso la extensión del examen no se fija de antemano, sino según el origen del dominio, la naturaleza del defecto que aparece, las inscripciones existentes y las acciones que podrían ejercerse. Hay operaciones que se resuelven mirando menos, y otras —una herencia con apertura antigua, un saneamiento administrativo, un predio rural con deslindes que nunca se ajustaron— que obligan a seguir el hilo bastante más atrás.
4. Qué documentos hay que reunir
Conviene distinguir entre documentos que no son equivalentes, porque se piden por separado y cada uno dice una cosa distinta: la copia de la inscripción de dominio con certificado de vigencia y sus anotaciones marginales; el certificado de hipotecas y gravámenes; y el certificado de interdicciones y prohibiciones de enajenar. Sobre esa base, la lista crece según de dónde venga la propiedad.
| Situación | Además de la copia de inscripción con vigencia y de los certificados de gravámenes y de prohibiciones e interdicciones, y de las escrituras de la cadena |
|---|---|
| Compra a una persona natural | Certificado de matrimonio del vendedor con sus subinscripciones, avalúo fiscal y contribuciones al día, y certificados de no expropiación municipal y del Serviu |
| Departamento o casa en condominio | Reglamento de copropiedad, certificado de deuda de gastos comunes y actas de asamblea relevantes |
| Propiedad heredada | Inscripción de la posesión efectiva, inscripciones especiales de herencia, adjudicación en la partición si la hubo, y el antecedente del Servicio de Impuestos Internos que acredite el pago, la exención o el cumplimiento tributario que corresponda |
| Compra a una sociedad | Escritura de constitución y modificaciones, certificado de vigencia y la personería de quien firma |
| Predio rural | Plano de subdivisión aprobado, antecedentes de deslindes y, cuando el predio dependa de ellos o se ofrezcan en la operación, los antecedentes registrales y administrativos de los derechos de aprovechamiento de aguas |
| Cualquier inmueble construido | Permiso de edificación, recepción definitiva y, si hay ampliaciones, su regularización; conviene además contrastar lo construido con lo aprobado y lo avaluado |
| Propiedad regularizada administrativamente | El expediente completo del saneamiento y la fecha exacta de su inscripción |
Un consejo de método: los certificados tienen fecha, y la fecha importa. Un certificado de hipotecas y gravámenes emitido hace tres meses no dice nada sobre lo que se inscribió la semana pasada. Por eso se piden actualizados al momento de la firma y, en operaciones grandes, se vuelven a pedir el mismo día.
Según el riesgo de la operación, se revisan además causas judiciales y antecedentes administrativos del vendedor y del inmueble. Los certificados del Conservador no revelan necesariamente un juicio de nulidad, una demanda de bien familiar, una partición en curso, un precario, una reivindicación o un procedimiento expropiatorio en trámite.
5. Qué dice el Registro y qué no dice
Una copia de inscripción de dominio contiene el nombre del titular, la individualización del inmueble con sus deslindes, la referencia a la inscripción anterior de la que proviene y, al margen, las anotaciones que se hayan practicado.
Sobre esas anotaciones marginales conviene ser preciso, porque enseñar mal este punto lleva a revisiones incompletas. Las anotaciones al margen pueden revelar transferencias, rectificaciones, cancelaciones y otras actuaciones relacionadas, pero no son el lugar donde se comprueban todas las cargas. Las hipotecas y demás gravámenes tienen su propio registro, y las prohibiciones, interdicciones y embargos el suyo. Por eso su existencia se acredita con los certificados específicos del Conservador y no leyendo únicamente el margen de la inscripción de dominio.
Lo que sí se busca en la cadena es continuidad: que cada inscripción remita ordenadamente a la anterior, sin saltos ni contradicciones en la individualización del predio. Una cadena que se corta es la señal de alarma más importante de todo el trabajo.
Y hay una regla que explica por qué el registro pesa tanto. Tratándose de cosas cuya tradición se hace por inscripción, nadie puede adquirir la posesión sino por ese medio; y para que cese una posesión inscrita es necesario que la inscripción se cancele, sea por voluntad de las partes, por una nueva inscripción en que el poseedor transfiera su derecho, o por decreto judicial. Mientras la inscripción subsista, quien se apodera materialmente del inmueble no adquiere posesión ni pone fin a la existente. Ocupar no es ser dueño.
Conviene decirlo con el matiz que corresponde: esa es la regla del sistema de posesión inscrita. Los casos de inscripciones paralelas sobre un mismo predio, de inscripciones que no tienen respaldo material, de títulos emanados de quien no era poseedor, o de dominios constituidos bajo leyes especiales de saneamiento, exigen un análisis distinto y bastante más fino que la aplicación directa de la regla.
6. El que vende no es el que aparece inscrito
Ocurre más de lo que se cree, y con muchas caras: vende un heredero antes de completar las inscripciones, vende uno solo de varios comuneros, vende quien tiene un poder vencido o insuficiente, vende una sociedad a través de alguien sin personería vigente.
Aquí hay un punto que sorprende a mucha gente: la venta de cosa ajena vale, sin perjuicio de los derechos del dueño mientras no se extingan por el transcurso del tiempo. Es decir, el contrato no es nulo por ese solo hecho; lo que ocurre es que el vendedor no transfiere el dominio que no tiene, y el verdadero dueño conserva sus acciones. Traducido al comprador: usted pagó, firmó, inscribió, y puede aun así enfrentarse a que aparezca el dueño real.
Por eso el estudio compara siempre tres cosas: quién aparece inscrito, quién comparece a firmar y con qué facultades lo hace. Cuando hay poderes de por medio, se revisa el poder mismo, su vigencia y si alcanza para el acto que se va a celebrar. Y si el vendedor está sujeto a alguna limitación en su capacidad de administrar sus bienes, la operación requiere las autorizaciones que correspondan; es lo que revisamos en materia de interdicción.
7. La propiedad viene de una herencia
Es el origen que más defectos produce, porque la ley exige una secuencia completa antes de que los herederos puedan disponer.
Al deferirse la herencia, el heredero recibe la posesión legal por el solo ministerio de la ley, pero esa posesión no lo habilita para disponer de un inmueble mientras no precedan tres cosas: la inscripción de la resolución que otorga la posesión efectiva —la judicial ante el Conservador que corresponda, junto con el testamento; la administrativa, en el Registro Nacional de Posesiones Efectivas—; las inscripciones especiales de herencia, en virtud de las cuales los herederos pueden disponer de consuno de los inmuebles hereditarios; y la inscripción de la adjudicación, sin la cual el heredero no puede disponer por sí solo del inmueble que le cupo en la partición.
De ahí salen los dos defectos clásicos. El primero: falta un eslabón de esa cadena y la venta se firma igual. El segundo: uno solo de los herederos vende el inmueble completo sin que se haya hecho la partición. Cuando el reparto está en disputa, la salida es el juicio de partición de herencia, y el panorama completo de la materia está en herencias y sucesiones.
Se revisa además la situación del impuesto a las asignaciones hereditarias, porque la ley del ramo condiciona ciertos actos sobre los bienes de la sucesión a que ese impuesto esté pagado o garantizado. No basta con un comprobante de transferencia o una declaración: lo que se pide es el antecedente emitido o validado por el Servicio de Impuestos Internos que acredite el pago, la exención o el cumplimiento que corresponda a esa sucesión. Y si el inmueble llegó por donación, la revisión tiene sus propias exigencias de forma.
8. El vendedor está casado: sociedad conyugal y bien familiar
Dos reglas distintas que suelen confundirse, y cualquiera de las dos puede caerse una compra.
La primera es la de la sociedad conyugal. El marido administra los bienes sociales, pero no puede enajenar ni gravar voluntariamente —ni prometer enajenar o gravar— los bienes raíces sociales ni los derechos hereditarios de la mujer sin autorización de ésta. Esa autorización debe ser específica y otorgarse por escrito, o por escritura pública si el acto exige esa solemnidad, o interviniendo la mujer expresa y directamente en el acto mismo.
La segunda es la de los bienes familiares. El inmueble que sirve de residencia principal de la familia puede ser declarado bien familiar cualquiera sea el régimen matrimonial, y una vez declarado no se puede enajenar ni gravar voluntariamente, ni prometer enajenar o gravar, sino con la autorización del cónyuge no propietario. La misma limitación rige para arrendarlo, darlo en comodato o celebrar cualquier contrato que conceda derechos personales de uso o goce sobre él. Esa autorización también debe ser específica.
Hay un detalle que conviene no pasar por alto: no basta con buscar una declaración firme. La ley contempla que la sola presentación de la demanda de declaración de bien familiar produzca efectos provisionales y se anote al margen de la inscripción, de modo que también hay que revisar si existe una anotación de ese tipo.
Por eso el estudio pide siempre el certificado de matrimonio del vendedor con sus subinscripciones. Un «soltero» declarado en la escritura no prueba nada por sí solo.
9. Hipotecas, prohibiciones y embargos
Casi ninguna propiedad llega limpia, y eso no es necesariamente malo: lo grave no es que existan cargas, sino comprar sin saber cuáles son y sin haber acordado qué pasa con cada una.
La hipoteca es lo más frecuente. Lo habitual es que se extinga con el pago del crédito dentro de la misma operación, pero conviene describir con precisión cómo se hace, porque no es cierto que todo ocurra instantáneamente el mismo día. Lo que se estructura es un cierre coordinado: pagos dirigidos al acreedor, instrucciones notariales que fijan a quién se entregan los fondos y bajo qué condiciones, y la obtención de los documentos de alzamiento, cuya presentación y tramitación registral se coordinan con las del nuevo dominio. Determinadas operaciones crediticias tienen además procedimientos y plazos propios de alzamiento. Lo que no debe hacerse jamás es pagar el precio completo al vendedor confiando en que él alzará después.
Con las prohibiciones hay que distinguir, porque no todas operan igual:
| Tipo | De dónde viene | Efecto práctico |
|---|---|---|
| Legal | La impone directamente una ley, como ocurre en el saneamiento administrativo | Mientras esté vigente, la enajenación no puede inscribirse, salvo excepción expresamente autorizada por la propia normativa |
| Judicial | Una resolución de un tribunal: embargo, medida precautoria | Puede impedir directamente la enajenación o su inscripción mientras subsista |
| Convencional | Pactada entre particulares, típicamente con un banco | Hay que revisar su texto, su fundamento, su inscripción y sus efectos caso a caso; puede generar incumplimiento contractual y reparos registrales. En la práctica se exige su alzamiento para dar seguridad a la operación |
Los embargos y las medidas precautorias, además, hablan de juicios en curso contra el vendedor y obligan a mirar el pleito antes de seguir adelante.
También aparecen derechos reales que no impiden vender pero cambian lo que usted recibe: un usufructo vigente significa que otra persona conserva el uso y goce del inmueble, y ese derecho se inscribe. Comprar la nuda propiedad sin advertirlo es comprar algo distinto de lo que se creía comprar.
10. Gastos comunes, contribuciones y cuentas: tres cosas distintas
Se suelen mencionar juntas y no tienen el mismo estatuto jurídico. La diferencia importa, porque determina quién termina pagando.
Los gastos comunes son el caso más fuerte. La ley de copropiedad dispone que el deber de contribuir a las obligaciones económicas del condominio sigue siempre al dueño de cada unidad, aun respecto de los créditos devengados antes de su adquisición, y que ese crédito goza de un privilegio de cuarta clase, sin perjuicio del derecho del propietario para repetir contra su antecesor en el dominio y de la acción de saneamiento por evicción cuando corresponda. La misma ley obliga a quien transfiere una unidad a declarar en la escritura pública que está al día o a expresar lo que adeuda —aunque la omisión de esa exigencia no afecta la validez del contrato—. De ahí que el certificado de deuda de gastos comunes se pida actualizado a la fecha de la firma y se acuerde expresamente con cargo a qué parte del precio se paga. El régimen completo está en copropiedad inmobiliaria y la Ley N.º 21.442.
Las contribuciones —el impuesto territorial— se revisan por su propio carril, y no son un detalle menor: las cuotas impagas devengan intereses y quedan sujetas al procedimiento de cobro que contempla la legislación tributaria, que puede terminar afectando al inmueble. Por eso se pagan o se retienen del precio y se acredita su pago antes de liberar los fondos. Y las cuentas de servicios básicos son otra cosa todavía: no tienen ese mismo estatuto y suelen traducirse en problemas prácticos de continuidad o de reposición del suministro más que en una carga que siga al inmueble. Por eso se revisan por separado y se deja escrito en la escritura quién paga qué.
Conviene además leer el reglamento de copropiedad —qué permite y qué prohíbe— y las actas de asamblea recientes, donde suelen aparecer gastos extraordinarios ya aprobados que todavía no se cobran.
11. La propiedad se regularizó por el DL 2.695
Cuando el dominio proviene de un saneamiento administrativo hay que mirar tres cosas antes de comprar, porque ese origen impone limitaciones temporales.
Primero, la fecha exacta de la inscripción del saneamiento, porque de ella se cuentan los plazos. Segundo, las prohibiciones legales que el decreto ley impone: el saneado no puede gravar el inmueble durante los dos primeros años ni enajenarlo durante los cinco primeros, contados desde esa inscripción. Mientras esa prohibición legal esté vigente, la enajenación no puede inscribirse, salvo que concurra alguna excepción expresamente autorizada por la propia normativa. Y tercero, si esos plazos ya vencieron o si todavía corren.
Hay un punto que suele darse por resuelto y no lo está: la regularización no borra automáticamente todas las cargas anteriores. El propio decreto ley deja subsistentes determinados gravámenes inscritos. Eso obliga a revisar qué había antes del saneamiento y no solo lo que aparece después. El procedimiento completo, con sus requisitos y sus riesgos, está en regularizar una propiedad.
12. Títulos que no calzan y prescripción
A veces la cadena tiene dos inscripciones que se pisan, o una inscripción antigua que nunca se canceló, o deslindes que cambian de una escritura a otra sin explicación. Son los casos que exigen decidir si el problema se arregla o si la compra se descarta.
La regla que ordena buena parte de estas discusiones es que contra un título inscrito no corre la prescripción adquisitiva de bienes raíces sino en virtud de otro título inscrito, y no empieza a correr sino desde la inscripción de ese segundo título. Por eso quien ocupó durante años un inmueble inscrito a nombre de otro no se convierte en dueño por el solo transcurso del tiempo.
Cuando la conclusión es que el dominio debe consolidarse judicialmente, el camino y sus plazos están explicados en prescripción adquisitiva. Y si el defecto que aparece es un vicio del contrato mismo, la discusión se traslada a los juicios por nulidad de contratos, dentro del marco general de los contratos y litigios contractuales.
13. Arriendos vigentes, predio rural y regularidad de lo construido
Tres frentes que se revisan fuera de la cadena de dominio y que cambian el valor de lo que se compra.
El arriendo vigente. No es efectivo que cualquier arriendo obligue al comprador: la ley señala quiénes están obligados a respetarlo. Lo está quien recibe el derecho del arrendador por título gratuito. Lo está también quien lo recibe a título oneroso si el arrendamiento consta por escritura pública, con excepción de los acreedores hipotecarios. Y estos últimos solo quedan obligados si el arrendamiento se otorgó por escritura pública inscrita en el Registro del Conservador antes de la inscripción hipotecaria. Por eso, frente a un inmueble ocupado, lo primero es establecer cómo consta el contrato, desde cuándo, si está inscrito y qué calidad tiene el adquirente. Si hay que recuperar la propiedad, el procedimiento está explicado en juicio de arriendo.
El predio rural. El estudio se amplía a los deslindes, que muchas veces se arrastran de escrituras antiguas y no coinciden con lo que hay en terreno; a los derechos de aprovechamiento de aguas cuando el predio depende de ellos o se ofrecen en la operación, que son un derecho distinto del inmueble, pueden estar inscritos en otro Conservador, integrarse a una organización de usuarios o simplemente no pertenecer al vendedor; y a la subdivisión, sujeta a la normativa sobre división de predios rústicos. Una subdivisión mal hecha no solo deja lotes que no pueden inscribirse: puede haber infracción de esa normativa, contratos que encubren un loteo, falta de acceso, restricciones de destino o cesión de cuotas sobre un lote que jurídicamente no existe como tal.
La regularidad de lo construido. Un título puede estar registralmente perfecto y la construcción ser irregular. Se revisa el permiso de edificación, la recepción definitiva, si hay ampliaciones sin regularizar y si lo construido coincide con lo aprobado y con lo avaluado. Cuando el proyecto del comprador exige más —un local, una oficina, más metros—, lo que se puede hacer con el predio se revisa en cambio de uso de suelo. Conviene decirlo con franqueza: este control urbanístico puede exceder el alcance de un estudio de títulos, y a veces requiere un informe técnico separado; lo importante es acordar desde el principio si está incluido o no.
14. Qué hacer con cada defecto
Un buen informe no se limita a enumerar problemas: los clasifica. Y conviene no confundir dos operaciones distintas —alzar y cancelar es lo que se hace con una hipoteca o una prohibición inscrita; pagar, retener y acreditar es lo que se hace con una deuda—.
| Tipo de defecto | Ejemplos | Qué se hace |
|---|---|---|
| Cargas inscritas | Hipoteca vigente, prohibición convencional con un banco | Alzamiento y cancelación registral: pago dirigido al acreedor, instrucciones notariales y presentación y tramitación registral coordinada del alzamiento y del nuevo dominio, con reglas escritas sobre qué ocurre si alguna inscripción es rechazada o reparada |
| Deudas | Contribuciones impagas, gastos comunes, cuentas de servicios | Pago con retención del precio y acreditación documental; no se «alzan», se extinguen y se prueban |
| Defectos subsanables | Falta una inscripción de la cadena hereditaria, poder insuficiente o vencido, falta la autorización del cónyuge, error en la individualización del predio | Se exige que el vendedor lo corrija como condición previa; el comprador no debe pagar hasta que esté hecho |
| Riesgo normalmente incompatible con una compra inmediata | Cadena registral cortada, dos inscripciones vigentes en conflicto, prohibición legal todavía corriendo, juicio en curso sobre el dominio | Se recomienda no seguir adelante en esas condiciones y se explica por qué; en algunos casos la operación puede estructurarse más adelante, resuelto el problema o sujeta a condición |
15. Si el problema aparece después de comprar
No hay una sola vía, y elegir la equivocada cuesta tiempo y dinero. La acción depende del defecto.
Si el vendedor incumple alguna de sus obligaciones contractuales, el comprador puede a su arbitrio exigir el cumplimiento o pedir la resolución del contrato, en ambos casos con indemnización de perjuicios cuando proceda. La opción nace del incumplimiento: no basta con que el contrato sea bilateral.
Existe además una figura propia de la compraventa: la obligación de saneamiento, que comprende amparar al comprador en el dominio y posesión pacífica de la cosa y responder de sus defectos ocultos. Hay evicción cuando el comprador es privado del todo o parte de la cosa por sentencia judicial, y el vendedor debe sanear las evicciones cuya causa sea anterior a la venta, salvo estipulación en contrario.
Esa cláusula de exoneración, sin embargo, tiene límites que conviene conocer antes de firmarla. Es nulo todo pacto que exima al vendedor del saneamiento de evicción cuando en ese pacto hubo mala fe de su parte. Y aunque la estipulación sea válida, no lo exime de restituir el precio recibido: debe restituirlo íntegro aun si la cosa se deterioró o perdió valor, incluso por hecho o negligencia del comprador, salvo en lo que este haya sacado provecho del deterioro. Esa obligación de restituir sí cesa si el comprador compró a sabiendas de que la cosa era ajena o si tomó expresamente sobre sí el peligro de la evicción, especificándolo. Y si la evicción recae sobre una parte tan importante que sea de presumir que sin ella no se habría comprado, puede pedirse la rescisión de la venta.
Según el caso pueden proceder también la nulidad —absoluta o relativa—, la inoponibilidad de un acto frente a quien no fue parte, las acciones posesorias o la reivindicatoria, o una rectificación o cancelación registral cuando el problema está en la inscripción misma. Y si el daño patrimonial está acreditado, la indemnización de perjuicios.
Lo primero, en todos los casos, es reunir la documentación completa de la operación y determinar exactamente qué falló: de eso depende la vía, y también el plazo que queda.
16. Entre la firma y la inscripción
Hay una ventana que casi nadie mira y que puede dejar al comprador expuesto: el estudio no termina con la firma. Entre el día en que se emite un certificado y el día en que la compraventa queda inscrita puede ingresar al Conservador una nueva presentación —un embargo, una prohibición, otra transferencia—, y un certificado emitido antes no dice nada sobre lo que se presentó después.
La prioridad entre las presentaciones no la da la fecha de la escritura sino el ingreso al Repertorio del Conservador. Por eso el cierre se diseña mirando ese momento: se controla la ventana entre la firma y la inscripción, se revisa el ingreso al Repertorio, y las instrucciones notariales se redactan para que el pago quede condicionado a que la inscripción se practique como corresponde.
Conviene además prever qué ocurre si el Conservador repara o rechaza alguna de las inscripciones: quién subsana, en qué plazo y qué pasa con los fondos mientras tanto. Ningún certificado elimina por completo este riesgo; lo que se hace es acotarlo con diseño y con plazos cortos.
17. Los errores que arruinan una compra
Los mismos, una y otra vez.
Confiar en el corredor o en el vendedor. El corredor facilita la operación, pero normalmente no realiza ni asume una revisión jurídica independiente de la cadena y de sus cargas. Creer que el banco lo revisó. El banco cuida su garantía, no su compra. Aceptar certificados antiguos. Entre la emisión y la firma se puede inscribir cualquier cosa. Revisar solo el margen de la inscripción. Los gravámenes y las prohibiciones se acreditan con sus certificados propios. Pagar el precio completo antes de asegurar el alzamiento. Una vez pagado, el incentivo del vendedor desaparece. Firmar la promesa sin una condición bien redactada. Deja al comprador atrapado entre perder el pie o comprar un problema. Desentenderse después de firmar. Entre la escritura y la inscripción pueden ingresar presentaciones nuevas al Conservador. No mirar el terreno ni lo construido. Los deslindes de papel, los muros reales y lo que autorizó el municipio no siempre coinciden.
Y uno menos obvio: tratar el estudio como un certificado. Un informe que solo dice «conforme», sin individualizar los antecedentes examinados ni el alcance de la revisión, ofrece poca trazabilidad y hace difícil determinar después qué se miró y si hubo negligencia.
18. Cómo se calculan los honorarios
El estudio de títulos es un encargo documental, y se presupuesta según el trabajo real que exige: la antigüedad y el número de eslabones de la cadena, el origen de la propiedad —una compraventa simple no es lo mismo que una herencia con partición o un saneamiento administrativo—, si el vendedor es persona natural o sociedad, si el predio es urbano o rural, si se incluye o no la revisión de regularidad urbanística, y la urgencia con que se necesita el informe.
Si del estudio nace un encargo judicial —una nulidad, un saneamiento por evicción, una prescripción, una partición, una indemnización—, ese trabajo se presupuesta aparte y con sus propios criterios: la cuantía comprometida, la duración previsible y la conducta esperable de la contraparte.
En ambos casos los honorarios se separan de los gastos que se pagan a terceros —certificados del Conservador, copias de escrituras, notaría, planos, informes técnicos—, que no son ingreso del estudio y se rinden por separado. En un estudio de títulos esos desembolsos son varios y pequeños, y conviene tenerlos claros desde el principio. Todo eso se conversa en la primera reunión, junto con el presupuesto.
Si está por comprar una propiedad, la primera revisión sirve para definir qué se va a mirar, con qué alcance y en cuánto tiempo. Revisamos la copia de inscripción con vigencia, la cadena de títulos, los certificados de gravámenes y de prohibiciones, el estado civil del vendedor y las particularidades del origen, y le entregamos un informe con la recomendación por escrito antes de que usted firme nada. Llámenos al +56 2 3267 1946 o complete el formulario al pie de esta página. Vea también el resto de materias de nuestros abogados inmobiliarios, el detalle de nuestras operaciones inmobiliarias y el área de derecho civil.
Redactado por: Patricio González López · Abogado.
Actualizado: 30 de agosto de 2026. Normas verificadas ese día contra el texto vigente publicado por la Biblioteca del Congreso Nacional en leychile.cl, individualizadas en la sección Normas y fuentes oficiales consultadas.
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19. Preguntas frecuentes
¿Es obligatorio hacer un estudio de títulos para comprar?
No lo exige la ley. Lo que la ley exige es que la venta de bienes raíces conste por escritura pública y que la tradición del dominio se haga por inscripción en el Conservador. El estudio es el principal mecanismo preventivo para evaluar, antes de pagar, el dominio, las cargas y la capacidad del vendedor.
El banco ya revisó los títulos para darme el crédito. ¿Necesito otro?
Esa revisión se hace para asegurar que la hipoteca del banco quede bien constituida. No equivale a una asesoría jurídica independiente prestada a usted, ni tiene necesariamente el mismo alcance ni la misma finalidad. Un estudio propio revisa el inmueble desde el punto de vista del comprador, incluidas cosas que al banco no le afectan.
¿De verdad se revisan diez años?
Diez años es una referencia habitual, tomada del plazo de la prescripción adquisitiva extraordinaria —la ordinaria, tratándose de inmuebles, es de cinco—, pero no es una regla legal ni sanea los defectos de la cadena. Cuánto se revisa depende del origen del dominio, del defecto que aparezca, de las inscripciones existentes y de las acciones que podrían ejercerse. Hay casos que exigen mirar bastante más atrás.
Compré y después apareció un problema de títulos. ¿Qué puedo hacer?
Depende del defecto. Si el vendedor incumplió, usted puede exigir el cumplimiento o pedir la resolución del contrato, con indemnización de perjuicios cuando proceda. También puede corresponder el saneamiento por evicción: el vendedor debe sanear las evicciones cuya causa sea anterior a la venta, y la cláusula que lo exonera es nula si hubo mala fe de su parte y, por regla general, aun siendo válida no lo libera de restituir el precio, salvo que el comprador haya adquirido sabiendo que la cosa era ajena o haya asumido expresamente y de manera específica el riesgo de evicción. También puede alegarse nulidad o inoponibilidad, ejercerse acciones posesorias o la reivindicatoria, o pedirse una rectificación o cancelación registral. Lo primero es reunir toda la documentación y determinar qué falló.
Estoy comprando a un heredero. ¿Qué se revisa?
Que estén hechas las inscripciones que la ley exige antes de poder disponer: la de la posesión efectiva, las inscripciones especiales de herencia —que permiten a los herederos disponer de consuno— y, si hubo partición, la inscripción de la adjudicación, sin la cual el heredero no puede disponer por sí solo del inmueble que le cupo. Se revisa además el antecedente del Servicio de Impuestos Internos sobre el impuesto a las asignaciones hereditarias.
El vendedor está casado y dice que la propiedad es solo suya. ¿Basta?
No basta con que lo diga. Si el bien es social y el régimen es sociedad conyugal, el marido no puede enajenarlo ni gravarlo sin autorización de la mujer, específica y por escrito o por escritura pública según el acto. Si el inmueble fue declarado bien familiar, se necesita la autorización del cónyuge no propietario aunque el bien sea propio. Y hay que revisar si existe anotada una demanda de declaración de bien familiar, porque su sola presentación puede producir efectos provisionales.
La propiedad tiene hipoteca. ¿Puedo comprarla igual?
Sí, y es lo habitual. Lo que no se hace es pagar el precio completo confiando en que el vendedor alzará después. La operación se estructura con pagos dirigidos al acreedor, instrucciones notariales y los documentos de alzamiento, cuya presentación y tramitación registral se coordinan con las del nuevo dominio. La inscripción del alzamiento no siempre se materializa el mismo día de la firma, y algunas operaciones crediticias tienen plazos propios; conviene además dejar escrito qué ocurre si alguna inscripción es reparada o rechazada.
Firmé la escritura. ¿Ya estoy protegido?
Todavía no del todo. El dominio se transfiere con la inscripción, y entre la firma y ese momento puede ingresar al Conservador una presentación nueva —un embargo, una prohibición, otra transferencia—. La prioridad la marca el ingreso al Repertorio, no la fecha de la escritura. Por eso se controla esa ventana, se revisa el Repertorio y las instrucciones notariales condicionan el pago a que la inscripción se practique; y se deja previsto qué pasa si el Conservador repara o rechaza alguna inscripción.
¿Basta con mirar las anotaciones al margen de la inscripción?
No. Las anotaciones marginales pueden revelar transferencias, rectificaciones o cancelaciones, pero las hipotecas y demás gravámenes, y las prohibiciones, interdicciones y embargos, se comprueban con los certificados específicos del Conservador. Quedarse en el margen es hacer una revisión incompleta.
Vengo comprando un departamento y hay gastos comunes impagos. ¿Los pago yo?
El deber de contribuir a las obligaciones económicas del condominio sigue al dueño de la unidad, incluso respecto de créditos devengados antes de su adquisición, y ese crédito goza de un privilegio de cuarta clase; queda a salvo el derecho a repetir contra el antecesor. Además, quien transfiere debe declarar en la escritura si está al día o qué adeuda. Por eso se pide el certificado actualizado a la fecha de la firma y se acuerda con cargo a qué parte del precio se paga.
Hay un arrendatario en la propiedad. ¿Tengo que respetarle el contrato?
Depende de cómo conste el arriendo y de su calidad de adquirente. Está obligado a respetarlo quien recibe el derecho del arrendador por título gratuito; y quien lo recibe a título oneroso, si el arriendo consta por escritura pública, con excepción de los acreedores hipotecarios, que solo quedan obligados si esa escritura se inscribió en el Conservador antes de la inscripción hipotecaria. Por eso se revisa el contrato, su forma, su fecha y su inscripción.
La casa se regularizó hace poco por el DL 2.695. ¿Hay problema?
Hay plazos que revisar. Quien obtuvo el saneamiento no puede gravar el inmueble durante los dos primeros años ni enajenarlo durante los cinco primeros, contados desde la inscripción. Mientras esa prohibición legal esté vigente, la enajenación no puede inscribirse, salvo excepción expresamente autorizada por la normativa. Y conviene revisar qué había inscrito antes, porque la regularización no borra automáticamente todas las cargas anteriores.
Alguien ocupa la propiedad hace años sin ser el dueño inscrito. ¿Puede ganarla?
Por el solo hecho de ocupar, no. Mientras subsista la inscripción, quien se apodera de la cosa no adquiere posesión ni pone fin a la existente; y contra un título inscrito la prescripción adquisitiva no corre sino en virtud de otro título inscrito, desde la inscripción de este último. Eso no significa que la situación sea irrelevante: hay que mirarla, porque puede haber un procedimiento en curso.
¿Cuánto cuesta un estudio de títulos con ustedes?
Depende de la antigüedad y del número de eslabones de la cadena, del origen de la propiedad, de si el vendedor es persona natural o sociedad, de si el predio es urbano o rural, de si se incluye la revisión de regularidad urbanística y de la urgencia. En la sección de honorarios explicamos los criterios y por qué los gastos que se pagan a terceros se rinden aparte. El presupuesto se conversa y se entrega en la primera reunión, antes de que usted tome cualquier decisión.
Normas y fuentes oficiales consultadas
Código Civil: artículos 686 y 687 (la tradición de los inmuebles se efectúa por inscripción, y en qué Registro se practica); 688 (inscripciones que deben preceder a la disposición de un inmueble hereditario); 696; 724 (solo se adquiere la posesión por inscripción); 728 (cómo cesa la posesión inscrita); 141 y 142 (bien familiar y autorización del cónyuge no propietario); 1478 (nulidad de la obligación sujeta a condición meramente potestativa de quien se obliga); 1489 (opción entre cumplimiento y resolución, con indemnización de perjuicios); 1749 (autorización de la mujer en la sociedad conyugal, específica y por escrito); 1801 (la venta de bienes raíces exige escritura pública); 1815 (la venta de cosa ajena vale, sin perjuicio de los derechos del dueño); 1837, 1838 y 1839 (obligación de saneamiento, evicción y evicciones con causa anterior a la venta); 1842 y 1852 (nulidad de la cláusula de exoneración cuando existe mala fe del vendedor; subsistencia, como regla general, del deber de restituir el precio, y excepciones cuando el comprador conocía el dominio ajeno o asumió específicamente el riesgo de evicción); 1962 (quiénes están obligados a respetar el arriendo); 2505 (contra título inscrito no corre la prescripción sino en virtud de otro título inscrito); 2508 y 2511 (plazos de la prescripción ordinaria y extraordinaria), leídos íntegros contra su texto vigente · Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces (Decreto de 24 de junio de 1857), en cuanto organiza los registros del Conservador; su articulado no se cita aquí por número · Decreto ley N.º 2.695, de 1979, sobre saneamiento del dominio de la pequeña propiedad raíz: prohibición legal de gravar durante los dos primeros años y de enajenar durante los cinco primeros, contados desde la inscripción, y subsistencia de determinados gravámenes inscritos · Ley N.º 21.442, sobre copropiedad inmobiliaria: artículo 6.º, según el cual el deber de contribuir a las obligaciones económicas del condominio sigue siempre al dueño de la unidad, aun respecto de créditos devengados antes de su adquisición, con privilegio de cuarta clase y obligación de declarar el estado de la deuda en la escritura · Ley N.º 16.271, de impuesto a las herencias, asignaciones y donaciones, en cuanto condiciona ciertos actos sobre bienes de la sucesión al pago o garantía del impuesto · Decreto ley N.º 3.516, de 1980, sobre división de predios rústicos · Ley General de Urbanismo y Construcciones (DFL N.º 458, de 1975) y su Ordenanza General (Decreto N.º 47 del Ministerio de Vivienda y Urbanismo), consultadas respecto de permisos de edificación, recepciones y regularidad de las edificaciones · Ley N.º 17.235, sobre impuesto territorial, en cuanto a las contribuciones que gravan el inmueble.