Usufructo y nuda propiedad: qué puede hacer cada uno con la casa

Hay casas en Chile donde dos personas tienen derechos sobre lo mismo al mismo tiempo, y ninguna de las dos está equivocada. Una es la dueña, figura así en el Conservador, y no puede entrar sin permiso. La otra no es dueña de la casa, pero vive ahí, cobra el arriendo si lo hay, y sin su firma la casa no puede venderse libre de ese derecho. Esa situación casi nunca nace de un conflicto: nace de un padre que quiso proteger a su mujer, de una donación hecha en vida para evitar problemas después, o de un testamento redactado con la mejor intención. El conflicto aparece años más tarde, cuando alguien quiere vender, cuando llegan las contribuciones o cuando hay que decidir quién paga el techo. Y entonces se descubre que casi todo eso ya estaba resuelto en el Código Civil desde 1857, con reglas bastante más claras de lo que la gente supone.

1. Qué es el usufructo y por qué la casa queda con dos titulares

El usufructo es un derecho real: no es un permiso, no es un favor y no es un contrato de arriendo disfrazado. Es un derecho que recae sobre la cosa misma y que su titular puede hacer valer frente a cualquiera, incluido el dueño. Lo que hace es separar en dos lo que normalmente va junto: por un lado el goce de la casa, por otro la propiedad de la casa.

Hay tres palabras en esa definición que deciden pleitos completos. Gozar significa usar la casa y hacer suyos sus frutos, incluido el dinero del arriendo. Conservar su forma y substancia significa que no puede transformarla a su gusto: puede vivir en ella, no demolerla ni convertirla en otra cosa. Y restituirla significa que esto tiene fecha de término, aunque esa fecha sea el día de su muerte.

De ahí nace la figura de los dos titulares, que la ley enuncia de forma expresa.

Conviene fijar bien quién es quién, porque de aquí sale casi todo lo demás. El nudo propietario es el dueño: la ley lo llama «nudo» —desnudo— porque su propiedad quedó despojada del goce, pero sigue siendo el dueño. El usufructuario no es un segundo dueño: es titular de un derecho de goce sobre una cosa que pertenece a otro. Son, en palabras de la ley, dos derechos que conviven sobre una misma casa, no dos propiedades.

Y la palabra que conviene retener es consolida: cuando el usufructo termina, el nudo propietario recupera la propiedad plena sin comprar ni adquirir nada. Ya era dueño; simplemente vuelve a tener completo lo que tenía a medias.

Ahora bien, que no haya que adquirir nada no significa que no haya nada que hacer. Si el usufructo estaba inscrito —y sobre inmuebles, cuando se constituye por acto entre vivos, debe estarlo—, esa inscripción no desaparece sola del Conservador. Mientras no se cancele, el gravamen seguirá apareciendo cuando alguien revise los títulos de la propiedad, y eso basta para frenar una venta o un crédito. El Reglamento del Registro Conservatorio, en su art. 91, dispone que «son igualmente objeto de subinscripción las cancelaciones, sean parciales o totales, convencionales o decretadas por la justicia». En castellano: hay que ir al Conservador a pedir que se anote que el usufructo se acabó, y hacerlo con el documento que lo acredite según la causa —certificado de defunción si el usufructuario murió, escritura de renuncia si renunció, la sentencia si lo declaró un juez—. Sin ese antecedente no hay nada que anotar.

El usufructo no es lo mismo que el derecho de uso ni que el de habitación

Es una confusión frecuente en escrituras redactadas sin asesoría, y no da lo mismo, porque el derecho de habitación es mucho más estrecho: permite morar, no permite arrendar ni explotar.

La diferencia va más allá de la definición, y el art. 819 la remata sin dejar espacio: «Los derechos de uso y habitación son intransmisibles a los herederos, y no pueden cederse a ningún título, prestarse ni arrendarse». Son derechos personalísimos: se conceden a alguien para que los use él, y con él se acaban. El usufructuario, en cambio, sí puede arrendar y ceder, salvo prohibición expresa.

Si en la escritura dice «derecho de habitación» y la persona pretende arrendar la propiedad, el conflicto está servido. Conviene revisar qué se constituyó realmente antes de discutir qué puede hacerse con ello, y eso se ve en el título, no en lo que las partes recuerdan haber acordado. Es exactamente el tipo de hallazgo que aparece en un estudio de títulos serio.

2. Usted es usufructuario o nudo propietario: cómo saberlo

Antes de preguntarse qué puede hacer, asegúrese de qué lado está. Es más frecuente de lo que parece que alguien crea ser dueño pleno y no lo sea, o que crea no tener nada y sea nudo propietario de un inmueble completo.

Situación	Usted es	Puede	No puede
Donó la casa a sus hijos y se reservó el usufructo	Usufructuario	Vivir, arrendar y cobrar la renta	Vender la casa
Recibió la casa por donación de sus padres, que siguen viviendo en ella	Nudo propietario	Vender o hipotecar su nuda propiedad	Entrar, usar ni arrendar
El testamento dejó la casa a los hijos y el usufructo al cónyuge	Depende de a quién corresponda cada asignación	—	—
Le dejaron vivir en la casa de un familiar, sin escritura ni pago	Ninguno de los dos	—	Invocar un derecho real que nunca se constituyó

La última fila es la que más dolor produce. Vivir muchos años en una casa con permiso del dueño no crea un usufructo: crea una situación de mera tolerancia que el derecho chileno trata por otra vía y que puede terminar en una acción de precario. Quien entra y se queda porque el dueño lo dejó no está construyendo ningún derecho: está reconociendo, cada día, que la casa es de otro.

Hay que hacer aquí una precisión honesta, porque lo contrario sería decirle a alguien que no tiene nada cuando quizás sí tenga. La ley sí permite adquirir un usufructo por prescripción —es el cuarto modo del art. 766—, pero la prescripción exige haberse comportado como titular del derecho durante el tiempo legal, no haber vivido con autorización ajena. Son cosas distintas y conviene no confundirlas: la ocupación tolerada no se convierte en usufructo por mucho que dure, y eso es diferente de decir que el usufructo siempre necesita un papel firmado.

Cómo se comprueba de verdad, y por qué un solo documento no basta

La forma de salir de dudas no es preguntar en la familia. Pero tampoco basta con pedir la inscripción de dominio, y esa es una confusión muy extendida: el usufructo no se anota en el mismo registro que la propiedad.

El dominio va en un registro y el usufructo en otro: el Registro de Hipotecas y Gravámenes. Puede que en la inscripción de dominio aparezca una nota al margen que lo mencione, pero confiar solo en eso es como revisar la portada de un expediente. Para quedarse tranquilo hay que pedir tres cosas:

• La inscripción de dominio vigente, que dice quién es el dueño.
• El certificado de hipotecas, gravámenes y prohibiciones, que revela si sobre la casa pesa un usufructo, una hipoteca o un embargo.
• La copia de la inscripción del usufructo propiamente tal, que es donde se lee lo único que importa de verdad: a favor de quién, por cuánto tiempo y con qué prohibiciones.

Ese tercer documento es el que decide casos. Ahí está si el usufructuario puede arrendar o no, si se pactó algo sobre las mejoras, y si se le exoneró de rendir caución. Es la misma revisión que hacemos en cualquier estudio de títulos antes de una compra.

3. Cómo se constituye: requisitos, donación a los hijos e impuesto

La ley reconoce cuatro fuentes, y conviene saber cuál es la suya porque de ella dependen las formalidades.

El caso que llega a nuestra oficina es casi siempre el tercero: padres que donan la propiedad a los hijos reservándose el usufructo, o venta de la nuda propiedad con reserva del goce. Y ahí está la regla que más escrituras ha dejado sin efecto.

Son dos exigencias, no una: instrumento público e inscrito. Un documento firmado ante notario que nunca llegó al Conservador no cumple. Un acuerdo privado entre padre e hijo, por sincero que sea, tampoco. Y el efecto que la ley asocia al incumplimiento no es una multa ni una demora: es que el usufructo no vale.

Conviene notar el límite exacto de la norma: habla de usufructo constituido por acto entre vivos. El usufructo dispuesto en un testamento no queda regido por esa exigencia, porque no es un acto entre vivos, sino una asignación por causa de muerte que se rige por las reglas de la sucesión. Confundir ambos escenarios lleva a diagnósticos equivocados en los dos sentidos.

Dos prohibiciones que invalidan cláusulas bienintencionadas

La primera apunta a los usufructos que empiezan más adelante.

Es decir: no se puede pactar «el usufructo comenzará cuando mi hijo cumpla treinta años» o «cuando yo me vaya de la casa». Lo que la ley prohíbe es la suspensión del ejercicio, no que el usufructo tenga fecha de término. Un usufructo que empieza hoy y dura diez años es perfectamente válido; uno que empieza dentro de diez años, no.

La segunda apunta a las cadenas de beneficiarios.

La cláusula «el usufructo será para mi cónyuge y, cuando ella fallezca, para mi hermana» no produce el efecto que su autor imaginó. La hermana no es una segunda usufructuaria en fila: es una sustituta que solo entra si la primera falta antes de que el usufructo se defiera. Si el usufructo del cónyuge llegó a tener efecto, el de la hermana caduca.

Donar la casa a los hijos y quedarse viviendo: lo que casi nadie advierte

Esta es la operación más frecuente de todas y merece decirse con todas sus letras, porque suele presentarse como una fórmula sencilla para «dejar todo ordenado» y arrastra tres consecuencias que nadie menciona en la sobremesa familiar.

Primera: una donación no es una firma cualquiera; normalmente necesita autorización de un juez.

La cifra de «dos centavos» viene del texto original y hoy suena a broma, pero el efecto es muy serio: como el valor de cualquier casa la supera con enormidad, la donación de un inmueble que no se insinuúa es nula en todo lo que excede ese límite, salvo que una ley disponga otra cosa para el caso. La insinuación es un trámite judicial, y conviene resolverlo dentro del diseño de la operación y no darlo por hecho. Es la razón por la que esta gestión, que parece doméstica, no lo es.

Segunda: la donación queda sujeta a impuesto, y el usufructo que usted se reserva cambia la cuenta. Que quede sujeta no significa que siempre haya una suma que pagar —influyen el parentesco, la valorización y los mínimos exentos—, pero sí que hay que determinarlo antes de firmar y no suponerlo. La Ley N.º 16.271, que grava las herencias y donaciones, no ignora esta figura: la regula con detalle. Para calcular el impuesto, la ley descuenta del valor lo que representa el usufructo reservado, y lo hace con una escala que depende de la edad de quien se lo reserva.

Edad de quien se reserva el usufructo	Fracción de la casa que la ley atribuye al usufructo
Menos de 30 años	9/10
Menos de 40 años	8/10
Menos de 50 años	7/10
Menos de 60 años	5/10
Menos de 70 años	4/10
Más de 70 años	2/10

La lógica es transparente: mientras más joven es quien se reserva el usufructo, más años de goce se está guardando y menos vale la nuda propiedad que entrega. Si el usufructo es a plazo fijo, el mismo artículo aplica otra regla: un décimo por cada cinco años o fracción.

Tercera, y la que más sorprende: la cuenta se vuelve a hacer cuando usted fallece. Mucha gente cree que dona, paga una vez y el asunto queda cerrado. La ley dice otra cosa.

Traducido: al morir el usufructuario hay que volver a aplicar el mecanismo de acumulación, tomando el valor que la propiedad plena tenga en ese momento —no el de la donación— y descontando la proporción que ya se gravó. De ahí puede resultar un impuesto adicional, y en un país donde las propiedades se han apreciado esa diferencia puede ser grande. La propia ley ofrece una alternativa que conviene evaluar en el momento de donar y no después: optar por pagar de una vez sobre el valor de la propiedad plena. Eso evita que en la consolidación se considere el valor actualizado del inmueble, sin perjuicio de las demás reglas de acumulación y de cálculo del impuesto.

El mismo artículo agrega que las donaciones repetidas del mismo donante al mismo donatario se suman, y que lo donado en vida se acumula a la herencia. No es un detalle contable: es la razón por la que repartir de a poco no reduce el impuesto.

Donar en vida no siempre evita el conflicto: a veces solo lo traslada

La frase que más se escucha es «lo hago ahora para que después no peleen». A veces funciona. Pero el derecho chileno protege a los herederos forzosos, y lo que se donó en vida vuelve a la cuenta cuando se abre la sucesión.

Lo que ocurre después con esa casa donada tiene un nombre técnico —imputación— y una consecuencia muy concreta para la familia.

En castellano: lo que el hijo ya recibió se le descuenta de lo que le toca en la herencia. No es un castigo ni una sanción; es la forma que tiene la ley de mantener el equilibrio entre quienes tienen derecho a una parte reservada —los legitimarios, que además de los hijos pueden ser el cónyuge sobreviviente o ciertos ascendientes—. Si a uno le dieron la casa en vida, a la hora de repartir se considera que esa parte ya la recibió.

Cuando lo donado excede lo que le correspondía, el exceso no queda en el aire. Hecho el cálculo completo del acervo y de las asignaciones, el art. 1193 dispone que ese exceso se impute a la cuarta de mejoras, y el art. 1194 que, si tampoco cabe ahí, pase a la cuarta de libre disposición con preferencia sobre cualquier otro destino que el causante le hubiera dado. No es un traspaso automático: primero hay que hacer la cuenta.

Si la casa vale más que su parte: el hijo elige cómo pagar la diferencia

Puede ocurrir que, terminada la cuenta, la casa donada valga más que todo lo que al hijo le correspondía. En ese caso queda debiendo un saldo, y la ley le da a él —no a sus hermanos— la elección de cómo saldarlo.

Son dos escenarios simples. Si aún le alcanza, se queda con la casa y además cobra la diferencia, y nadie puede obligarlo a cambiarla por dinero. Si no le alcanza, él decide: paga el saldo en dinero, o devuelve la casa y le pagan lo que su valor exceda del saldo.

Con eso a la vista, conviene precisar lo que no ocurre, porque es una confusión habitual y cara. Los arts. 1186 y 1187 —los que permiten a los legitimarios pedir la restitución de lo excesivamente donado— están escritos para las donaciones hechas a extraños: el 1186 parte, literalmente, de quien «hubiere hecho donaciones entre vivos a extraños». Cuando se dona a un hijo, que es legitimario, el camino es el de la acumulación e imputación, y solo si de la cuenta resulta un saldo en su contra entra a operar la opción del art. 1206. Dicho de la forma más útil posible: lo habitual es que el hijo reciba menos del resto de la herencia; y si la casa vale más que su parte, quedará obligado a pagar o restituir, pero eligiendo él cuál de las dos cosas.

Nada de esto significa que donar sea mala idea. Significa que es una decisión patrimonial con efectos a largo plazo, no un trámite de notaría, y que hacerla bien —mirando las legítimas, el impuesto y la opción que abre el art. 23— cuesta mucho menos que deshacerla mal.

Antes de firmar: quién puede constituir el usufructo

La escritura y la inscripción no son lo único que hay que mirar. Hay circunstancias que impiden firmar, o que exigen la firma de alguien más:

• El régimen matrimonial. En sociedad conyugal el art. 1749 dispone que el marido, como administrador, no puede gravar los bienes raíces sociales ni disponer de ellos entre vivos a título gratuito sin autorización de la mujer —y una donación con reserva de usufructo hace las dos cosas—. La respuesta concreta depende de quién administra, de si el inmueble es social o propio, de si existe patrimonio reservado y de si la casa fue declarada bien familiar. Conviene revisar antes cuál es su régimen de bienes.
• La declaración de bien familiar. Si la casa fue declarada bien familiar, el art. 142 impide gravarla o enajenarla sin autorización del cónyuge no propietario, y esa autorización debe ser específica y por escrito. Rige cualquiera sea el régimen del matrimonio.
• Hipotecas, embargos y prohibiciones ya inscritas sobre el inmueble.
• La capacidad de quien firma, y la representación cuando hay menores de edad o personas sujetas a curador.

Distinto es el usufructo simultáneo, que sí se permite: el art. 772 autoriza constituirlo a favor de dos o más personas que lo tengan a la vez, por partes iguales o por las cuotas que fije el constituyente. Y en ese caso opera el derecho de acrecer del art. 780, de modo que el usufructo dura hasta que expira el derecho del último de los usufructuarios, salvo que el constituyente haya dispuesto que cada porción se consolide al terminar.

4. Cuánto dura: vitalicio, a plazo y el tope de treinta años

Esta es la pregunta que más se busca, y tiene una respuesta legal por defecto que sorprende a mucha gente.

De ahí salen tres reglas prácticas. Primero: si la escritura no dice nada sobre duración, el usufructo es vitalicio. No es una interpretación generosa, es lo que la ley ordena. Segundo: vitalicio significa por la vida del usufructuario, no del nudo propietario. Y tercero: el tope de treinta años la ley lo establece para dos figuras concretas, las que nombra el artículo: corporaciones y fundaciones. Conviene no estirarlo por cuenta propia a cualquier empresa o sociedad: si el beneficiario del usufructo va a ser una persona jurídica distinta de esas dos, es un punto que hay que revisar antes de firmar, no después.

Esa segunda regla tiene una consecuencia dura que conviene decir sin rodeos: si el nudo propietario fallece antes que el usufructuario, el usufructo no se acaba. La nuda propiedad pasa a los herederos del nudo propietario, con la carga intacta. Es frecuente que hijos que heredan la nuda propiedad de un padre supongan que con esa muerte recuperan la casa, y no es así.

Se puede, además, agregar una condición de término: el art. 771 permite que al usufructo a plazo o vitalicio se le sume una condición cuyo cumplimiento lo consolide con la propiedad. Pero el mismo artículo dispone que, si la condición no se cumple antes de que expire el plazo o antes de la muerte del usufructuario, se mira como no escrita. Una condición de término acorta; nunca alarga.

El tiempo corre aunque usted no haya podido gozar

Hay una norma breve que decide casos completos y que casi nadie conoce.

Si a usted le constituyeron un usufructo por veinte años y estuvo diez sin poder usar la casa porque otro la ocupaba, no le quedan veinte años por delante: le quedan diez. El plazo no se suspende. Por eso, cuando alguien ocupa el inmueble, esperar es la peor de las decisiones: cada mes de espera es un mes de derecho consumido.

5. Vender la casa con el usufructo vigente

Es la consulta más frecuente de todas y la respuesta corta es sí, pero no la casa: lo que se vende es la nuda propiedad, y el comprador la recibe con el usufructo encima.

Y la carga sigue a la cosa aunque el vendedor guarde silencio sobre ella.

Para el comprador esto es decisivo: aunque la escritura no mencione el usufructo, lo está comprando igual. No hay buena fe que valga contra un derecho real inscrito. Quien compra una nuda propiedad sin saberlo compra una casa a la que no puede entrar, por el tiempo que viva el usufructuario. Es una de las razones por las que ninguna compra de inmueble debería cerrarse sin revisar la inscripción vigente, junto con las demás advertencias de una compraventa bien hecha.

La vía que sí permite vender la casa entera

Si lo que se quiere es vender la propiedad plena, hay un camino y es el evidente: que ambos concurran a la escritura. El usufructuario renuncia a su derecho o lo cede, y el nudo propietario transfiere la nuda propiedad; el comprador recibe entonces el dominio sin la carga. Esto exige un acuerdo real sobre el reparto del precio, porque cada uno está aportando algo económicamente distinto, y ese reparto se pacta: la ley no lo fija.

Aquí conviene una advertencia que evita frustraciones. El art. 806 dice que el usufructo se extingue, entre otras causas, por la renuncia del usufructuario. La renuncia es, por tanto, perfectamente válida. Pero es un acto voluntario: el nudo propietario no puede obligar al usufructuario a renunciar, ni ofrecerle un precio y darlo por hecho. Sin su firma, no hay venta de propiedad plena.

Y una segunda advertencia, más técnica pero igual de cara: renunciar de palabra, o en un documento privado, no sirve. Si el usufructo está inscrito, la renuncia también tiene que pasar por el Conservador.

Es decir: el usufructo entra al registro cuando nace y tiene que salir del registro cuando termina. Una escritura de renuncia que nunca se inscribe deja la casa gravada en los papeles, y el comprador —o el banco— lo va a ver.

El nudo propietario tampoco está de manos atadas

Su derecho es transferible e hipotecable, y además la ley lo protege frente al usufructuario y frente a sí mismo. El art. 779 le prohíbe hacer cosa alguna que perjudique al usufructuario en el ejercicio de sus derechos, salvo con su consentimiento formal; pero también le permite ejecutar las reparaciones necesarias, y en tal caso el usufructuario puede exigir que se hagan en un tiempo razonable y con el menor perjuicio posible. Es una norma de convivencia, no de bloqueo.

Si además hay una hipoteca sobre el inmueble, la operación se vuelve de tres bandas y conviene ordenarla antes de firmar nada.

6. Quién paga qué: contribuciones, reparaciones y mejoras

Es la fuente número uno de peleas familiares en torno a un usufructo, y el Código la resuelve con un criterio simple: lo que se consume con el uso lo paga quien usa; lo que preserva la cosa para el futuro lo paga quien se quedará con ella.

Las contribuciones las paga el usufructuario. Y la parte final de la norma es la que casi nadie ve: si el usufructuario no paga y el nudo propietario tiene que hacerlo, o si por esa mora la propiedad termina embargada o rematada, el usufructuario debe indemnizarle todo perjuicio. No es solo devolverle la plata de las contribuciones: es responder por el daño completo.

El art. 798 define qué cuenta como obra mayor, y conviene leerlo con cuidado porque no clasifica por el nombre de la obra sino por sus características: son las que ocurren por una vez o a largos intervalos y conciernen a la conservación y permanente utilidad de la cosa. Lo demás —las expensas ordinarias de conservación y cultivo del art. 795— es del usufructuario.

Por eso no existe una lista cerrada de «obras mayores». El techo, la estructura o la matriz de alcantarillado suelen entrar en esa categoría, pero no automáticamente: rehacer el techo completo es cosa distinta de cambiar unas tejas sueltas, y reponer la matriz no es lo mismo que destapar una cañería. La pregunta correcta no es qué parte de la casa se está arreglando, sino si esa reparación ocurre una vez cada muchos años y sirve para que la propiedad siga en pie a largo plazo. Cuando la respuesta es sí, es del propietario; cuando es mantención del día a día, es de quien vive ahí.

Gasto	Lo paga	Norma
Contribuciones e impuestos periódicos	Usufructuario	796
Cargas periódicas ya existentes al constituirse	Usufructuario	796
Mantención corriente y cultivo	Usufructuario	795
Obras mayores de conservación	Nudo propietario, y el usufructuario le paga el interés legal	797-798
Cargas nuevas que el nudo propietario quiera imponer	No puede imponerlas en perjuicio del usufructo	796
Reconstrucción del edificio caído por vetustez o caso fortuito	Ninguno de los dos está obligado	799

Si el inmueble está en un condominio, esa lógica se traslada a los gastos comunes y las reglas de copropiedad, donde además hay obligaciones propias frente a la comunidad que conviene revisar caso a caso.

Las mejoras que el usufructuario hace por su cuenta

Aquí hay una regla que sorprende a mucha gente que invirtió años de ahorro en la casa donde vive.

Ampliar la casa, hacer una terraza o remodelar la cocina no genera un derecho a que se lo paguen. Lo que la norma sí le reconoce son dos salidas parciales: alegar esas mejoras para compensar los deterioros que se le imputen, y llevarse los materiales si puede separarlos sin dañar la propiedad y el dueño no le abona lo que valdrían una vez separados. No es lo mismo que cobrar la inversión, pero no es nada.

La forma de cambiar el resultado de fondo es la que la propia norma indica: pactarlo, en la escritura de constitución o en un acuerdo posterior. Es una de las cláusulas que más vale la pena negociar antes de invertir, y no después de haber invertido.

El art. 800 le da además una herramienta concreta: puede retener la cosa hasta que le paguen. Pero con un límite que conviene entender bien, porque no es un derecho a retener la casa por cualquier deuda que el propietario tenga con él: la retención alcanza solo a los reembolsos e indemnizaciones que, según los artículos precedentes, el propietario le debe —típicamente las obras mayores que el usufructuario pagó en lugar del dueño—. Nada más.

7. Arrendar la casa: quién cobra la renta y qué pasa al final

El usufructuario puede arrendar, y la renta es suya. Eso viene del art. 790, que zanja el reparto con una fórmula de una línea: «Los frutos civiles pertenecen al usufructuario día por día». Día por día significa que no se reparte por meses completos ni por quien firmó el contrato: se prorratea por los días en que el usufructo estuvo vigente.

Hay que leer la última frase dos veces. Si la escritura prohibía arrendar y el usufructuario arrienda igual, la sanción no es la nulidad del arriendo ni una multa: pierde el usufructo completo. Es la sanción más severa del título, y basta una cláusula que muchas veces nadie recuerda haber firmado. Antes de publicar la propiedad en arriendo, hay que leer la escritura de constitución.

Ahora bien, al propietario que descubre la infracción conviene decirle lo mismo con el otro sentido: que la ley diga que se pierde el usufructo no lo autoriza a cambiar la cerradura. Si el usufructuario no lo reconoce, la extinción hay que hacerla valer ante un tribunal. Tomarse la casa por cuenta propia convierte un caso ganado en un problema nuevo.

Y hay que advertir también al arrendatario, porque su contrato tiene una fecha de caducidad que no aparece en el contrato.

Traducido: si el usufructuario fallece, el arriendo se resuelve, aunque le quedaran tres años de plazo. El arrendatario no puede oponer su contrato al nudo propietario. La única concesión legal es el tiempo necesario para la próxima percepción de frutos, pensada para el mundo agrícola, y durante ese lapso el propietario queda sustituido en el contrato. Quien arrienda una propiedad a un usufructuario de edad avanzada debería saber esto antes de firmar, y no después. Si el conflicto ya estalló, se resuelve por la vía del juicio de arrendamiento.

La regla espejo también existe: el art. 792 obliga al usufructuario a respetar los arriendos que el propietario contrató antes de constituirse el usufructo, pero le entrega la renta desde que el usufructo principia. Hereda el contrato, no lo puede romper, y cobra desde ese día.

8. La caución y el inventario: el trámite que casi nadie hace

Es el requisito más ignorado del título, y el que puede dejar al usufructuario sin la administración de su propia casa.

Tres cosas se desprenden. La primera: por regla general hacen falta caución e inventario solemne, y el inventario lo paga el usufructuario. La segunda: la caución se puede dispensar, y por eso casi todas las escrituras bien redactadas incluyen la cláusula de exoneración. La tercera es la más útil para el caso típico chileno: el donante que se reserva el usufructo de lo que dona no está obligado a caución. El padre que dona la casa a los hijos y se queda viviendo no debe rendirla.

Lo que ocurre si no se rinde no es teórico. Mientras no se rinda la caución y no se termine el inventario, el art. 776 entrega la administración al propietario, con cargo de darle al usufructuario el valor líquido de los frutos. Y si transcurre el plazo equitativo que fije el juez a instancia del propietario, el art. 777 le adjudica la administración a éste, que además descuenta lo que el juez determine por su trabajo. El usufructuario conserva un derecho de rescate: puede reclamar la administración en todo tiempo prestando la caución.

Ese mismo art. 777 contiene una regla humana que conviene conocer: los muebles necesarios para el uso personal del usufructuario y de su familia se le entregan igualmente, bajo juramento de restituir las especies o su valor, considerando el deterioro por el tiempo y el uso legítimo.

Sobre el inventario, el art. 778 impone una carga al propietario que suele olvidarse: debe cuidar de que se haga con la debida especificación, y no podrá después tacharlo de inexacto o incompleto. Si se desentendió entonces, no puede reclamar después.

9. Cómo se acaba, y las formas de perderlo antes de tiempo

La causa normal es la del art. 804: la llegada del día o el evento de la condición prefijados. Ese mismo artículo resuelve un caso curioso: si el usufructo se constituyó hasta que un tercero cumpla cierta edad y ese tercero fallece antes, el usufructo dura igual hasta el día en que esa persona habría cumplido esa edad.

La muerte del usufructuario extingue el usufructo aunque el plazo no se haya cumplido. Un usufructo «por veinte años» a favor de una persona que fallece al quinto termina al quinto, y los herederos no reciben nada de él. La consolidación es la vía elegante cuando las partes se entienden: si el usufructuario compra la nuda propiedad, o el nudo propietario adquiere el usufructo, todo vuelve a ser un solo derecho.

Cuando la casa se destruye

En un país sísmico esta norma no es teoría. Si el usufructo recae solo sobre el edificio y el edificio se destruye por completo, el derecho se acaba y no queda nada sobre el terreno. Distinto es si el usufructo recae sobre el predio entero: ahí subsiste. La diferencia está en cómo se redactó la escritura, y es una razón concreta para no copiar formularios. El art. 808 agrega el caso de la heredad inundada: si las aguas se retiran, revive el usufructo por el tiempo que le faltaba.

La vía judicial cuando el usufructuario destruye la casa

Es la pregunta que traen muchos nudos propietarios: si la persona que vive ahí está arruinando la propiedad, hay algo que hacer, y no es echarla por la fuerza.

Tres precisiones que evitan expectativas equivocadas. Primera: lo declara un juez, a instancia del propietario; nadie se toma la casa por su cuenta. Segunda: el estándar es exigente —materia grave o daños o deterioros considerables—, no una molestia ni un desacuerdo. Tercera, y es la que más sorprende: el juez tiene dos salidas, y la más suave no extingue el derecho, sino que devuelve la casa al propietario obligándolo a pagar al usufructuario una pensión anual hasta que el usufructo habría terminado. Quien demanda debe saber que puede ganar y quedar pagando.

Recuerde además el art. 793: arrendar o ceder pese a la prohibición del constituyente hace perder el usufructo, sin necesidad de acreditar daños.

Los acreedores pueden embargar el usufructo

Dos consecuencias prácticas. Para el usufructuario endeudado: su derecho no es inembargable. Y para quien piensa renunciar al usufructo justo cuando aprieta una deuda: los acreedores pueden oponerse a esa renuncia si se hizo en fraude de sus derechos. Es un punto que conviene revisar antes de firmar cualquier renuncia, especialmente en escenarios de deuda ejecutada o cobranza judicial.

Por último, el art. 802 recuerda que el usufructuario responde no solo de sus propios hechos u omisiones, sino de los ajenos a que su negligencia haya dado lugar: entre ellos, las servidumbres que por su tolerancia haya dejado adquirir sobre el predio, y las usurpaciones que no denunció al propietario pudiendo hacerlo.

Conviene aclarar el alcance de esa regla, porque se presta a un malentendido caro. Solo algunas servidumbres pueden ganarse por el mero paso del tiempo: las continuas y aparentes. Las discontinuas —y el paso por un terreno lo es, porque requiere un hecho del hombre cada vez— no se adquieren por prescripción, ni siquiera después de décadas. De modo que la responsabilidad del art. 802 no significa que el vecino que cruza el terreno vaya a quedarse con un derecho de paso por descuido del usufructuario. Ese punto lo tratamos por separado al explicar la servidumbre de tránsito, donde se ve por qué el tiempo, ahí, no crea derecho.

10. Herencia: el usufructo no se hereda

Es la frase que más conviene retener de toda esta página, porque contradice lo que casi todo el mundo asume. El art. 773 lo dice sin matices: «El usufructo es intransmisible por testamento o abintestato». Se apaga con su titular. Los hijos del usufructuario no lo continúan, aunque hayan vivido siempre en esa casa.

La nuda propiedad, en cambio, sí se transmite. De ahí salen los dos escenarios que llegan a la oficina:

• Muere el usufructuario. El usufructo se extingue (art. 806) y la propiedad se consolida en el nudo propietario, que recupera la casa completa sin comprar nada.
• Muere el nudo propietario. Sus herederos reciben la nuda propiedad con la carga intacta. Siguen sin poder usar la casa mientras viva el usufructuario.

Los dos casos se tramitan distinto, y confundirlos hace perder tiempo y dinero en el Conservador.

Si muere el usufructuario: no hay posesión efectiva, hay cancelación

Como el usufructo no entra en la herencia, no hay nada que repartir ni que inscribir a nombre de sus herederos. No corresponde tramitar una posesión efectiva del usufructuario para que el dueño recupere el goce: el goce le vuelve por el solo hecho de la muerte.

Lo que sí hay que hacer es limpiar el registro: acreditar la defunción ante el Conservador y pedir que se cancele la inscripción del usufructo. Si eso no se hace, la casa seguirá apareciendo gravada, y el problema no se notará hasta el día en que alguien quiera venderla o hipotecarla.

Si muere el nudo propietario: ahí sí hay posesión efectiva

Aquí el orden es el inverso. La nuda propiedad sí se transmite, de modo que hay que tramitar la posesión efectiva e inscribir a nombre de los herederos. Y lo que reciben es exactamente lo que tenía el causante: la nuda propiedad, no el dominio pleno. Seguirán sin poder entrar a la casa mientras el usufructuario viva.

Existen además los usufructos legales, que no nacen de un acuerdo ni de un testamento. El art. 810 señala el del padre o madre sobre ciertos bienes del hijo y el del marido como administrador de la sociedad conyugal sobre los bienes de la mujer, y remite su regulación a los títulos de la patria potestad y de la sociedad conyugal. Es decir: esos usufructos no se rigen por las reglas de esta página, sino por las de su propio estatuto, que revisamos al tratar los regímenes matrimoniales.

11. Los errores que cuestan caro

• Firmar el usufructo ante notario y no inscribirlo. Si es sobre inmueble y por acto entre vivos, sin inscripción no vale (art. 767). Es el error más caro y el más frecuente.
• Creer que un usufructo vitalicio termina cuando muere el nudo propietario. Termina cuando muere el usufructuario (arts. 770 y 806).
• Comprar sin revisar la inscripción. La propiedad se transfiere con la carga del usufructo aunque la escritura no lo exprese (art. 779).
• Arrendar pese a la prohibición del constituyente. La sanción no es la nulidad del arriendo: es perder el usufructo (art. 793).
• Arrendar a largo plazo de un usufructuario mayor sin advertirlo. El contrato se resuelve al terminar el usufructo (art. 794).
• Invertir en mejoras confiando en recuperarlas. Sin pacto previo, no hay derecho a cobro (art. 801).
• Dejar de pagar las contribuciones. Además de la deuda, se responde de todo perjuicio al propietario si la casa termina enajenada o embargada (art. 796).
• Pactar que el usufructo empezará más adelante. El plazo o condición que suspende el ejercicio no tiene valor alguno (art. 768).
• Poner usufructuarios en fila para que se sucedan. Los posteriores caducan apenas el primero tiene efecto (art. 769).
• Esperar mientras otro ocupa la propiedad. El plazo corre igual, aunque no haya podido gozar (art. 805).
• Suponer que los hijos heredan el usufructo del padre. Es intransmisible (art. 773).
• Renunciar al usufructo con deudas encima. Los acreedores pueden oponerse si fue en fraude de sus derechos (art. 803).
• Donar la casa a los hijos sin insinuación judicial. La donación que no se insinúa es nula en el exceso sobre un límite ínfimo (art. 1401).
• Creer que con la donación el impuesto queda pagado para siempre. Al consolidarse el usufructo la propiedad se acumula al valor de ese momento, salvo que al donar se haya ejercido la opción de pagar sobre el valor de la propiedad plena (Ley 16.271, art. 23).
• Suponer que donar en vida evita la pelea hereditaria. Lo donado se acumula al acervo y, si fue a un hijo, se imputa a lo que le corresponda; y si las especies donadas exceden definitivamente su asignación, puede quedar obligado a pagar un saldo o a restituir, a su elección (arts. 1185, 1198, 1193, 1194 y 1206).
• Firmar sin revisar el régimen matrimonial ni si la casa es bien familiar. Puede faltar la autorización del cónyuge (arts. 1749 y 142).
• Renunciar al usufructo solo por escrito privado. La renuncia de un derecho inscrito también se inscribe (Reglamento Conservatorio, art. 52 N.º 3).
• No cancelar la inscripción cuando el usufructo termina. La propiedad se consolida sola, pero el papel no se limpia solo, y el gravamen seguirá apareciendo en el estudio de títulos.
• Cambiar la cerradura cuando el usufructuario incumple. La extinción la declara un juez, no el propietario por su cuenta.

12. Cuánto cuesta y cuándo necesita un abogado

No todo usufructo necesita abogado. Si la familia está de acuerdo, el inmueble es uno solo y la escritura se redacta bien desde el principio, es un trámite ordenado. Conviene asesorarse cuando aparece alguna de estas señales:

• Va a donar la propiedad reservándose el usufructo y quiere que las cláusulas de mejoras, arriendo y gastos queden pactadas y no libradas a la regla supletoria.
• Va a comprar o vender una nuda propiedad y necesita saber exactamente qué recibe y cuánto vale con la carga encima.
• Descubrió que el usufructo nunca se inscribió, o que la escritura dice «habitación» donde usted creía «usufructo».
• El usufructuario no paga las contribuciones o está deteriorando la propiedad, y hay que evaluar el art. 809 con sus dos posibles desenlaces.
• Hay hipoteca, embargo o una sucesión abierta sobre el mismo inmueble.
• Los hermanos no se ponen de acuerdo sobre vender, y hay que ordenar quién debe firmar qué.

En Schneider Abogados el trabajo se cobra siempre: el alcance y el valor se informan por escrito antes de empezar, y se ajustan a si el caso es una escritura bien redactada, un estudio de la inscripción o un juicio. No trabajamos con cuota litis ni ofrecemos consultas gratuitas: el trabajo se cobra, y por eso se puede comprometer.

Si su caso involucra una propiedad con más de un problema encima, conviene mirarlo junto al resto de nuestras materias de derecho inmobiliario, porque rara vez el usufructo viene solo.

13. Preguntas frecuentes

¿Se puede vender una propiedad que tiene usufructo?

Sí, pero lo que se vende es la nuda propiedad, no la casa libre. El art. 773 permite transferir la nuda propiedad por acto entre vivos, y el art. 779 dispone que la transferencia se hace con la carga del usufructo aunque no se exprese. Para vender la propiedad plena tienen que concurrir los dos: el nudo propietario transfiriendo y el usufructuario renunciando o cediendo su derecho.

¿Cuánto dura un usufructo si la escritura no dice nada?

Dura toda la vida del usufructuario. El art. 770 establece que cuando en la constitución no se fija tiempo alguno, se entiende constituido por toda la vida del usufructuario. Si el beneficiario es una corporación o fundación, el máximo es de treinta años.

¿Qué es la nuda propiedad?

Es la propiedad despojada del goce. El nudo propietario es dueño del inmueble pero no puede usarlo ni arrendarlo mientras dure el usufructo. Sí puede venderlo, hipotecarlo y transmitirlo por herencia. Cuando el usufructo termina, recupera la propiedad plena sin necesidad de ningún acto de adquisición, porque el art. 765 dispone que el usufructo se consolida con la propiedad.

¿Quién paga las contribuciones en un usufructo?

El usufructuario. El art. 796 pone a su cargo el pago de los impuestos periódicos fiscales y municipales que graven la cosa durante el usufructo. Además, si por no pagarlos los paga el propietario o la propiedad resulta enajenada o embargada, el usufructuario debe indemnizarle todo perjuicio.

¿Se puede quitar un usufructo vitalicio?

Solo por las causales legales. El usufructuario puede renunciar voluntariamente (art. 806), o el propietario puede pedir al juez que lo declare extinguido conforme al art. 809, por haber faltado el usufructuario a sus obligaciones en materia grave o por haber causado daños o deterioros considerables. En ese juicio el tribunal puede ordenar que el usufructo cese del todo, o que la cosa vuelva al propietario pagando al usufructuario una pensión anual hasta el término previsto.

¿El usufructo se hereda?

No. El art. 773 declara que el usufructo es intransmisible por testamento o abintestato, y el art. 806 lo extingue con la muerte del usufructuario aunque no haya llegado el día o la condición prefijada. Los herederos del usufructuario no lo continúan. La nuda propiedad, en cambio, sí se transmite a los herederos del nudo propietario, con la carga intacta.

¿Puede el usufructuario arrendar la casa y quedarse con la renta?

Sí, salvo que el constituyente se lo haya prohibido. El art. 793 lo autoriza a dar en arriendo y ceder el usufructo, y el art. 790 dispone que los frutos civiles le pertenecen día por día. Si había prohibición y arrienda igual, el mismo art. 793 dispone que pierde el derecho de usufructo.

¿Qué pasa con el contrato de arriendo cuando muere el usufructuario?

Se resuelve. El art. 794 establece que todos los contratos que el usufructuario haya celebrado se resolverán al fin del usufructo. El propietario debe conceder al arrendatario el tiempo que necesite para la próxima percepción de frutos, y por ese tiempo queda sustituido al usufructuario en el contrato.

¿Hay que inscribir el usufructo en el Conservador?

Sí, cuando recae sobre inmuebles y se constituye por acto entre vivos. El art. 767 dispone que en ese caso no valdrá si no se otorga por instrumento público inscrito. Son dos exigencias copulativas: instrumento público e inscripción. En la práctica ese instrumento suele ser una escritura pública, porque así lo exige el negocio de que se trate —una donación o una compraventa de inmueble—, pero la palabra que usa el artículo es la más amplia. La norma se refiere a los actos entre vivos, de modo que el usufructo dispuesto en un testamento no queda sujeto a esa exigencia, sino a las reglas de la sucesión.

¿Quién paga las reparaciones mayores?

El nudo propietario, según el art. 797, y el usufructuario le paga el interés legal de los dineros invertidos mientras dure el usufructo. Si el propietario rehusa o retarda, el usufructuario puede hacerlas a su costa y el propietario debe reembolsarlas sin interés. Las obras mayores son, conforme al art. 798, las que ocurren por una vez o a largos intervalos y conciernen a la conservación y permanente utilidad de la cosa.

¿Puedo recuperar lo que invertí en mejorar la casa?

No, si no se pactó. El art. 801 dispone que el usufructuario no tiene derecho a pedir cosa alguna por las mejoras que voluntariamente haya hecho, aunque puede alegarlas en compensación por deterioros imputables o llevarse los materiales si los separa sin detrimento de la cosa. Todo ello sin perjuicio de lo que se haya convenido o previsto en la constitución del usufructo.

¿Se puede constituir un usufructo que empiece dentro de unos años?

No. El art. 768 prohíbe constituir usufructo bajo condición o plazo que suspenda su ejercicio, y dispone que si de hecho se constituyere no tendrá valor alguno. Lo prohibido es la suspensión del ejercicio, no que el usufructo tenga fecha de término: un usufructo que empieza hoy y dura diez años es válido.

¿Se pueden dejar dos usufructuarios uno después del otro?

No en cadena. El art. 769 prohíbe los usufructos sucesivos o alternativos: los posteriores se consideran sustitutos para el caso de faltar los anteriores antes de deferirse el primer usufructo, y el primero que tenga efecto hace caducar los otros. Sí se permite el usufructo simultáneo a favor de dos o más personas, conforme al art. 772, con derecho de acrecer entre ellas según el art. 780.

¿Pueden embargar un usufructo por deudas?

Sí. El art. 803 permite a los acreedores del usufructuario pedir que se le embargue el usufructo y pagarse con él hasta concurrencia de sus créditos, prestando caución de conservación y restitución. Además pueden oponerse a toda cesión o renuncia del usufructo hecha en fraude de sus derechos.

¿Qué pasa si la casa se destruye?

Depende de sobre qué recaiga el usufructo. El art. 807 dispone que se extingue por la destrucción completa de la cosa, y que si el usufructo está reducido a un edificio, cesa para siempre con su destrucción completa sin conservar derecho alguno sobre el suelo. Pero si el edificio pertenece a una heredad, el usufructuario de ésta conserva su derecho sobre toda ella. Si se destruye solo una parte, el usufructo subsiste en lo restante.

¿Es lo mismo usufructo que derecho de habitación?

No. Según el art. 811, el derecho de uso consiste en gozar de una parte limitada de las utilidades y productos de una cosa, y cuando se refiere a una casa y a la utilidad de morar en ella se llama derecho de habitación. Es más estrecho que el usufructo: permite habitar, no explotar la propiedad como lo haría un usufructuario.

¿Hay que rendir caución para recibir el usufructo?

Por regla general sí, junto con un inventario solemne a costa del usufructuario, según el art. 775. Pero tanto el constituyente como el propietario pueden exonerarlo de la caución, y el donante que se reserva el usufructo de la cosa donada no está obligado a ella. Si no se rinde, el art. 776 entrega la administración al propietario, con cargo de dar al usufructuario el valor líquido de los frutos, y el usufructuario puede reclamarla en todo tiempo prestando la caución.

¿Corre el plazo del usufructo si no he podido usar la propiedad?

Sí. El art. 805 dispone que en la duración legal del usufructo se cuenta aun el tiempo en que el usufructuario no ha gozado de él, por ignorancia, despojo o cualquier otra causa. El plazo no se suspende mientras un tercero ocupa el inmueble.

¿Se paga impuesto al donar la casa a los hijos reservándose el usufructo?

La operación queda sujeta a la Ley N.º 16.271 sobre impuesto a las herencias y donaciones, pero quedar sujeta no significa que siempre resulte una suma efectiva por pagar: eso depende del parentesco, de la valorización y de los mínimos exentos que correspondan, y hay que determinarlo caso a caso. Para el cálculo, su art. 6.º dispone que del valor sujeto a impuesto se deduce lo que representa el usufructo reservado, y cuando el usufructo es vitalicio esa deducción se calcula con una escala según la edad del beneficiario, que va de 9/10 para menores de 30 años a 2/10 para mayores de 70. Si el usufructo es por tiempo determinado, la deducción es de un décimo por cada cinco años o fracción.

¿Hay que volver a calcular el impuesto cuando muere quien se reservó el usufructo?

Hay que volver a hacer el cálculo, y de él puede resultar una suma adicional, aunque no necesariamente. El art. 23 de la Ley N.º 16.271 dispone que si el causante donó en vida la nuda propiedad reservándose el usufructo, al consolidarse después ambos derechos se acumula el valor que tenga la propiedad plena a la fecha de la consolidación, con deducción de la misma proporción que ya se gravó al donar. La propia norma permite optar, al momento de la donación, por pagar sobre el valor de la propiedad plena: eso evita que en la consolidación se considere el valor actualizado del inmueble, sin perjuicio de que sigan aplicándose las demás reglas de acumulación y de determinación del impuesto.

¿La donación de la casa necesita autorización de un juez?

Por regla general sí. El art. 1401 del Código Civil dispone que la donación entre vivos que no se insinuare solo tendrá efecto hasta un valor ínfimo y será nula en el exceso, y define la insinuación como la autorización de juez competente solicitada por el donante o el donatario. Como el valor de un inmueble supera con creces ese límite, la donación de una casa requiere ese trámite, salvo que una ley disponga otra cosa para el caso.

¿Donar en vida evita los problemas de herencia?

No necesariamente. El art. 1185 ordena acumular imaginariamente al acervo líquido las donaciones hechas en razón de legítimas o mejoras, actualizando prudencialmente su valor a la fecha de apertura de la sucesión. Y cuando la donación se hizo a un hijo, que es legitimario, el art. 1198 dispone que se impute a su legítima, salvo que conste que fue a título de mejora; si excede, el art. 1193 la imputa a la cuarta de mejoras y el art. 1194 al remanente de libre disposición. El efecto habitual no es que el hijo deba devolver la casa, sino que reciba menos del resto de la herencia. Ahora bien, si hecha la cuenta las especies donadas exceden definitivamente lo que le corresponde, el art. 1206 lo obliga a pagar un saldo y le permite elegir entre hacerlo en dinero o restituir una o más de las especies donadas, exigiendo la compensación que proceda si el valor de lo restituido supera ese saldo. La acción de restitución de lo excesivamente donado que regulan los arts. 1186 y 1187 está prevista para las donaciones hechas a extraños, no a un legitimario.

¿Dónde se inscribe el usufructo y qué documentos hay que pedir?

No se inscribe junto con el dominio. El art. 32 del Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces dispone que los derechos de usufructo, uso y habitación se inscriben en el segundo registro, el de Hipotecas y Gravámenes. Para revisar con seguridad conviene pedir tres documentos: la inscripción de dominio vigente, el certificado de hipotecas, gravámenes y prohibiciones, y la copia de la inscripción del propio usufructo, que es donde constan su duración y sus eventuales prohibiciones.

¿Basta un documento privado para renunciar al usufructo?

No, cuando el usufructo está inscrito. El art. 52 del Reglamento del Registro Conservatorio ordena inscribir tanto la constitución del usufructo sobre inmuebles por acto entre vivos, en su número 2.º, como la renuncia de esos mismos derechos, en su número 3.º. Una renuncia que no llega al Conservador deja la propiedad gravada en el registro.

¿Necesito la autorización de mi cónyuge para constituir un usufructo?

Depende del régimen de bienes y de la situación del inmueble. En sociedad conyugal, el art. 1749 exige la autorización de la mujer para gravar bienes raíces sociales y para disponer entre vivos a título gratuito de bienes sociales. Y si la casa fue declarada bien familiar, el art. 142 exige la autorización del cónyuge no propietario, específica y por escrito, cualquiera sea el régimen del matrimonio.

¿Hay que hacer algún trámite cuando el usufructo termina?

La propiedad plena se consolida sin necesidad de un nuevo título de adquisición, pero la inscripción del usufructo no desaparece por sí sola. El art. 91 del Reglamento del Registro Conservatorio contempla la subinscripción de las cancelaciones, totales o parciales. Para pedirla hay que acompañar el antecedente que justifique la causal: certificado de defunción, escritura de renuncia, sentencia u otro título, según el caso. Mientras no se cancele, el usufructo seguirá figurando como gravamen en el estudio de títulos de la propiedad.

Normas citadas en esta página

Todas se citan del texto vigente publicado por la Biblioteca del Congreso Nacional, consultado el 29 de agosto de 2026:

• Código Civil — Título IX «Del derecho de usufructo», arts. 764 a 811; además arts. 819 (uso y habitación), 142 (bienes familiares), 1185 (acervo imaginario), 1198, 1193 y 1194 (imputación de las donaciones hechas a un legitimario), 1206 (opción de pagar el saldo o restituir las especies) y 1186-1187 (restitución de lo excesivamente donado a extraños), 1401 (insinuación) y 1749 (administración de la sociedad conyugal).
• Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces — arts. 32 (en qué registro se inscribe el usufructo), 52 N.º 2 y N.º 3 (inscripción de la constitución y de la renuncia) y 91 (subinscripción de las cancelaciones).
• Ley N.º 16.271, sobre impuesto a las herencias, asignaciones y donaciones — arts. 6.º (deducción y escala de valoración del usufructo), 7.º (impuesto del usufructuario) y 23 (acumulación de donaciones y consolidación).

Esta página explica el régimen general del usufructo en el Código Civil chileno. No reemplaza el estudio de su título ni de la escritura concreta, que es donde se define qué se constituyó, con qué cláusulas y con qué prohibiciones. Comparecer en juicio requiere abogado habilitado (patrocinio y mandato judicial).

Última actualización: agosto de 2026.