Abogados en Juicios de Arrendamiento
En Schneider Abogados somos especialistas en demandas, defensas y negociaciones por incumplimientos de contratos de arrendamiento. Contamos con un equipo de abogados expertos en juicios de arriendo y otorgamos representación especializada en todo Chile. Representamos en juicios de arrendamiento sobre bienes muebles (vehículos, obras de arte, joyas, otros) y de inmuebles (casas, departamentos, sitios, parcelas, oficinas, locales comerciales, industriales, agrícolas, estacionamientos, y bodegas).
1. ¿Qué es el contrato de Arriendo?
El artículo 1915 del Código Civil, lo define como “un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado.”
De dicha definición, el uso más común de dicho contrato en nuestro país es el contrato de arrendamiento sobre una propiedad, que consiste en conceder el goce de una propiedad a una de las partes, debiendo pagar esta parte un precio determinado a la parte que concede el goce del inmueble.
2. ¿Es necesario que el contrato de arriendo conste por escrito?
La legislación chilena no obliga a escriturar el contrato. Sin embargo, en base a la modificación establecida por la Ley 21.461 del año 2022 (Ley “Devuélveme mi casa”), respecto al procedimiento de término del contrato de arrendamiento por no pago de rentas, establece que en el nuevo artículo 20 de la ley 18.101, Ley que Fija Normas Especiales sobre Arrendamiento de Predios Urbanos, “Estos contratos (escritos) autorizados ante notario constituirán un antecedente suficiente para ejercer la demanda monitoria.”. Esto significa que, cuando exista escrituración de contrato, el procedimiento de término de contrato de arrendamiento será un trámite rápido en donde el demandado tendrá un plazo de 10 días para realizar el pago de las rentas adeudadas, o bien se procederá a decretar el lanzamiento (desalojo) del demandado, incluso pudiendo pedirse, ante la negativa de su salida voluntaria, el auxilio de la fuerza pública.
3. ¿Cómo se puede dar término a un contrato de arrendamiento?
Se puede dar término a un contrato de arrendamiento, por cualquiera de los siguientes motivos:
a. Cumplimiento del plazo indicado en el contrato. (Generándose la notificación en la forma prevista por el contrato, en cuanto a la formalidad y plazos de dicho aviso).
b. Causas establecidas en el mismo contrato. (Ej: Uso de la propiedad para fines distintos al arrendado, No conservar en óptimas condiciones la propiedad)
c. La extinción del derecho de arriendo por parte del arrendador. (Ej: Arrendador vende la propiedad arrendada).
d. No pago de las rentas, gastos comunes y cuentas de servicios básicos.
Respecto de la no conservación en óptimas condiciones de la propiedad arrendada, cuando se genera una destrucción parcial o se deja inutilizable la propiedad para su uso, por parte de alguna acción u omisión de parte del arrendatario, la modificación establecida por la Ley “Devuélveme mi casa”, señala que “el juez podrá ordenar la restitución anticipada del inmueble y el lanzamiento del arrendatario demandado, con auxilio de la fuerza pública si fuere necesario.”
4. ¿Necesito de representación de abogado o abogada, para la demandar o defenderme en un juicio de término de contrato de arrendamiento por no pago de las rentas?
Si, nuestra legislación establece la obligatoriedad de ser patrocinado por un abogado o abogada, en la presentación de la demanda y defensa en juicios de término del contrato de arrendamiento.
5. ¿Cómo se desarrolla el procedimiento judicial de término de contrato de arrendamiento, por no pago de rentas?
El procedimiento para dar término a un contrato de arrendamiento, de acuerdo con las modificaciones incorporadas en la Ley “Devuélveme mi casa”, hace una distinción respecto a si existe o no un contrato de arriendo escriturado.
Por una parte, cuando existe contrato escriturado, la ley indica que se iniciará un procedimiento monitoreo, que consiste en la presentación de la demanda patrocinada por un abogado, ante el juez competente, quien dará curso a dicha demanda, debiendo notificarse al demandado, y estableciendo que una vez notificada la demanda tiene un plazo de 10 días corridos para el pago de las rentas adeudadas, cuentas de gasto común y de consumo adeudadas, más los intereses que correspondan. Transcurrido dicho plazo, si no procediera el pago de la obligación reclamada, el Juez procederá a ordenar el lanzamiento (desalojo) del demandado, incluso si fuera necesario con el auxilio de la fuerza pública. De la explicación indicada, se logra concluir que este procedimiento es de rápida tramitación, generando una acción eficaz en favor del arrendador.
Por otra parte, si no existe contrato de arrendamiento escriturado, se procede a través del procedimiento sumario, el cual se inicia con la presentación de una demanda, patrocinada por un abogado, ante el juez competente, quien dará curso a la demanda y citará a las partes a una audiencia de contestación y conciliación, que se realizará una vez sea notificada la demanda, instancia en la que se procede a generar un llamado de conciliación por parte del Juez y en la misma audiencia se procede a contestar la demanda por parte del demandado. Si asistiere o no el demandado, el Juez abrirá un término probatorio, en donde se deberá acompañar la prueba que tenga cada parte y se procederá, vencido el plazo, a dictar sentencia por parte del Juez que esté conociendo de la causa. Una vez obtenida la sentencia, se procederá al lanzamiento voluntario por parte del demandado, y si eso no se produjera, se solicitará el auxilio de la fuerza pública.
6. ¿Hasta cuándo el arrendatario debe pagar las rentas del arriendo?
Deberá pagar las rentas, gastos comunes y servicios básicos, hasta que se efectué la restitución del inmueble al arrendador.
7. ¿Qué necesito para iniciar, o defenderse, en un procedimiento judicial de término de contrato de arrendamiento por no pago de rentas?
Lo necesario para iniciar un procedimiento judicial por término de contrato de arrendamiento por no pago de rentas, es:
a. Contrato de arrendamiento, si existiera. En caso de no existir, tener los datos del arrendatario (nombre completo, Rut, monto de las rentas de arrendamiento, fecha de inicio del arrendamiento)
b. Representación judicial de un abogado para iniciar y desarrollar el procedimiento.
c. Tener claridad sobre gastos que se deberá incurrir en el procedimiento. Dichos gastos, tienen relación con pago de honorarios a receptor judicial por notificaciones judiciales necesarias para el desarrollo del proceso.
Demanda de Arriendo o Arrendamiento
Preguntas y respuesta de Contratos de Arrendamientos
Según el Artículo 1915 del Código Civil se define como: "El arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado".
Arrendador: es la persona que es propietaria del predio o inmueble.
Arrendatario: la persona que hará uso de la propiedad.
Existen contratos, temporales pactados mes a mes, contratos indefinidos sin fecha de término y contratos a plazo fijo, en que se establece una fecha para el término del arrendamiento.
La legislación chilena no obliga a escribir el contrato. Sin embargo, es aconsejable que quede por escrito, en especial para evitar los conflictos y probar ante tribunales los incumplimientos. Un contrato ante notario, puede contener el valor de la renta, la forma de reajuste, la duración del contrato y en general cualquier otra cláusula que ambas partes acuerden. Puede también incorporar el inventario de los bienes que componen la propiedad.
El contrato puede terminar por cualquiera de las siguientes razones:
• Por cumplimiento de la fecha pactada para su terminación.
• Por las causas establecidas en el contrato y por aquellas definidas en el Código Civil y la Ley de Arriendo. Por ejemplo, uso del inmueble para fines distintos al arrendado (art. 1938), no conservar el bien en óptimas condiciones (art. 1939), el atraso en el pago de la renta (art. 10 de la Ley de Arriendo), etc.
• El número 3 del artículo 1950 del código civil, establece que el contrato también expirará cuando se presente “la extinción del derecho del arrendador”, es decir que se mantendrá vigente solo mientras quien arrienda mantenga el dominio sobre el bien.
Tanto el arrendador como el arrendatario también pueden dar por finalizado el contrato de arrendamiento cuando no se presenten estas causales, por supuesto asumiendo la indemnización por los perjuicios causados por incumplimiento establecidos en el mismo documento.
Cuando el contrato es indefinido o por meses, el procedimiento para la terminación es de lo más sencillo. Basta con realizar el debido desahucio, entendido como el acto mediante el cual uno de los contratantes del arriendo le informa al otro, mediante una notificación personal hecha por un notario, su intención de dar fin a la relación contractual. De acuerdo con el inciso primero del artículo 3 de la Ley de Arriendo, en este tipo de contratos el “desahucio dado por el arrendador sólo podrá efectuarse judicialmente o mediante notificación personal efectuada por un notario”.
La misma ley establece dos meses como plazo para la restitución del inmueble más un mes por cada año de ocupación. Por ejemplo, si el arrendatario tenía el bien arrendado desde dos años atrás contaría con 4 meses para desalojar. En todo caso, este plazo nunca puede exceder los seis meses.
El artículo 4 de la Ley de Arriendo establece que para los contratos a plazo fijo que no exceden de un año, el arrendador debe solicitar la restitución del inmueble mediante demanda judicial, y el arrendatario contará con dos meses para restituirlo a partir de la notificación. Cabe señalar que el inciso 2 del mismo artículo señala que el arrendatario puede dar por terminado el contrato antes de su expiración, pagando las rentas que hicieren falta para tal evento. Es decir que si finiquita la relación contractual faltándole un mes de plazo, tendrá que pagarlo ya sea si decida quedarse o marcharse durante ese mes.
En los casos del contrato de arrendamiento a plazo fijo, el pacto se extingue por el solo cumplimiento de la fecha indicada para su finalización, que da origen a la denominada “acción de restitución por expiración del plazo”. En consecuencia, el arrendatario tiene la obligación de entregar el bien al arrendador y estar al día en el pago del alquiler y las cuentas de servicios básicos. Si no restituye la propiedad, el arrendador no tiene más opción que acudir ante los juzgados civiles para solicitar la terminación del contrato, restitución del bien y desalojo judicial del ocupante ilegítimo.
Por supuesto, mientras este trámite se surte el arrendatario debe pagar renta, gastos comunes y servicios básicos hasta el momento en que se restituya el inmueble. En los juicios por impago de alquiler, la Ley de Arriendo permite al arrendador informar a las empresas de servicios públicos para que el demandado sea responsable de esas obligaciones.
Cabe señalar que, en caso de que el contrato cuente con una cláusula de renovación automática, que opere salvo aviso de término del pacto, es necesario informar anticipadamente (según lo establezca el contrato) mediante una carta certificada.
En general, es recomendable que el contrato señale la fecha de término y las condiciones de renovación.
El desahucio consiste en que uno de los contratantes del arriendo comunica anticipadamente al otro su intención de poner fin al contrato.
En estos casos, el desahucio dado por el arrendador sólo podrá efectuarse judicialmente o mediante notificación personal efectuada por un notario.
El plazo para el desahucio es de dos meses, plazo que se cuenta desde su notificación, y se aumentará en un mes por cada año completo que el arrendatario hubiera ocupado el inmueble. Dicho plazo más el aumento no podrá exceder, en total, de seis meses.
El arrendatario una vez que se le comunica la decisión unilateral del arrendador puede restituir el bien raíz antes de que termine el plazo y sólo tiene obligación de pagar la renta hasta el día en que se va del inmueble.
Si es un contrato por un plazo fijo no superior a un año, y el arrendador quiere terminarlo antes, sólo puede hacerlo judicialmente, mediante una demanda. El arrendatario tiene un plazo de dos meses para dejar el inmueble, desde que se le notifica la acción judicial y debe pagar sólo hasta el día en que deje el inmueble.
En los contratos de arrendamiento de inmuebles destinados a la habitación con plazo fijo superior a un año, se entenderá siempre implícita la facultad del arrendatario de subarrendar, salvo estipulación en contrario en el mismo contrato.
Debe pagar la renta y los gastos comunes si los hubiera hasta que efectúe la restitución del inmueble.
Los procedimientos se llevan ante los juzgados civiles o juzgados de letras de competencia común. Estos tribunales ven las siguientes materias: desahucio del contrato, terminación del arrendamiento, restitución de la propiedad por expiración del tiempo estipulado para la duración del arriendo, restitución de la propiedad por extinción del derecho del arrendador, indemnización de perjuicios que intente el arrendador o el arrendatario, y otros casos que se refieren a las demás cuestiones derivadas de estos contratos.
En los casos de juicio por rentas impagas, se puede notificar a las empresas de servicios para que el demandado sea responsable de dichas deudas, y evitar otros perjuicios al propietario.
En este caso corresponde iniciar un juicio de precario
La ley rige para bienes raíces urbanos. No incluye a los predios superiores a una hectárea y que sean destinados o usados para actividades agrícolas, ganaderas o forestales.
Tampoco se aplica la ley de arriendo a los inmuebles fiscales, viviendas que se arriendan amobladas por temporadas no superiores a tres meses para fines de descanso o turismo, ni a los hoteles o residenciales. No aplica a estacionamientos, ni rige para las viviendas que se arriendan con promesa de venta, sistema conocido como de leasing.
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