Abogados Especialistas en Juicios de Arrendamiento en Chile

¿No le pagan el arriendo y necesita recuperar su propiedad? ¿Quiere terminar un contrato de arrendamiento pero no sabe si corresponde desahucio, procedimiento monitorio o juicio sumario? ¿Su arrendatario abandonó el inmueble sin entregar las llaves? ¿Le están dañando la propiedad y necesita el desalojo urgente? En Chile, el arrendamiento de predios urbanos se regula por la Ley 18.101, el Código Civil (artículos 1915 a 2021) y, desde 2022, la Ley 21.461 ("Devuélveme mi Casa"), que permite recuperar la propiedad en 20 a 40 días mediante el procedimiento monitorio cuando el contrato consta por escrito ante notario. Cada día de inacción las rentas impagas siguen acumulándose y el proceso se encarece.

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El Contrato de Arrendamiento en Chile

El contrato de arrendamiento está definido en el artículo 1915 del Código Civil como aquel en que las partes se obligan recíprocamente: una a conceder el goce de una cosa y la otra a pagar un precio determinado por ese goce. Es un contrato bilateral (genera obligaciones para ambas partes), oneroso (tiene contraprestación económica), conmutativo (las prestaciones se miran como equivalentes) y consensual (se perfecciona por el solo consentimiento, sin necesidad de escrituración).

Aunque la ley no exige que el contrato conste por escrito, la escrituración y autorización ante notario tiene una consecuencia procesal decisiva desde la Ley 21.461: solo los contratos escritos autorizados ante notario permiten utilizar el procedimiento monitorio, que es significativamente más rápido para cobrar rentas y obtener el desalojo. Cuando no existe contrato escrito, se presume que la renta es la que declare el arrendatario (artículo 20 de la Ley 18.101), lo que resulta desfavorable para el arrendador.

Elementos esenciales del contrato

Todo contrato de arrendamiento, para ser completo y eficaz, debe contener al menos: la individualización de las partes (arrendador y arrendatario), la identificación del inmueble (dirección, rol, destino), el monto de la renta mensual y su forma de reajuste, el plazo del contrato (fijo, indefinido o mes a mes), la garantía pactada, las obligaciones de pago de gastos comunes y servicios básicos, las restricciones de uso y subarriendo, y un inventario detallado del estado del inmueble al momento de la entrega. Desde la Ley 21.461, es altamente recomendable incluir también la acreditación de la calidad de propietario del arrendador.

Marco Legal: Ley 18.101 y Ley 21.461

El arrendamiento de inmuebles en Chile se rige por un conjunto de normas que se aplican de manera complementaria:

Ley 18.101 sobre arrendamiento de predios urbanos

La Ley 18.101 (1982, modificada por las Leyes 19.866, 21.325 y 21.461) fija normas especiales para el arrendamiento de predios urbanos: bienes raíces ubicados dentro del radio urbano y viviendas fuera de él cuya superficie no exceda una hectárea (artículo 1°). Estas normas prevalecen sobre el Código Civil, que se aplica en lo no regulado por la ley especial. Quedan excluidos de la Ley 18.101: los predios de cabida superior a una hectárea con aptitud agrícola, ganadera o forestal; los arrendamientos de temporada (hasta tres meses, amoblados para descanso o turismo); los contratos de hospedaje en hoteles y residenciales; los inmuebles fiscales; y las viviendas arrendadas con promesa de compraventa (leasing habitacional).

Ley 21.461 "Devuélveme mi Casa"

La Ley 21.461 (vigente desde el 30 de junio de 2022) introdujo tres innovaciones fundamentales en la Ley 18.101: el procedimiento monitorio de cobro de rentas (Título III bis, artículos 18-A a 18-K), la restitución anticipada del inmueble como medida precautoria (artículo 8° N° 7 bis), y la extensión de estas reglas al juicio de precario (artículo 18-K). Esta ley nació como respuesta a la problemática de arrendatarios morosos agravada durante la pandemia, donde los propietarios enfrentaban procesos de desalojo que podían extenderse por más de un año.

Código Civil y Ley 21.325

El Código Civil (artículos 1915 a 2021) regula el contrato de arrendamiento en general y se aplica supletoriamente. La Ley 21.325 sobre Migración y Extranjería (2021) incorporó a la Ley 18.101 un Título V (artículos 24 bis a 24 quáter) que sanciona el subarriendo abusivo y el hacinamiento, estableciendo multas de 50 a 100 UTM para quienes arrienden o subarrienden inmuebles generando condiciones de hacinamiento.

Tipos de Contrato de Arrendamiento

La legislación chilena reconoce distintas modalidades de contrato de arrendamiento, cada una con reglas diferentes para su término:

 

Causales de Término del Contrato de Arrendamiento

El contrato de arrendamiento puede terminar por las siguientes causales, cada una de las cuales determina el procedimiento judicial aplicable:

1. Vencimiento del plazo estipulado: El contrato de plazo fijo termina al cumplirse. El arrendador debe notificar al arrendatario su voluntad de no renovar. Si ninguna parte se manifiesta y el arrendatario continúa pagando renta, opera la tácita reconducción (artículo 1956 del Código Civil).

2. Desahucio: En los contratos de duración indefinida o mes a mes, cualquiera de las partes puede ponerle fin mediante aviso anticipado (artículos 3° y 4° de la Ley 18.101).

3. No pago de rentas, gastos comunes o servicios básicos: Es la causal más frecuente. Habilita al arrendador para demandar la terminación, el cobro de rentas y la restitución. Si el contrato consta por escrito ante notario, se utiliza el procedimiento monitorio.

4. Incumplimiento de obligaciones del arrendatario: Uso para fines distintos a los convenidos (artículo 1938 CC), subarriendo no autorizado (artículo 1946 CC), falta de cuidado o destrucción parcial del inmueble (artículos 1939 y 1972 CC), o realización de mejoras no autorizadas.

5. Extinción del derecho del arrendador: Cuando el arrendador vende la propiedad. El nuevo propietario tiene derecho a solicitar la restitución, respetando los plazos legales (artículo 1962 CC).

6. Necesidad del arrendador: Cuando el arrendador requiere el inmueble para uso propio o de ciertos familiares, conforme a las reglas de la Ley 18.101.

7. Mutuo acuerdo: Las partes pueden convenir libremente el término del contrato en cualquier momento.

Procedimiento Monitorio: Ley 21.461 "Devuélveme mi Casa"

La Ley 21.461 introdujo el procedimiento monitorio en el Título III bis de la Ley 18.101 (artículos 18-A a 18-K), diseñado para el cobro rápido de rentas adeudadas cuando el contrato consta por escrito y está autorizado ante notario. Este es el procedimiento más expedito disponible actualmente en materia de arrendamiento.

Requisitos de la demanda monitoria

La demanda monitoria debe contener (artículo 18-A): la identificación del arrendador y arrendatario, el inmueble arrendado, la relación de rentas y cuentas adeudadas con sus antecedentes, y la solicitud de que el deudor pague dentro del plazo legal. Debe acompañarse el contrato de arrendamiento escriturado y autorizado ante notario, que constituye antecedente suficiente para su procedencia (artículo 20 de la Ley 18.101). La demanda debe ser patrocinada por abogado.

Tramitación paso a paso

1. Examen de admisibilidad: El juez verifica que la demanda cumpla los requisitos legales. Si la acoge, ordena el requerimiento de pago al arrendatario. Si la rechaza, solo procede recurso de reposición (artículo 18-B).

2. Notificación y requerimiento de pago: El arrendatario es notificado y requerido para que pague la totalidad de lo adeudado (rentas, gastos comunes, servicios, intereses y costas) dentro de 10 días corridos (artículo 18-C).

3. Escenarios posibles: Si el arrendatario paga íntegramente, el procedimiento termina. Si hace un pago parcial, se continúa por el saldo. Si no paga ni se opone, se le tiene por condenado y el juez ordena el lanzamiento en un plazo no superior a 10 días (artículo 18-E). Si se opone, debe presentar por escrito sus fundamentos y medios de prueba; el tribunal cita a audiencia única aplicándose las reglas del procedimiento sumario especial (artículo 18-F).

Acumulación de acciones

El artículo 18-B permite ejercer conjuntamente la acción de cobro de rentas con las acciones de desahucio y restitución, siempre que el fundamento sea el no pago. No procede acumular acciones con fundamento distinto (venta de la propiedad, vencimiento del plazo). El artículo 18-K extiende el procedimiento monitorio al comodato precario y a la acción de precario del artículo 2195 del Código Civil.

Procedimiento Sumario Especial de Arrendamiento

Cuando el contrato no consta por escrito, o cuando la demanda se funda en causales distintas al no pago de rentas, se aplica el procedimiento sumario especial regulado en el Título III de la Ley 18.101 (artículos 7° a 18). También se aplica cuando el arrendatario se opone a la demanda monitoria y el tribunal acoge la oposición.

El artículo 7° enumera las materias que deben tramitarse por este procedimiento: desahucio, terminación del contrato, restitución por expiración del plazo, restitución por extinción del derecho del arrendador, indemnización de perjuicios del arrendador o arrendatario, y cualquier otra controversia derivada del contrato.

Etapas del procedimiento

1. Presentación de la demanda: Patrocinada por abogado, ante el juzgado de letras del lugar del inmueble. En rentas inferiores a 4 UTM, las partes pueden comparecer sin abogado (artículo 8° N° 10).

2. Notificación al demandado: El receptor judicial notifica al arrendatario y lo cita a audiencia al quinto día hábil siguiente (artículo 8° N° 1). Se presume que el domicilio del arrendatario es el del inmueble arrendado, lo que facilita la notificación personal.

3. Audiencia de contestación y conciliación: El juez llama a las partes a conciliación. Si no hay acuerdo, el demandado contesta la demanda verbalmente o por escrito.

4. Doble requerimiento de pago (artículo 1977 CC): En las demandas de terminación por no pago, el artículo 1977 del Código Civil exige dos reconvenciones de pago al arrendatario. La segunda se practica en la audiencia. Solo si persiste el incumplimiento tras este doble requerimiento procede la terminación del contrato.

5. Demanda reconvencional: El arrendatario demandado puede presentar contrademanda (demanda reconvencional) en la misma audiencia, por ejemplo, pidiendo indemnización por vicios del inmueble o reparaciones no realizadas por el arrendador.

6. Término probatorio: Si existen hechos controvertidos, se abre un período de prueba breve. La prueba se aprecia según las reglas de la sana crítica (artículo 8° N° 7), no según prueba legal tasada.

7. Sentencia: El juez dicta sentencia. Si acoge la demanda, ordena la restitución y el pago de rentas con reajustes e intereses (artículo 21). Son apelables la sentencia definitiva y las resoluciones que pongan término al juicio, en el solo efecto devolutivo (artículo 8° N° 8).

Tabla: Procedimiento Monitorio vs. Sumario Especial

 

El Desahucio

El desahucio es el aviso mediante el cual una de las partes comunica a la otra su voluntad de poner fin a un contrato de arrendamiento de duración indefinida o mes a mes. Es un acto unilateral que no requiere expresión de causa.

Plazos: El arrendador debe dar aviso con una antelación no inferior a 2 meses (artículo 3° de la Ley 18.101). El arrendatario dispone de un plazo mínimo de 2 meses para la restitución, aumentado en 1 mes por cada año de ocupación, con un tope de 6 meses (artículo 4°). El arrendatario que desahucia debe dar aviso con la misma antelación y puede restituir antes del vencimiento del plazo.

Forma: El desahucio puede hacerse judicialmente (mediante notificación personal por receptor) o extrajudicialmente (carta notarial). Para que produzca plenos efectos procesales, se recomienda siempre la notificación judicial. El desahucio extrajudicial sin fecha cierta puede ser impugnado por el arrendatario.

Restitución Anticipada del Inmueble (Art. 8° N° 7 bis)

La restitución anticipada es una de las innovaciones más relevantes de la Ley 21.461. El artículo 8° N° 7 bis de la Ley 18.101 establece que, en los juicios donde el arrendador demande la terminación del contrato por destrucción parcial o inutilización del inmueble causada por acción u omisión del arrendatario, el juez puede ordenar el desalojo anticipado incluso antes de la sentencia definitiva, como medida precautoria.

Requisitos: El arrendador debe acreditar la existencia de la destrucción parcial o inutilización, rendir caución suficiente para responder de los perjuicios si la medida resulta injustificada, y el juez debe estimar que los antecedentes son graves y verosímiles. La resolución que ordena la restitución anticipada es apelable, pero la apelación se concede en el solo efecto devolutivo (no suspende el lanzamiento).

El Lanzamiento (Desalojo)

El lanzamiento es la diligencia judicial mediante la cual se ejecuta la restitución forzada del inmueble cuando el arrendatario no lo entrega voluntariamente tras la sentencia o resolución que así lo ordena. El procedimiento es el siguiente:

1. El tribunal ordena el lanzamiento y fija plazo para la restitución voluntaria.
2. El receptor judicial certifica si el demandado cumplió o no.
3. Si no restituye, el abogado solicita el auxilio de la fuerza pública (Carabineros).
4. El receptor judicial, acompañado de Carabineros, ejecuta el lanzamiento, retirando al arrendatario y sus pertenencias.
5. Se levanta acta del estado del inmueble al momento de la entrega.

El juez puede suspender el lanzamiento en casos graves y calificados, por un plazo no superior a 30 días y por una sola vez. En la práctica, la mayoría de los arrendatarios restituyen voluntariamente antes de que se ejecute el lanzamiento con fuerza pública.

Derechos y Obligaciones del Arrendador y del Arrendatario

Obligaciones del arrendador

Entregar el inmueble en estado de servir para el fin convenido (artículo 1924 del Código Civil), mantenerlo en ese estado durante el contrato realizando las reparaciones necesarias (artículo 1927), no perturbar al arrendatario en el goce del inmueble, y responder por los vicios o defectos que impidan o disminuyan significativamente el uso convenido.

Obligaciones del arrendatario

Pagar la renta en el período convenido (artículo 1942 del Código Civil), usar el inmueble según los términos del contrato y conforme a su naturaleza (artículo 1938), cuidar el inmueble como un buen padre de familia y responder de los deterioros causados por su culpa o la de sus dependientes (artículo 1939), realizar las reparaciones locativas (pequeñas reparaciones de uso normal), no subarrendar sin autorización del arrendador (artículo 1946), y restituir el inmueble al término del contrato en el estado en que lo recibió. El arrendatario debe pagar las rentas, gastos comunes y servicios básicos hasta la efectiva restitución del inmueble (artículo 1955 del Código Civil).

La Garantía y el Mes de Garantía

La garantía (comúnmente un mes de arriendo) es una suma que el arrendatario entrega al inicio del contrato para responder de eventuales daños al inmueble o incumplimientos. No está regulada expresamente en la Ley 18.101, sino que se rige por las estipulaciones del contrato y las normas generales del Código Civil.

Devolución: El arrendador debe devolver la garantía al término del contrato, descontando solo los daños efectivamente acreditados que excedan el deterioro normal por el uso legítimo. Es fundamental contar con un inventario firmado por ambas partes al inicio y al término, que documente el estado del inmueble. Sin inventario, resulta muy difícil probar los daños.

El arrendatario no puede usar la garantía como último mes de renta. La garantía tiene una finalidad distinta (responder de daños) y su destino se determina al momento de la restitución. Si el arrendatario deja de pagar el último mes pretendiendo que se impute a la garantía, el arrendador puede demandarlo por no pago.

Situaciones Especiales

Abandono del inmueble (artículo 6°)

Si el arrendatario abandona el inmueble sin restituirlo formalmente, el arrendador puede solicitar al juez que se lo entregue sin forma de juicio, bastando la certificación del abandono por un ministro de fe (receptor judicial). Este funcionario levanta acta del estado del inmueble y la remite al tribunal.

Subarriendo abusivo y hacinamiento

Incorporado por la Ley 21.325 sobre Migración (Título V, artículos 24 bis a 24 quáter), sanciona con multas de 50 a 100 UTM a quienes arrienden o subarrienden generando condiciones de hacinamiento.

Presunción de renta (artículo 20)

Cuando el contrato no consta por escrito, se presume que la renta es la que resulte de depósitos o documentos de pago de al menos tres meses consecutivos. Si no existen, se presume la renta que declare el arrendatario. Esta presunción es especialmente desfavorable para el arrendador.

Reajustabilidad de las rentas (artículo 21)

Las rentas adeudadas se reajustan conforme a la variación de la UF entre la fecha en que debieron pagarse y la fecha del pago efectivo.

Consignación de renta (artículo 23)

Si el arrendador se niega a recibir la renta, el arrendatario puede consignarla ante la Tesorería comunal respectiva, lo que equivale legalmente al pago y protege al arrendatario de una demanda por no pago.

Codeudor solidario

Los contratos frecuentemente incluyen un aval que responde junto al arrendatario. Es un error común no demandarlo en el juicio, perdiendo la posibilidad de cobrarle si el arrendatario resulta insolvente.

Presunción de domicilio

Para efectos de la notificación de la demanda, se presume que el domicilio del arrendatario es el del inmueble arrendado. Esto facilita la notificación personal, ya que no es necesario buscar otro domicilio del demandado, acelerando el proceso.

Arrendamiento Comercial vs. Habitacional

Si bien la Ley 18.101 se aplica a ambos, existen diferencias prácticas importantes entre el arrendamiento de inmuebles para uso habitacional y los destinados a uso comercial o industrial:

IVA: El arrendamiento de inmuebles amoblados o con instalaciones para uso comercial está afecto a IVA (DL 825). El arriendo de viviendas sin amoblar generalmente no está afecto.

Garantías: En arriendos comerciales es habitual pactar garantías mayores (2 a 6 meses de renta), boletas de garantía bancaria, o codeudores solidarios con patrimonio acreditado.

Mejoras y adaptaciones: El arrendatario comercial frecuentemente realiza mejoras e instalaciones para adecuar el local a su negocio. El contrato debe regular quién asume su costo, si son removibles, y qué ocurre al término.

Subarriendo: Más frecuente en inmuebles comerciales. En inmuebles habitacionales, la autorización de subarriendo es excepcional y su ejercicio abusivo puede generar sanciones (Ley 21.325).

Juicio de Precario

El juicio de precario procede cuando una persona ocupa un inmueble ajeno sin contrato de arriendo, sin título y por mera tolerancia o ignorancia del dueño (artículo 2195 del Código Civil). Es la vía para recuperar una propiedad que está siendo usada sin autorización.

Desde la Ley 21.461, el artículo 18-K permite aplicar el procedimiento monitorio también a las acciones de comodato precario y precario del artículo 2195 CC, lo que agiliza significativamente estos juicios. Si no se cumplen los requisitos del monitorio, el precario se tramita como procedimiento sumario.

Requisitos para demandar el precario: El demandante debe acreditar que es dueño del inmueble (certificado de dominio vigente del Conservador de Bienes Raíces) y que el ocupante carece de título o contrato que justifique su ocupación. A diferencia del juicio de arrendamiento, en el precario no hay renta que cobrar — el objetivo es exclusivamente la restitución del inmueble.

Errores Frecuentes en Juicios de Arrendamiento

Error 1: No escriturar el contrato ante notario

Sin contrato escriturado y autorizado ante notario, el arrendador pierde acceso al procedimiento monitorio y queda sujeto al sumario especial, que puede tomar 3 a 8 meses adicionales. Además, se presume que la renta es la que declare el arrendatario.

Error 2: Intentar el desalojo por vía de hecho

Cambiar chapas, cortar servicios básicos o retirar pertenencias del arrendatario sin orden judicial constituye delito de usurpación y puede generar responsabilidad penal y civil para el arrendador, además de perjudicar su posición en el juicio.

Error 3: No incluir al codeudor solidario en la demanda

Si el contrato incluye un aval o codeudor solidario y no se le demanda conjuntamente, se pierde la posibilidad de cobrarle las rentas adeudadas en caso de que el arrendatario resulte insolvente.

Error 4: No conservar respaldos de pago

Tanto arrendadores como arrendatarios deben conservar todos los comprobantes de pago de renta, gastos comunes y servicios básicos. Sin respaldos, la posición probatoria se debilita significativamente.

Error 5: No notificar a las empresas de servicios

El arrendador puede notificar a las empresas de servicios básicos (agua, luz, gas) que existe un juicio en curso, para que el demandado sea el único responsable de las deudas que se generen durante el proceso.

Error 6: Demorar en demandar

Cada mes de demora es un mes más de renta impaga que puede resultar incobrable. Cuanto antes se inicie el procedimiento, menores serán las pérdidas para el arrendador.

Error 7: No levantar inventario al inicio y al término

Sin un inventario detallado del estado del inmueble (idealmente con fotografías y firmado por ambas partes), es muy difícil acreditar los daños causados por el arrendatario y justificar la retención de la garantía.

Costos del Juicio de Arrendamiento

Los costos de un juicio de arrendamiento dependen del procedimiento utilizado y de la complejidad del caso:

 

Importante: Si el arrendador gana el juicio, el tribunal puede condenar al arrendatario al pago de las costas procesales y personales. Esto no garantiza la recuperación total de los gastos, pero permite recuperar una parte significativa.

Preguntas Frecuentes sobre Juicios de Arrendamiento en Chile

¿Es obligatorio que el contrato de arriendo conste por escrito?

No. El contrato de arrendamiento es consensual y se perfecciona por el solo acuerdo de las partes (artículo 1915 del Código Civil). Sin embargo, la escrituración y autorización notarial tiene una ventaja procesal decisiva desde la Ley 21.461: solo los contratos escritos autorizados ante notario permiten utilizar el procedimiento monitorio, que es mucho más rápido. Sin contrato escrito, se presume que la renta es la que declare el arrendatario.

¿Cuánto demora un juicio de arriendo por no pago de rentas?

Con el procedimiento monitorio (contrato escriturado ante notario), el plazo mínimo es de 20 a 30 días si el arrendatario no paga ni se opone. Si se opone, se transforma en sumario especial y puede tomar entre 2 y 6 meses. Sin contrato escrito, el procedimiento sumario puede durar entre 3 y 8 meses. Los tiempos reales dependen de la carga del tribunal.

¿Necesito abogado para un juicio de arrendamiento?

Sí, es obligatorio cuando la renta supera las 4 UTM (Ley 18.120). Contar con un abogado especializado es fundamental para elegir el procedimiento más adecuado, reunir la prueba necesaria, cumplir los plazos procesales y obtener el lanzamiento efectivo en el menor tiempo posible.

¿Hasta cuándo debe pagar renta el arrendatario?

Hasta la efectiva restitución del inmueble al arrendador (artículo 1955 del Código Civil). Abandonar la propiedad no libera al arrendatario de su obligación de pago: debe restituir formalmente con entrega de llaves y acta de estado.

¿Qué es el desahucio y con cuánta anticipación debo darlo?

Es el aviso para poner fin a un contrato indefinido o mes a mes. El arrendador debe dar aviso con al menos 2 meses de antelación (artículo 3° de la Ley 18.101). Puede hacerse judicial o extrajudicialmente, pero se recomienda la notificación judicial para efectos procesales.

¿Puedo demandar al arrendatario por los daños que causó a mi propiedad?

Sí. El artículo 1939 del Código Civil establece que el arrendatario responde de los deterioros causados por su culpa. Puede demandar la indemnización de perjuicios en el mismo juicio o por separado. Si ha destruido parcialmente el inmueble, puede obtenerse la restitución anticipada (artículo 8° N° 7 bis).

¿Qué pasa si el arrendatario subarrienda sin autorización?

El arrendador puede demandar el término del contrato y la restitución del inmueble (artículo 1946 CC). Además, la Ley 21.325 establece multas por subarriendo que genere condiciones de hacinamiento.

¿Qué hago si mi arrendatario abandonó la propiedad pero no entregó las llaves?

El artículo 6° de la Ley 18.101 contempla un procedimiento simplificado: puede solicitar al juez la entrega sin forma de juicio, con certificación de abandono por un receptor judicial. No requiere notificación al arrendatario ausente.

¿Puedo como arrendatario demandar al arrendador por no hacer reparaciones?

Sí. El arrendador debe mantener el inmueble en estado de servir y realizar las reparaciones necesarias (artículo 1927 CC). El arrendatario puede solicitar judicialmente que se ordenen las reparaciones, pedir el término del contrato, o demandar indemnización de perjuicios.

¿Qué tribunal conoce de los juicios de arrendamiento?

El juzgado de letras (civil) del lugar donde se encuentra el inmueble arrendado. La apelación se interpone ante la Corte de Apelaciones respectiva, en el solo efecto devolutivo.

¿Puedo cambiar las chapas o cortar los servicios básicos?

No. Cambiar chapas, cortar servicios o retirar pertenencias del arrendatario sin orden judicial constituye delito y puede generar responsabilidad penal y civil. La única vía legítima para el desalojo es el procedimiento judicial.

¿Qué es el derecho legal de retención?

Es el derecho del arrendador a retener los bienes del arrendatario que se encuentren en el inmueble como garantía del pago de las rentas adeudadas (artículo 1942 CC). Debe solicitarse judicialmente y constituye una medida de seguridad para el cobro.

¿Puedo demandar sin contrato escrito?

Sí. El contrato de arrendamiento es consensual. Sin contrato escrito se puede demandar por el procedimiento sumario especial, pero la prueba es más compleja. Transferencias bancarias, testigos, correos electrónicos y boletas de servicios pueden acreditar la relación contractual.

¿Se puede apelar la sentencia?

Son apelables la sentencia definitiva de primera instancia y las resoluciones que pongan término al juicio (artículo 8° N° 8). La apelación se concede en el solo efecto devolutivo, lo que significa que no suspende el cumplimiento de la sentencia. En el procedimiento monitorio sin oposición, solo procede recurso de reposición.

¿Qué pasa con las rentas adeudadas tras la sentencia?

La sentencia puede condenar al arrendatario al pago de todas las rentas adeudadas con reajustes según la variación de la UF (artículo 21 de la Ley 18.101) e intereses. Si no paga voluntariamente, se puede solicitar el embargo de bienes y cuentas bancarias.

¿Cuál es la diferencia entre arriendo y precario?

En el arrendamiento existe un contrato (escrito o verbal) y el arrendatario paga renta. En el precario, la persona ocupa el inmueble sin título y sin pagar renta, por mera tolerancia o ignorancia del dueño. El precario se demanda acreditando dominio y falta de título del ocupante.

¿El arrendatario puede usar la garantía como último mes de renta?

No. La garantía tiene una finalidad distinta: responder de daños al inmueble. Su destino se determina al momento de la restitución. Si el arrendatario deja de pagar pretendiendo que se impute a la garantía, el arrendador puede demandarlo por no pago.

¿Qué pasa si el arrendador se niega a recibir la renta?

El arrendatario puede consignar la renta ante la Tesorería comunal respectiva (artículo 23 de la Ley 18.101), lo que equivale legalmente al pago y lo protege de una demanda por no pago.

¿Cuántos meses de mora se necesitan para demandar?

Basta con un período entero de mora. Si la renta es mensual, un solo mes impago habilita al arrendador para demandar el término del contrato y la restitución del inmueble.

¿Puedo notificar a las empresas de servicios básicos?

Sí. El arrendador puede notificar a las empresas proveedoras de servicios básicos (agua, luz, gas) que existe un juicio en curso, para que el demandado sea el único responsable de las deudas que se generen durante el proceso y evitar perjuicios al propietario.

Contacto y Primera Consulta

En Schneider Abogados, nuestro equipo de abogados civiles se especializa en juicios de arrendamiento: procedimiento monitorio, sumario especial, desahucio, restitución, cobro de rentas, lanzamiento, indemnización de perjuicios por daños al inmueble, juicio de precario, y redacción de contratos de arriendo. Representamos a arrendadores y arrendatarios en todo Chile.

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