Cuando un arrendatario deja de pagar, el dueño descubre algo que nadie le advirtió: la ley no le permite recuperar su propio departamento por sus propios medios, y el camino que sí le permite depende de una decisión que muchas veces se toma mal en el primer escrito. Desde 2022 existe un procedimiento monitorio diseñado específicamente para cobrar rentas y cuentas impagas y obtener con ello la restitución, que convive con el procedimiento declarativo de siempre, aplicable a las demás controversias de terminación y que tampoco desapareció para los casos de no pago. Elegir la vía exige mirar tres cosas a la vez: qué se va a pedir, con qué prueba se cuenta y qué defensas son previsibles. Equivocarse puede terminar en la inadmisibilidad o el rechazo de lo pedido, en el término del procedimiento o en la necesidad de empezar una acción nueva, con el inmueble todavía ocupado y la deuda creciendo. A eso se suma una asimetría que conviene entender desde el principio: el tiempo corre a favor de quien está adentro. Por eso esta página no empieza por la teoría del contrato, sino por la pregunta que trae a la gente hasta acá.
1. No paga: cuál de las dos vías corresponde
Desde que la Ley N.º 21.461 incorporó un título nuevo a la Ley N.º 18.101, conviven dos procedimientos distintos y la elección no es de estilo: cada uno sirve para una cosa.
El procedimiento monitorio es la vía que el legislador diseñó específicamente para un caso: cobrar rentas y cuentas impagas y obtener, como consecuencia de ese cobro, la restitución del inmueble. No es la única jurídicamente imaginable ante una falta de pago —el procedimiento declarativo de terminación sigue existiendo—, pero es la pensada para ese fin. Es rápido en su diseño porque invierte la carga: el tribunal requiere de pago al arrendatario y, si este no paga, no comparece ni se opone dentro de plazo, queda condenado y el juez ordena el lanzamiento. Su nombre técnico lo dice todo —cobro de rentas y restitución consecuencial— y de ahí viene su límite: si lo que usted quiere no es cobrar, esta no es la vía.
El juicio del Título III es el procedimiento especial de arrendamiento de toda la vida, verbal y con audiencia. Es el que corresponde cuando la causa del término es otra: venció el plazo, se dio el desahucio, el arrendatario destinó el inmueble a algo distinto, subarrendó estando prohibido, causó daños, o simplemente expiró el derecho del arrendador sobre la propiedad.
| Si lo que ocurre es… | La vía es… | Lo que hay que preparar |
|---|---|---|
| Se busca cobrar rentas o cuentas impagas y obtener la restitución consecuencial | Monitorio (arts. 18-A y siguientes), sin perjuicio de evaluar las acciones declarativas que correspondan | El contrato, el detalle de la deuda con su origen y fechas, y todos los antecedentes en que se funda |
| Venció el plazo y no se va | Título III | El contrato y la constancia de su vencimiento |
| Contrato mes a mes o indefinido, y usted quiere terminarlo | Desahucio judicial, que se tramita conforme al Título III; o desahucio notificado personalmente por notario y, si al vencer el plazo no se restituye, solicitud judicial de entrega | El contrato, los antecedentes sobre cuánto tiempo lleva ocupando y, si el desahucio fue notarial, la constancia de su notificación y del vencimiento del plazo |
| Destruyó parcialmente el inmueble o lo dejó inutilizado | Título III, pidiendo además la restitución anticipada del art. 8 N.º 7 bis | Prueba del daño y de que proviene de su acción u omisión |
| Se fue sin entregar | Entrega sin forma de juicio (art. 6) | La certificación del abandono por un ministro de fe |
| Nunca hubo contrato de arriendo | Otra acción: precario o la que corresponda | El dominio y la ausencia de título del ocupante |
Punto clave Schneider. Un mismo caso puede tener deudas y otras causales de término, pero eso no autoriza a juntarlo todo en un escrito: el artículo 18-B impide acumular en el monitorio el cobro de rentas con acciones de desahucio o restitución cuyo fundamento sea distinto del no pago de las rentas, los gastos comunes o las cuentas de consumo reclamadas. Por eso el primer trabajo del abogado no es redactar la demanda, sino decidir qué acción se ejerce y qué pretensiones pueden acumularse legalmente.
2. Antes de demandar: ¿su arriendo se rige por esta ley?
Es la comprobación que casi nadie hace y la que puede echar abajo todo lo demás. La Ley N.º 18.101 se aplica al arrendamiento de bienes raíces urbanos, entendiendo por tales los que están dentro del radio urbano respectivo, y también a las viviendas situadas fuera de ese radio cuando su superficie no excede de una hectárea, aunque incluyan terreno. En lo que ella no regule, rige el Código Civil.
Su artículo 2 deja fuera seis situaciones: los predios de más de una hectárea con aptitud o explotación agrícola, ganadera o forestal; los inmuebles fiscales; las viviendas arrendadas por temporadas de hasta tres meses, amobladas y para descanso o turismo; los hoteles, residenciales y establecimientos similares en lo que toca al hospedaje; el estacionamiento de vehículos; y las viviendas regidas por la Ley N.º 19.281.
De las seis, la que más confusión produce es la última. La Ley N.º 19.281 rige el arrendamiento de viviendas con promesa de compraventa, que es otra operación: ahí el ocupante paga para llegar a ser dueño, no solo para usar. Si su contrato tiene esa estructura, la lectura correcta no es la de esta página sino la de arriendo con opción de compra; y cuando esa misma lógica se aplica entre empresas y sobre bienes distintos de una vivienda, hablamos de contratos de leasing.
Ahora bien, quedar excluido no siempre significa quedar sin procedimiento. El propio artículo 2 dispone que los juicios originados en los contratos de sus números 3 y 5 —temporadas breves amobladas y estacionamientos— se tramitan igualmente con arreglo al Título III. Es decir: salen del régimen sustantivo, pero conservan la vía procesal.
3. El monitorio, paso a paso y con sus plazos
La demanda debe identificar a arrendador y arrendatario, individualizar el inmueble y detallar las rentas y las cuentas por gastos comunes y de consumo adeudadas, con una relación precisa de los antecedentes y razones que explican esas deudas y de la forma, fecha y lugar en que se contrajeron. No basta con decir «debe cinco meses»: hay que explicar la deuda.
Junto con eso se pide que el tribunal requiera al arrendatario para que pague dentro de diez días corridos —incluidas las rentas y las cuentas por gastos comunes y de consumo que se devenguen después de presentada la demanda, más intereses y costas— y que, si no paga, no comparece o no se opone, se le tenga por condenado y se disponga el lanzamiento.
Si la demanda cumple los requisitos legales y no concurre una causal manifiesta de inadmisibilidad, el juez la acoge a tramitación y dicta la resolución que ordena el requerimiento. Esa misma resolución advierte que, de no mediar pago ni oposición, el arrendatario queda condenado y el lanzamiento suyo y de los demás ocupantes se dispone en un plazo no superior a diez días, contado desde que la resolución se encuentre firme y ejecutoriada o cause ejecutoria. Conviene entender el peso de esa resolución: la ley le da fuerza de sentencia definitiva firme y sirve como título suficiente para ejecutarla.
Si la demanda tiene defectos formales, el tribunal manda subsanarlos en un plazo de hasta diez días, y si el actor no lo hace se tiene por no presentada y se archiva. Y si el juez advierte de plano una causal manifiesta de inadmisibilidad o un defecto que afecte la existencia, validez o eficacia del proceso —falta de jurisdicción o competencia, litispendencia, falta de capacidad, representación o legitimación, entre otros— puede declararla inadmisible; contra esa resolución solo cabe reposición, y la inadmisibilidad no impide demandar la misma obligación en el procedimiento declarativo.
Sobre la notificación, la ley resolvió el problema práctico que más demoraba estos juicios: la demanda monitoria y la resolución que recaiga sobre ella pueden notificarse en la forma prevista en el artículo 8 N.º 2, y el primer requerimiento de pago se tiene por hecho con la sola notificación; el segundo se entiende efectuado cinco días después, por el solo ministerio de la ley. Ya no hay que ir a buscar al arrendatario dos veces.
Si el arrendatario paga todo antes de que venza el plazo de oposición —deuda, intereses y costas— el procedimiento termina. Si paga solo una parte, sigue adelante por el saldo.
4. Qué pasa si el arrendatario se opone
Aquí está el punto que decide cuánto va a durar todo. El arrendatario puede oponerse por escrito dentro de plazo, señalando los fundamentos de hecho y de derecho de sus alegaciones y excepciones, acompañando documentos e indicando los demás medios de prueba de que se valdrá.
Lo primero que conviene saber es que presentar un escrito de oposición no basta. El juez puede desestimarla y seguir adelante con el monitorio como si no se hubiera formulado cuando las alegaciones, las excepciones o los medios de prueba señalados carecen de fundamento plausible, o cuando el escrito no cumple las exigencias que la ley le impone.
Superado ese control, la consecuencia depende de qué se opuso. Si el arrendatario opone únicamente alguna excepción dilatoria de las del artículo 303 del Código de Procedimiento Civil, se tramita como incidente, que debe resolverse dentro de tercero día. Si se acoge y el defecto puede corregirse, el tribunal ordena subsanarlo; si no admite corrección, termina el monitorio. Y si la excepción se rechaza, el arrendatario queda condenado y el procedimiento sigue como si no hubiera opuesto nada.
Si opone otras excepciones —solas o junto con las dilatorias—, el tribunal declara terminado el monitorio y la resolución que había ordenado el requerimiento queda sin efecto de pleno derecho. Cuando esas excepciones de fondo se hacen valer junto con una dilatoria, el tribunal debe pronunciarse necesariamente sobre esta última antes de que se produzcan esos efectos. Aquí está el punto que casi nadie explica bien: el juicio siguiente no empieza solo. El arrendador tendrá que decidir si presenta una nueva demanda, ahora por el procedimiento declarativo de arrendamiento, y esa discusión llegará acotada: la oposición del arrendatario configura y delimita el objeto de ese juicio, de modo que en él no podrán debatirse cuestiones distintas de la existencia de la obligación y de lo que él mismo alegó.
Esa misma oposición le fija también su prueba. En el escrito debe acompañar los documentos e indicar todos los medios de prueba de que se valdrá en el juicio posterior, y en ese juicio no podrá ofrecer ni producir otros, salvo las excepciones legales. Es una regla que juega a favor de quien demandó bien.
Dos límites más que conviene conocer antes de elegir esta vía: en el monitorio solo procede la condena en costas prevista para el caso de no oposición, y lo único apelable —y en el solo efecto devolutivo— es la resolución que se pronuncia sobre la oposición del arrendatario.
Punto clave Schneider. El monitorio puede conservar su eficacia aunque el arrendatario se oponga, porque el juez está facultado para desestimar una oposición sin fundamento plausible o que no cumpla las exigencias legales. Cuando la oposición de fondo supera ese control, en cambio, el monitorio termina y hay que evaluar si conviene el juicio declarativo posterior. Por eso, antes de presentarlo, revisamos qué defensas reales existen del otro lado: recibos, repactaciones, reparaciones descontadas de la renta, discusiones sobre el estado del inmueble. Preferimos decírselo antes y no cuando ya está andando.
5. Cuando el problema no es la plata: el juicio del Título III
Este procedimiento cubre, según el artículo 7, los juicios de desahucio, de terminación del arrendamiento, de restitución por haber expirado el plazo pactado, de restitución por extinguirse el derecho del arrendador y las indemnizaciones que unos y otros reclamen.
Es verbal, aunque las partes pueden presentar minutas escritas, y el tribunal cita a audiencia para el quinto día hábil después de la última notificación. La ley facilita además la notificación: para los efectos del artículo 44 del Código de Procedimiento Civil, se presume de pleno derecho que el domicilio del demandado es el inmueble arrendado. Eso allana el trámite, pero no elimina las diligencias que la ley exige ni las dificultades materiales de ubicar a una persona.
La prueba se anuncia desde el principio. En la demanda deben indicarse los medios de prueba de que se valdrá el demandante, y solo pueden declarar hasta cuatro testigos por cada parte. El demandante presenta su nómina en el mismo escrito de demanda; el demandado puede presentar la suya hasta antes de las 12:00 horas del día anterior a la audiencia. Quien llega a la audiencia a improvisar, llega tarde.
6. Poner término a un contrato sin plazo: el desahucio
Cuando el arriendo se pactó mes a mes o es de duración indefinida, el arrendador no puede simplemente avisar que no continúa. El desahucio solo puede darse judicialmente o mediante notificación personal hecha por un notario, y a partir de ahí corre un plazo que la ley construye a favor del arrendatario.
Ese plazo es de dos meses contados desde la notificación, y aumenta un mes por cada año completo que el arrendatario haya ocupado el inmueble, con un tope total de seis meses. El arrendatario puede irse antes y, si lo hace, paga renta solo hasta el día en que restituye.
Hay una regla paralela para los contratos de plazo fijo que no exceden de un año: ahí el arrendador solo puede pedir la restitución judicialmente, y el arrendatario tiene derecho a un plazo de dos meses contado desde la notificación de la demanda.
Conviene saber también que en los arriendos de vivienda con plazo fijo superior a un año la ley entiende siempre implícita la facultad de subarrendar, salvo que se haya pactado lo contrario; y si se pactó lo contrario, el arrendatario puede poner término anticipado sin pagar la renta del período que falte.
7. Destruyó el inmueble: sacarlo antes de la sentencia
Es una de las herramientas menos usadas y más útiles cuando el daño es real. Dentro del juicio en que se pide la terminación del contrato y la restitución porque el inmueble se destruyó parcialmente o quedó inutilizado por la acción u omisión del arrendatario en su cuidado, el demandante puede solicitar que el juez ordene la restitución anticipada y el lanzamiento, con auxilio de la fuerza pública si es necesario.
El estándar para concederla es más bajo que el de una sentencia, pero no es automático: sobre la base de los antecedentes acompañados con la demanda y de lo ventilado en la audiencia, hay que acreditar una presunción grave del derecho que se reclama. Y el juez, cuando lo estime necesario para acceder a la restitución anticipada, puede exigir al arrendador una caución que responda por los perjuicios si la sentencia definitiva termina no condenando al arrendatario a restituir.
Dos precisiones más. La primera: no es una acción autónoma; se pide dentro de ese juicio. La segunda: no procede por el simple no pago. El supuesto es el deterioro, no la mora. Confundirlas es el error más frecuente con esta figura.
8. Se fue y dejó la casa botada
Cuando el arrendatario abandona el inmueble sin restituirlo, el arrendador no queda obligado a demandar. Puede solicitar al juez de letras competente que se lo entregue sin forma de juicio. El abandono debe ser certificado por un ministro de fe, que es quien concurre al inmueble; no es algo que el arrendador deba producirse por su cuenta entrando antes.
El resguardo que la ley impone en ese momento suele ser decisivo después: el ministro de fe levanta acta del estado en que se encuentra el bien raíz al momento de la entrega y remite copia al tribunal. Esa acta es un antecedente especialmente valioso para acreditar el estado en que se recibió el inmueble, sin perjuicio de las fotografías, inventarios, informes técnicos, comunicaciones y presupuestos que también sirven en la discusión posterior sobre deterioros o garantía.
9. Sin contrato escrito: cómo se prueba la renta
La Ley N.º 21.461 reforzó el papel del contrato escrito. En los arriendos regidos por esta ley que consten por escrito, las firmas se autorizan ante notario —quien debe pedir los títulos que habilitan al arrendador a ceder el uso del inmueble—, y ese contrato autorizado constituye un antecedente suficiente para ejercer la demanda monitoria. Conviene leer bien esa expresión: es un antecedente suficiente, no el único admisible. Su ausencia no cierra la puerta del monitorio; lo que hace es obligar a acreditar el arriendo y la deuda con los demás antecedentes disponibles, que es un trabajo bastante mayor.
¿Y si no hay nada escrito? Para determinar cuánto se debe, la ley trae dos presunciones: se presume que la renta es el monto que aparece en los depósitos o documentos de pago de al menos tres meses consecutivos; y si tampoco existen esos comprobantes, se presume que la renta es la que declare el arrendatario. Esa última regla explica por qué conviene tener las transferencias ordenadas: sin ellas, el monto lo fija la contraparte.
10. El lanzamiento: qué es y cuándo llega
El lanzamiento es la actuación material con la que se desocupa el inmueble, y siempre viene después de una resolución judicial. En el monitorio, el juez lo dispone en la misma resolución que condena, para dentro de un plazo no superior a diez días contado desde que esa resolución se encuentre firme y ejecutoriada o cause ejecutoria. En los juicios del Título III, la sentencia que acoge la demanda ordena la restitución, y su cumplimiento se rige por las reglas generales, con la aplicación especial del artículo 595 del Código de Procedimiento Civil cuando lo que se ordena es entregar el inmueble.
Sobre quiénes alcanza conviene ser preciso, porque la regla expresa es del monitorio: ahí el artículo 18-C dispone el lanzamiento del arrendatario y de los demás ocupantes del inmueble. En los demás procedimientos, la situación de subarrendatarios y terceros se examina según las reglas de notificación, comparecencia y cumplimiento que correspondan. Se practica con auxilio de la fuerza pública cuando es necesario.
Hay además una válvula que sorprende a muchos arrendadores: en los juicios del Título III —y también en los de comodato precario—, decretado el lanzamiento el juez puede suspenderlo en casos graves y calificados, por un plazo no superior a treinta días. Es excepcional y no equivale a prorrogar el contrato, pero conviene saber que existe.
Lo que no existe es un atajo. Cambiar la cerradura, cortar los servicios o sacar las cosas del arrendatario son vías de hecho que se vuelven en contra de quien las ejecuta: pueden generar responsabilidad civil y, según cómo se ejecuten, también consecuencias penales.
11. Lo que se cobra además de la renta
Dos reglas que suelen olvidarse al calcular cuánto reclamar. La primera: en caso de mora, los pagos y devoluciones entre las partes se hacen reajustados en la misma proporción en que haya variado la unidad de fomento entre la fecha en que debieron hacerse y aquella en que efectivamente se hagan; y cuando se deban intereses, se calculan sobre la suma primitiva más el reajuste. Esto vale para todo contrato de arriendo, esté o no regido por esta ley.
La segunda mira al otro lado del mostrador: si el arrendador se niega a recibir la renta o a dar recibo, el arrendatario puede depositarla en la Tesorería que corresponda a la ubicación del inmueble, conforme al artículo 23. Cumplidos sus requisitos, ese pago se considera hecho al arrendador para todos los efectos legales, aunque su suficiencia se califica en el juicio. Antes de demandar conviene descartar que exista un depósito de esa clase en curso.
12. Arriendo comercial, temporadas y estacionamientos
La distinción entre arriendo habitacional y comercial no cambia el procedimiento —ambos son inmuebles urbanos y ambos caen en esta ley—, pero sí cambia lo que se discute: en el comercial pesan las cláusulas negociadas, las garantías, los destinos autorizados y las mejoras, y el contrato suele ser mucho más detallado.
Distinto es el caso de las temporadas breves amobladas y de los estacionamientos: quedan fuera del régimen de la ley, pero sus juicios se tramitan por el Título III. Y el hospedaje queda fuera por completo, porque no es arrendamiento de inmueble sino otra relación jurídica.
Si lo que usted tiene no es un arriendo sino un préstamo gratuito, la vía es otra y está en el contrato de comodato. Y si nunca hubo contrato de ninguna clase, el mapa completo de las acciones de restitución está en cómo se pide el desalojo.
13. Los errores que alargan un juicio de arriendo
Elegir el monitorio cuando la causa no es el no pago. Es el error más caro de los últimos años. El monitorio cobra rentas; si lo que usted quiere es terminar el contrato por otra causal, esta vía no se lo va a dar.
Redactar la deuda sin explicarla. La ley exige una relación precisa de los antecedentes y razones de la deuda, con forma, fecha y lugar. Una planilla sin contexto es exactamente lo que el tribunal manda subsanar.
No pedir en la demanda las rentas y cuentas futuras. El artículo 18-A permite solicitar expresamente las que se devenguen después de presentada la demanda; pedirlas es lo que hace que queden comprendidas en el requerimiento y en la decisión.
No formalizar bien el contrato. El contrato con firmas autorizadas ante notario es un antecedente suficiente para el monitorio y facilita mucho la prueba. Su ausencia no excluye ese procedimiento, pero obliga a fundar el arriendo y la deuda con otros antecedentes.
No dejar rastro de los pagos. Sin contrato escrito y sin transferencias, la renta se presume por lo que declare el arrendatario.
Olvidar al codeudor solidario. Si el contrato lo contempla, no incluirlo en la demanda deja fuera al patrimonio que muchas veces es el único solvente.
Recuperar el inmueble por mano propia. Además del riesgo de responsabilidad, arruina la posición del arrendador en el juicio que venga después.
14. Cómo se calculan los honorarios
En arrendamiento conviven dos encargos distintos y los criterios no son los mismos.
El trabajo documental —redactar o revisar el contrato, dejarlo autorizado ante notario, preparar el desahucio o el requerimiento de restitución, negociar una entrega voluntaria— se presupuesta según la complejidad del inmueble y de la operación, el tiempo estimado y la urgencia. Es acotado y se puede cerrar antes de empezar.
El trabajo judicial —la demanda monitoria, el juicio del Título III, la defensa del arrendatario, el cobro de perjuicios— considera además la cuantía comprometida, la duración previsible según haya o no oposición, el tribunal competente y la conducta esperable de la contraparte.
En ambos casos los honorarios se separan de los gastos que se pagan a terceros —receptores judiciales, notaría, certificaciones, peritajes, traslados y otros desembolsos necesarios para la tramitación y la ejecución—, que no son ingreso del estudio y se rinden por separado. Todo eso se conversa en la primera reunión, junto con el presupuesto.
Si necesita cobrar rentas impagas, poner término al contrato o recuperar un inmueble arrendado, la primera revisión sirve para definir el procedimiento antes de presentar la demanda. Revisamos el contrato, los pagos, las comunicaciones y el estado del inmueble, y le decimos qué procedimiento corresponde y qué se puede pedir, con el costo informado por escrito antes de cualquier actuación. Llámenos al +56 2 3267 1946 o complete el formulario al pie de esta página. Vea también el resto de materias de nuestros abogados inmobiliarios.
Redactado por: Patricio González López · Abogado.
Actualizado: 30 de agosto de 2026. Normas verificadas ese día contra el texto vigente publicado por la Biblioteca del Congreso Nacional en leychile.cl, individualizadas en la sección Normas y fuentes oficiales consultadas.
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15. Preguntas frecuentes
Mi arrendatario debe cinco meses. ¿Cuánto se demora en salir?
Depende de la oposición. Si no paga, no comparece ni formula una oposición admisible dentro de los diez días corridos del requerimiento, se producen los efectos del artículo 18-C y el juez dispone el lanzamiento en un plazo no superior a diez días, contado desde que la resolución se encuentre firme y ejecutoriada o cause ejecutoria. Ahora bien, presentar un escrito no basta: el juez puede desestimar la oposición y seguir adelante si carece de fundamento plausible o no cumple las exigencias legales. Si la oposición de fondo supera ese control, el monitorio termina, y el arrendador deberá decidir si presenta una nueva demanda declarativa, cuyo objeto quedará delimitado por lo que el arrendatario alegó.
No tengo contrato escrito. ¿Puedo demandar igual?
Sí. No tener contrato escrito no le impide demandar ni excluye por sí solo el monitorio; lo que cambia es el trabajo probatorio, porque habrá que acreditar el arriendo y la deuda con depósitos, documentos de pago, comunicaciones y demás antecedentes. Para determinar la renta, el artículo 20 trae presunciones: el monto de los depósitos o documentos de pago de al menos tres meses consecutivos y, si no existen, lo que declare el arrendatario. Por eso lo primero que pedimos son las transferencias.
Quiero que se vaya, pero está al día. ¿Puedo?
Si el contrato es mes a mes o indefinido, sí, mediante desahucio judicial o notificado personalmente por notario. El arrendatario tendrá dos meses desde la notificación, más un mes por cada año completo que haya ocupado el inmueble, con un tope de seis meses. Si el contrato tiene plazo fijo vigente, hay que esperar su vencimiento salvo que exista otra causal.
Me destrozó el departamento. ¿Tengo que esperar toda la sentencia?
No necesariamente. Dentro del juicio en que pide la terminación y la restitución por haberse destruido parcialmente el inmueble o haber quedado inutilizado por acción u omisión del arrendatario, puede solicitar la restitución anticipada y el lanzamiento. Para concederla hay que acreditar una presunción grave del derecho que se reclama, con los antecedentes de la demanda y lo ventilado en la audiencia, y el juez puede exigirle una caución que responda de los perjuicios si la sentencia definitiva no termina condenando al arrendatario a restituir. Es una petición dentro del juicio, no una demanda aparte, y no procede por el solo no pago.
Se fue y dejó todo abandonado. ¿Puedo entrar?
No por su cuenta. Puede pedirle al juez de letras competente que le entregue el inmueble sin forma de juicio, con la certificación del abandono hecha por un ministro de fe, que además levanta acta del estado del inmueble al entregárselo. Esa acta protege su derecho a reclamar después por los deterioros.
¿Sirve de algo el contrato firmado ante notario?
Mucho. Desde la Ley N.º 21.461, el contrato con firmas autorizadas ante notario constituye un antecedente suficiente para ejercer la demanda monitoria, lo que simplifica bastante la presentación. No es una condición de acceso —el monitorio puede fundarse en otros antecedentes—, pero tenerlo ahorra discusiones sobre la existencia y las condiciones del arriendo.
¿Puedo cobrarle además los gastos comunes y las cuentas de la luz?
Sí. El monitorio está diseñado precisamente para cobrar rentas junto con las cuentas por gastos comunes y de consumo adeudadas, y también las que se devenguen después de presentada la demanda, con sus intereses y costas.
Me ofreció pagar la mitad. ¿Se cae el juicio?
No. Si el pago es total antes de vencer el plazo de oposición, incluidos intereses y costas, el procedimiento termina. Si es parcial, el monitorio sigue adelante por lo que quede debiendo.
Dejé de recibirle la renta porque quiero que se vaya. ¿Eso ayuda?
Al contrario, se vuelve en su contra. Si el arrendador se niega a recibir la renta o a otorgar recibo, el arrendatario puede depositarla en la Tesorería que corresponda al inmueble, conforme al artículo 23; cumplidos los requisitos, ese pago se considera hecho al arrendador para todos los efectos legales, aunque su suficiencia se califica después en el juicio. Negarse a cobrar no construye por sí solo una causal ni pone al arrendatario en mora.
¿A quién saca el lanzamiento? Hay otras personas viviendo ahí.
En el procedimiento monitorio, el artículo 18-C dispone expresamente el lanzamiento del arrendatario y de los demás ocupantes del inmueble. En los otros procedimientos no hay una regla igual de tajante: la situación de subarrendatarios y terceros se examina según las reglas de notificación, comparecencia y cumplimiento que correspondan, y con mayor razón si esas personas invocan un título propio.
¿Cuánto cuesta llevar esto con ustedes?
Depende de si el encargo es documental o judicial, y dentro de lo judicial, de si hay oposición. En la sección de honorarios explicamos los criterios de cada uno y por qué los gastos que se pagan a terceros se rinden aparte. El presupuesto se conversa y se entrega en la primera reunión, antes de que usted tome cualquier decisión.
¿Es este su caso? El cuadro completo de las vías para recuperar un inmueble, según quién lo ocupa y con qué título, está en arriendos y recuperación de inmuebles. Y si todavía está a tiempo de evitar el juicio, la mayoría de estos conflictos se previene al redactar el contrato de arrendamiento: renta, reajuste, garantía, estado del inmueble y término.
Normas y fuentes oficiales consultadas
Ley N.º 18.101, que fija normas especiales sobre arrendamiento de predios urbanos: artículos 1 y 2 (ámbito de aplicación y exclusiones), 3 y 4 (desahucio y restitución), 5 (subarriendo), 6 (entrega sin forma de juicio por abandono), 7 y 8 (competencia y procedimiento del Título III, incluido el N.º 7 bis sobre restitución anticipada), 18-A a 18-K (Título III bis, procedimiento monitorio de cobro de rentas y su extensión al comodato precario y al precario), 20 (autorización notarial y presunción de renta), 21 (reajustabilidad) y 23 (consignación), verificados contra su texto vigente · Ley N.º 21.461, conocida como «Devuélveme mi casa», que incorporó el Título III bis y modificó los artículos 8 y 20 de la Ley N.º 18.101.