Casi todo el mundo firma un contrato de arriendo alguna vez, y casi nadie lo lee con calma. Se firma con apuro, con el cambio de casa encima, confiando en que el formato que circula por internet está bien. Después aparecen los problemas de siempre: la garantía que no vuelve, la gotera que nadie repara, el arrendatario que dejó de pagar, el dueño que quiere el inmueble de vuelta y no sabe con cuánta anticipación avisar. Esta página explica cómo funciona de verdad un contrato de arrendamiento de un inmueble en Chile: qué ley lo rige, qué no puede faltar, quién paga qué, cómo termina y qué hacer cuando se rompe.
Antes de actuar, sitúese
Casi todos los problemas de arriendo se resuelven distinto según cómo se respondan estas cinco preguntas. Conviénele contestarlas antes de dar cualquier paso, porque de ellas depende qué ley se aplica, qué plazos corren y qué acción corresponde.
1. ¿Hay contrato escrito, y con firmas autorizadas ante notario? No es lo mismo. Si existe un contrato escrito con firmas autorizadas ante notario, la prueba se facilita, porque la ley lo reconoce como antecedente suficiente para ejercer la demanda monitoria. Sin él no se pierde necesariamente ese procedimiento, pero el arrendamiento y la deuda deben acreditarse con otros antecedentes: comprobantes de pago, correos, la existencia de otro título. Lo verá en la sección 4.
2. ¿Está vigente o ya venció? Un contrato vencido en el que se sigue pagando y recibiendo la renta no está en tierra de nadie: tiene una regla propia, la de la sección 12.
3. ¿Qué dice sobre el término? Plazo fijo o mes a mes cambia por completo el aviso que hay que dar y desde cuándo corre —sección 11—.
4. ¿Hay incumplimiento, y de quién? No es lo mismo renta impaga que uso indebido del inmueble, ni que reparaciones no hechas por el arrendador.
5. ¿Quién ocupa hoy el inmueble? Puede ser el arrendatario, un subarrendatario, un tercero autorizado por él o alguien sin ningún vínculo con usted. De esto depende contra quién se dirige la acción, y equivocarse aquí cuesta meses.
1. Qué es un contrato de arrendamiento
El arrendamiento es un intercambio simple: una parte entrega el uso de una cosa y la otra paga por ese uso. El Código Civil lo define sin rodeos.
Lo que dice la ley, textual
Artículo 1915 del Código Civil: «El arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado».
Ese precio, cuando se paga periódicamente, se llama renta. Así lo dice el artículo 1917. Por eso «renta de arrendamiento» y «canon» son lo mismo que el arriendo mensual del que todos hablan.
Conviene fijar una idea desde el principio, porque explica casi todo lo que viene después: el arrendatario no adquiere la propiedad, adquiere el derecho a usar y gozar del inmueble en las condiciones pactadas. El dueño sigue siendo dueño. Si lo que usted busca es un contrato que termine en compra, ese es otro instrumento y lo tratamos en la página de arriendo con opción de compra.
2. Qué ley rige su arriendo: la 18.101 y sus cinco excepciones
Aquí está el punto que más confusión genera. En Chile, el arriendo de un inmueble urbano no se rige principalmente por el Código Civil, sino por una ley especial: la Ley N.º 18.101.
Lo que dice la ley, textual
Artículo 1º de la Ley N.º 18.101: «El contrato de arrendamiento de bienes raíces urbanos, entendiéndose por tales los ubicados dentro del radio urbano respectivo, se regirá por las disposiciones especiales de esta ley y, en lo no previsto en ella, por el Código Civil. La misma norma se aplicará a los arrendamientos de viviendas situadas fuera del radio urbano, aunque incluyan terreno, siempre que su superficie no exceda de una hectárea».
El orden importa. Primero manda la ley especial; el Código Civil entra solo donde la ley especial calla. Y la ley especial protege al arrendatario en cosas concretas: los plazos mínimos para desalojar y la irrenunciabilidad de los derechos que ella le confiere. Otras reglas de la misma ley, como el reajuste por unidad de fomento de los pagos en mora, no protegen a una parte sino a cualquiera de las dos que esté esperando un pago o una devolución atrasada.
Ahora bien, la propia ley se autoexcluye en cinco casos. Si su situación cae en alguno de ellos, el contrato queda fuera de la Ley 18.101 y hay que determinar qué régimen lo gobierna: normalmente el Código Civil, pero según el inmueble y las partes pueden intervenir también normas especiales —sobre inmuebles fiscales, predios agrícolas, hospedaje o turismo, entre otras—. En cualquier caso, las reglas cambian bastante.
Lo que dice la ley, textual
Artículo 2º de la Ley N.º 18.101: «Esta ley no será aplicable a los siguientes bienes raíces urbanos: 1.- Predios de cabida superior a una hectárea y que tengan aptitud agrícola, ganadera o forestal, o estén destinados a ese tipo de explotación; 2.- Inmuebles fiscales; 3.- Viviendas que se arrienden por temporadas no superiores a tres meses, por períodos continuos o discontinuos, siempre que lo sean amobladas y para fines de descanso o turismo; 4.- Hoteles, residenciales y establecimientos similares, en las relaciones derivadas del hospedaje, y 5.- Estacionamiento de automóviles y vehículos».
Traducido a casos reales: el arriendo de temporada de una casa amoblada en la costa por dos meses de verano no queda cubierto por la Ley 18.101. Tampoco el estacionamiento que usted arrienda por separado, ni la pieza de hotel. En cambio, el departamento donde vive todo el año, la oficina y el local comercial urbano sí lo están.
Esta distinción no es teórica. Determina con cuánto tiempo hay que avisar el término, qué procedimiento se sigue ante el tribunal y si ciertas cláusulas del contrato valen o no.
3. Vivienda y local comercial: por qué no son lo mismo
Los dos se rigen por la Ley 18.101 cuando el inmueble es urbano, pero el contrato que sirve para uno no sirve para el otro. Las diferencias que más pesan en la práctica son cuatro.
El destino. En una vivienda el uso es habitacional y basta con decirlo. En un local comercial hay que describir el giro con precisión, porque de ahí dependen los permisos municipales, la patente y, muchas veces, el reglamento de copropiedad del edificio. Un local arrendado «para comercio» a secas es una fuente segura de conflicto.
El plazo. El arriendo habitacional suele pactarse a un año renovable. El comercial tiende a plazos más largos, porque el arrendatario invierte en habilitar el local y necesita amortizarla. Esa inversión obliga a regular expresamente qué pasa con las mejoras al final.
Las obras y mejoras. En vivienda son la excepción. En un local son la regla, y hay que decir por escrito quién las autoriza, quién las paga y si al terminar quedan en el inmueble o el arrendatario las retira.
La garantía. En vivienda suele ser un mes. En comercial es habitual pedir dos o tres, y a veces se exige además un aval o una boleta bancaria.
Hay además una regla especial que solo aplica a la vivienda y que casi nadie conoce.
Lo que dice la ley, textual
Artículo 5º de la Ley N.º 18.101: «En los contratos de arrendamiento de inmuebles destinados a la habitación con plazo fijo superior a un año, se entenderá siempre implícita la facultad del arrendatario de subarrendar, salvo estipulación en contrario, en cuyo caso éste podrá poner término anticipado al contrato sin la obligación de pagar la renta por el período que falte».
Es decir: en una vivienda arrendada por más de un año, si el contrato prohíbe subarrendar, el arrendatario gana a cambio una salida limpia, sin pagar los meses que faltaban. Es una compensación que la ley da por sí sola y que muchos arrendadores desconocen al momento de redactar la prohibición.
4. Por escrito y ante notario: lo que cambió y por qué conviene
Un arriendo verbal es válido. El problema no es su validez, es la prueba: si no hay papel, discutir cuánto era la renta o cuándo empezó el contrato se vuelve una pelea de palabra contra palabra. Y la ley resuelve esa pelea de un modo que suele sorprender al arrendador.
Lo que dice la ley, textual
Artículo 20 de la Ley N.º 18.101: «En los contratos de arrendamiento regidos por esta ley que consten por escrito, las firmas de los contratantes serán autorizadas por un notario público, quien deberá solicitar los títulos que habiliten al arrendador a ceder el uso del inmueble respecto del cual recaiga el contrato. Estos contratos autorizados ante notario constituirán un antecedente suficiente para ejercer la demanda monitoria conforme a lo previsto en el artículo 18-A. Cuando los contratos no consten por escrito, se presumirá que la renta es el monto consignado en los depósitos o documentos de pago por al menos tres meses consecutivos y, en caso de que éstos no existan, se presumirá que la renta es la que declare el arrendatario».
Tres consecuencias prácticas, y las tres importan:
Primera. Sin contrato escrito, la ley presume que la renta es el monto que aparezca en los depósitos o documentos de pago correspondientes a al menos tres meses consecutivos y, si no existen tales documentos, la que declare el arrendatario. Es una presunción legal, no una verdad inamovible: admite prueba en contrario. Pero el punto de partida de la discusión queda fijado por documentos que el arrendador que cobra en efectivo y sin papeles justamente no tiene, y eso lo deja en una posición incómoda.
Segunda. El notario debe pedirle al arrendador los títulos que lo habilitan para arrendar. Conviene entender bien su alcance: es una verificación formal en el acto de autorización, no equivale a un estudio de títulos ni garantiza que el arrendador sea dueño ni que el inmueble esté libre de problemas jurídicos. Si eso es lo que necesita saber, corresponde un estudio de títulos propiamente tal.
Tercera, y es la más valiosa en la práctica. El contrato con firmas autorizadas ante notario constituye por ley un antecedente suficiente para presentar la demanda monitoria de cobro de rentas y restitución que creó la Ley N.º 21.461, y facilita considerablemente la prueba. Su ausencia no excluye automáticamente el procedimiento —el artículo 18-A ordena acompañar «todos los antecedentes que le sirvan de fundamento»—, pero obliga a acreditar el arrendamiento y la deuda por otros medios, con el trabajo y la incertidumbre que eso agrega. El costo de la firma ante notario es minúsculo comparado con esa diferencia.
5. Las cláusulas que no pueden faltar
La extensión de un contrato depende del negocio: un arriendo comercial complejo justifica más cláusulas que uno habitacional sencillo. Lo que no varía es la lista de materias que, si faltan, terminan discutiéndose ante un tribunal.
Identificación de las partes. Nombre completo, cédula, domicilio y correo electrónico de arrendador y arrendatario. El correo sirve para las comunicaciones corrientes del día a día —reclamos, coordinaciones, avisos de reparaciones—, pero no reemplaza las notificaciones que la ley exige practicar judicialmente o ante notario, como el desahucio del artículo 3º. Pactar un correo no convierte un mensaje en notificación legal.
Individualización del inmueble. Dirección exacta, número de departamento, estacionamiento y bodega si los hay, y el rol de avalúo. Si el estacionamiento y la bodega tienen roles propios, digálo: son inmuebles distintos.
Destino. Habitacional o comercial, y en este último caso, el giro.
Renta, forma y fecha de pago. Monto, moneda o unidad, día del mes, cuenta bancaria y qué se considera pago oportuno.
Reajuste. Cómo y cada cuánto sube la renta.
Plazo. Fecha de inicio, duración y si hay renovación automática. Si la hay, defina el aviso para no renovar.
Garantía. Monto, qué cubre y en qué plazo se restituye.
Gastos comunes, contribuciones y consumos. Quién paga cada uno, y con qué comprobante se acredita.
Reglamento de copropiedad, si el inmueble está en un condominio. Esto se olvida casi siempre y es la causa de buena parte de los conflictos en edificios. Un departamento o una casa en condominio no se rige solo por el contrato de arriendo: también por el reglamento de copropiedad, que fija horarios, uso de espacios comunes, estacionamientos de visita, mascotas, ruidos y a veces restricciones al arriendo por días. Conviene entregar copia del reglamento al arrendatario y dejar constancia de que la recibió, porque el ocupante queda sujeto a esas reglas aunque no sea el propietario. Y hay una razón concreta para el arrendador: en los casos previstos por el artículo 27 de la Ley 21.442, el infractor y el propietario de la unidad responden solidariamente del pago de las multas e indemnizaciones por infracción a las obligaciones de ese artículo, sin perjuicio del derecho del propietario a repetir contra el infractor. No es una responsabilidad general por todo lo que ocurra en la unidad, pero sí una que conviene tener presente al elegir arrendatario.
Un punto que suele redactarse mal: el reglamento no puede prohibir la tenencia de mascotas. El artículo 8º de la Ley 21.442 dispone que el reglamento «no podrá prohibir la tenencia de mascotas y animales de compañía por parte de copropietarios, arrendatarios u ocupantes del condominio, dentro de las respectivas unidades», y solo lo autoriza a establecer limitaciones respecto del uso de los bienes comunes, para no perturbar la tranquilidad ni comprometer la seguridad y la salubridad. Una cláusula de arriendo que prohíba tener mascotas dentro del departamento no puede ampararse en el reglamento. Todo eso —asamblea, administrador, gastos comunes y qué pasa cuando no se pagan— lo explicamos en la página sobre la Ley 21.442 de copropiedad inmobiliaria, que es la norma vigente en la materia.
Inventario y estado de entrega. Con fotografías fechadas y lectura de medidores. Este punto, que parece administrativo, decide después quién se queda con la garantía.
Prohibición o autorización de subarrendar.
Mejoras. Quién las autoriza, quién las paga y qué ocurre con ellas al final.
Domicilio y forma de las notificaciones.
6. El destino del inmueble: para qué se puede usar
El arrendatario no puede darle al inmueble cualquier uso. Debe usarlo según lo pactado y, si nada se dijo, según aquello a lo que el inmueble está naturalmente destinado.
Lo que dice la ley, textual
Artículo 1938 del Código Civil: «El arrendatario es obligado a usar de la cosa según los términos o espíritu del contrato; y no podrá en consecuencia hacerla servir a otros objetos que los convenidos, o, a falta de convención expresa, aquellos a que la cosa es naturalmente destinada, o que deban presumirse de las circunstancias del contrato o de la costumbre del país. Si el arrendatario contraviene a esta regla, podrá el arrendador reclamar la terminación del arriendo con indemnización de perjuicios, o limitarse a esta indemnización, dejando subsistir el arriendo».
El caso típico: se arrienda un departamento para vivir y el arrendatario instala un taller, una bodega de mercadería o un arriendo por días. Eso es cambiar el destino, y da derecho al arrendador a pedir el término del contrato. Note el matiz del cierre: el arrendador puede elegir entre terminar el arriendo o quedarse solo con la indemnización y mantenerlo vigente. No está obligado a lo primero.
A esto se suma un deber general de cuidado. El artículo 1939 exige al arrendatario emplear en la conservación del inmueble «el cuidado de un buen padre de familia», y le permite al arrendador poner fin al arriendo en caso de un deterioro grave y culpable.
7. La renta, el reajuste y la mora
La renta es la obligación principal del arrendatario y el Código Civil se la impone en el artículo 1942. En Chile lo habitual es pactarla en pesos con reajuste periódico, o directamente en unidades de fomento.
Cuando hay atraso, la ley especial fija una regla que conviene conocer antes de discutir cifras.
Lo que dice la ley, textual
Artículo 21 de la Ley N.º 18.101: «En caso de mora, los pagos o devoluciones que deban hacerse entre las partes de todo contrato de arriendo, regido o no por esta ley, se efectuarán reajustados en la misma proporción en que hubiere variado el valor de la unidad de fomento entre la fecha en que debieron realizarse y aquella en que efectivamente se hagan».
Dos cosas que suelen pasarse por alto. La primera es que esta regla se aplica en ambos sentidos: tanto a las rentas que el arrendatario debe como a las devoluciones que el arrendador debe, la garantía incluida. La segunda es que rige para todo contrato de arriendo, esté o no regido por la Ley 18.101. Y si además se deben intereses, el mismo artículo aclara que se calculan sobre la suma primitiva más el reajuste.
Hay también una vía de salida para el arrendatario a quien no le quieren recibir el pago. El artículo 23 le permite depositar la renta en la unidad de la Tesorería que corresponda a la ubicación del inmueble, indicando el nombre y la residencia del arrendador, y la Tesorería le otorga el recibo. Es una alternativa al pago por consignación del Código Civil, más simple, y evita quedar en mora por una negativa ajena.
8. La garantía: qué cubre y cuándo se devuelve
La garantía —el «mes de garantía»— no está regulada en detalle por la Ley 18.101. Es una creación de la práctica que el contrato debe definir, y precisamente por eso es donde más conflictos nacen.
En la práctica chilena el llamado mes de garantía opera normalmente como una caución en dinero destinada a responder de los daños del inmueble y de las obligaciones pendientes al término, según lo que las partes hayan pactado. Nada obliga, sin embargo, a que la garantía sea dinero: puede acordarse una boleta bancaria, un depósito, un fiador o una combinación de ellos, sobre todo en arriendos comerciales. Lo que sí conviene tener claro es que no es un adelanto de renta ni un pago a cuenta del último mes, salvo que las partes lo hayan acordado expresamente. La costumbre de «dejar de pagar el último mes porque ya tienen la garantía» carece de fundamento si el contrato no lo autoriza, y expone al arrendatario a una demanda por rentas impagas.
Un contrato serio define cuatro cosas: qué cubre la garantía, en qué plazo se devuelve una vez restituido el inmueble, cómo se acredita el daño que justifica retenerla, y qué ocurre con los consumos que llegan después de la entrega.
Sobre la devolución, el reajuste opera en un supuesto preciso: cuando hay mora. Si el arrendador no restituye la garantía en la oportunidad en que debía hacerlo, la suma adeudada debe reajustarse según la variación de la unidad de fomento entre la fecha en que correspondía devolverla y el pago efectivo. El mero transcurso del contrato, en cambio, no genera reajuste por sí solo. Por eso importa que el contrato fije el plazo de devolución: sin plazo pactado, determinar desde cuándo hay mora se vuelve una discusión más.
Y sobre la prueba del daño, todo se decide antes: en el inventario y las fotografías del día de la entrega. Sin ese registro, la discusión se resuelve con una regla que veremos en la sección de restitución y que juega contra el arrendador desprevenido.
9. Reparaciones: quién paga qué
Esta es probablemente la pregunta que más se repite, y la ley la responde con una distinción clara entre dos tipos de reparación.
El punto de partida es que el arrendador debe entregar el inmueble y mantenerlo en estado de servir para el fin arrendado. Así lo ordena el artículo 1924 del Código Civil, que además lo obliga a librar al arrendatario de toda turbación en el goce.
Lo que dice la ley, textual
Artículo 1927 del Código Civil: «La obligación de mantener la cosa arrendada en buen estado consiste en hacer durante el arriendo todas las reparaciones necesarias, a excepción de las locativas, las cuales corresponden generalmente al arrendatario. Pero será obligado el arrendador aun a las reparaciones locativas, si los deterioros que las han hecho necesarias provinieron de fuerza mayor o caso fortuito, o de la mala calidad de la cosa arrendada. Las estipulaciones de los contratantes podrán modificar estas obligaciones».
En lenguaje corriente:
Las reparaciones necesarias las paga el arrendador. Son las que hacen falta para que el inmueble siga sirviendo al fin arrendado: la cañería matriz que se rompe, el techo que se filtra, la instalación eléctrica que falla.
Las reparaciones locativas las paga, por regla general, el arrendatario. Son aquellas que la ley y la costumbre ponen de su cargo por corresponder al uso ordinario del inmueble.
Conviene resistir la tentación de repartir responsabilidades con ejemplos tajantes, porque lo que decide es la causa del deterioro, no el objeto dañado. Un vidrio quebrado puede ser responsabilidad del arrendatario si hubo culpa suya o de sus huéspedes, pero no lo es automáticamente. Una llave que gotea puede venir del uso, de la antigüedad o de un defecto de la instalación. Y las marcas propias del paso del tiempo pueden ser simple desgaste legítimo, que la ley excluye expresamente al regular la restitución.
De ahí la contraexcepción que suele decidir el caso: si el deterioro locativo vino de fuerza mayor, caso fortuito o de la mala calidad del inmueble, lo asume igualmente el arrendador. Un piso que se levanta porque el radier tenía humedad no es un deterioro de uso, es un defecto de la cosa arrendada.
El último inciso es el que hay que tener presente al firmar: las partes pueden modificar este reparto por contrato. Por eso vale la pena leer esa cláusula con calma antes de firmar, no después de la gotera.
10. Subarriendo y cesión
La regla general del Código Civil es restrictiva.
Lo que dice la ley, textual
Artículo 1946 del Código Civil: «El arrendatario no tiene la facultad de ceder el arriendo ni de subarrendar, a menos que se le haya expresamente concedido; pero en este caso no podrá el cesionario o subarrendatario usar o gozar de la cosa en otros términos que los estipulados con el arrendatario directo».
O sea: sin autorización expresa, no se puede subarrendar. Y con autorización, el subarrendatario nunca obtiene más derechos que los que tiene el arrendatario original.
La excepción es la del artículo 5º de la Ley 18.101 que ya vimos: en vivienda con plazo fijo superior a un año, la facultad de subarrendar se entiende implícita salvo que el contrato la prohíba, y si la prohíbe, el arrendatario puede irse anticipadamente sin pagar los meses restantes.
Vale la pena mencionar también una regla procesal que protege al subarrendatario de buena fe: para que le sea oponible lo obrado en un juicio de desahucio, restitución o término seguido contra el arrendatario, el artículo 11 exige que se le haya notificado la demanda o que se haya apersonado en la causa. Por eso el ministro de fe, al notificar, debe requerir del demandado juramento sobre la existencia de subarrendatarios.
11. Cómo termina el contrato y con cuánto aviso
El Código Civil enumera las formas generales de expiración en el artículo 1950: la destrucción total del inmueble, el vencimiento del plazo, la extinción del derecho del arrendador y la sentencia judicial en los casos previstos por la ley.
Pero cuando el inmueble es urbano y el contrato no tiene plazo —o se pactó mes a mes—, manda una regla especial que es probablemente la más importante de toda la Ley 18.101 para el arrendador.
Lo que dice la ley, textual
Artículo 3º de la Ley N.º 18.101: «En los contratos en que el plazo del arrendamiento se haya pactado mes a mes y en los de duración indefinida, el desahucio dado por el arrendador sólo podrá efectuarse judicialmente o mediante notificación personal efectuada por un notario. En los casos mencionados en el inciso anterior, el plazo de desahucio será de dos meses, contado desde su notificación, y se aumentará en un mes por cada año completo que el arrendatario hubiera ocupado el inmueble. Dicho plazo más el aumento no podrá exceder, en total, de seis meses».
Conviene fijar primero el alcance, porque esta regla no gobierna toda forma de terminar un arriendo: se refiere al desahucio dado por el arrendador en contratos pactados mes a mes o de duración indefinida. No rige para el aviso que da el arrendatario ni para los contratos de plazo fijo. Entre estos últimos hay que distinguir: cuando el plazo fijo no excede de un año, se aplica la regla especial del artículo 4º; los de mayor duración deben analizarse conforme a sus propias estipulaciones y a las demás normas aplicables.
Dentro de ese supuesto, cada frase tiene consecuencias:
El aviso del arrendador no vale por WhatsApp, ni por carta, ni por correo. El desahucio se hace judicialmente o por notificación personal de un notario. Un aviso informal no hace correr ningún plazo.
El plazo mínimo es de dos meses, contados desde la notificación, no desde que usted decidió recuperar el inmueble.
Ese plazo crece un mes por cada año completo de ocupación, con un tope total de seis meses. Un arrendatario con cuatro años en el inmueble tiene seis meses.
El arrendatario puede irse antes y, si lo hace, paga renta solo hasta el día de la restitución.
Y ahora la advertencia que evita una falsa expectativa: este es el plazo legal de desahucio, no el tiempo total que toma recuperar materialmente el inmueble. Si el arrendatario restituye al vencer el plazo, ahí termina todo. Si no restituye, hay que sumar la tramitación judicial, las notificaciones, las defensas que oponga y el lanzamiento. Por eso conviene planificar con anticipación y no calcular la mudanza contra el plazo del artículo 3º.
Cuando el contrato tiene plazo fijo que no excede de un año, la regla es la del artículo 4º: el arrendador solo puede pedir la restitución judicialmente, y el arrendatario tiene dos meses desde la notificación de la demanda.
12. Se venció y nadie dijo nada: la tácita reconducción
Un contrato vence, el arrendatario sigue viviendo ahí, el arrendador sigue recibiendo la renta y nadie firma nada nuevo. ¿Qué hay entonces?
Lo que dice la ley, textual
Artículo 1956 del Código Civil: «Terminado el arrendamiento por desahucio, o de cualquier otro modo, no se entenderá en caso alguno que la aparente aquiescencia del arrendador a la retención de la cosa por el arrendatario, es una renovación del contrato. … Con todo, si la cosa fuere raíz y el arrendatario con el beneplácito del arrendador hubiere pagado la renta de cualquier espacio de tiempo subsiguiente a la terminación, o si ambas partes hubieren manifestado por cualquier otro hecho igualmente inequívoco su intención de perseverar en el arriendo, se entenderá renovado el contrato bajo las mismas condiciones que antes, pero no por más tiempo que el de tres meses en los predios urbanos».
La regla tiene dos caras y conviene no quedarse con una sola. Por un lado, el solo hecho de que el arrendatario siga ocupando no renueva el contrato. Por otro, si el arrendador recibe la renta del período siguiente, sí hay renovación —pero acotada: en un inmueble urbano, por no más de tres meses cada vez.
De ahí el consejo práctico, que sirve a las dos partes: cuando un contrato vence, o se renueva por escrito o se pide la restitución. Dejarlo correr «como viene» genera exactamente la ambigüedad que después hay que discutir ante un juez.
13. La restitución y el estado del inmueble
Al final del arriendo el inmueble debe devolverse, y la ley dice en qué estado.
Lo que dice la ley, textual
Artículo 1947 del Código Civil: «El arrendatario es obligado a restituir la cosa al fin del arrendamiento. Deberá restituirla en el estado en que le fue entregada, tomándose en consideración el deterioro ocasionado por el uso y goce legítimos. Si no constare el estado en que le fue entregada, se entenderá haberla recibido en regular estado de servicio, a menos que pruebe lo contrario. En cuanto a los daños y pérdidas sobrevenidas durante su goce, deberá probar que no sobrevinieron por su culpa, ni por culpa de sus huéspedes, dependientes o subarrendatarios, y a falta de esta prueba será responsable».
Este artículo reparte el peso de la prueba de un modo que conviene entender bien, porque decide casi todas las discusiones por la garantía.
Si no hay constancia del estado de entrega, la ley presume que el inmueble se recibió en «regular estado de servicio». Ese es el punto de comparación por defecto, y suele no favorecer al arrendador que entregó una propiedad recién pintada sin dejarlo por escrito.
En cambio, respecto de los daños ocurridos durante el arriendo, la carga recae en el arrendatario: es él quien debe probar que no fueron por su culpa ni la de sus huéspedes o subarrendatarios. Si no lo prueba, responde.
De ahí la insistencia con el inventario y las fotografías. No es formalismo: es la diferencia entre discutir con pruebas y discutir con presunciones.
Vale agregar que el desgaste natural no se cobra. La ley excluye expresamente «el deterioro ocasionado por el uso y goce legítimos»: un piso con marcas después de tres años de vida normal no es un daño indemnizable.
14. Si dejan de pagar la renta
Conviene separar tres cosas que se confunden a menudo, y que en esta página van en ese orden: el contrato —cómo se celebra y qué contiene, que es todo lo anterior—, el incumplimiento —qué ocurre cuando una parte no cumple, que es esta sección— y el juicio, que es el procedimiento por el cual eso se hace valer ante un tribunal y que tiene página propia.
El derecho a terminar: de dónde nace
El derecho lo da el Código Civil, y trae una condición que muchos desconocen.
Lo que dice la ley, textual
Artículo 1977 del Código Civil: «La mora de un período entero en el pago de la renta, dará derecho al arrendador, después de dos reconvenciones, entre las cuales medien a lo menos cuatro días, para hacer cesar inmediatamente el arriendo, si no se presta seguridad competente de que se verificará el pago dentro de un plazo razonable, que no bajará de treinta días».
Con precisión: la mora de un período entero ya permite perseguir la terminación —no hacen falta dos o tres meses impagos—, pero para que el tribunal pueda declararla deben verificarse antes las dos reconvenciones de pago separadas por al menos cuatro días. Y el arrendatario todavía puede evitar el término ofreciendo seguridad de pago dentro de un plazo que no baja de treinta días.
Aquí hay que deshacer un malentendido frecuente. Las reconvenciones no son dos cartas, correos o mensajes que el arrendador envíe por su cuenta antes de demandar. Son requerimientos regulados que se practican dentro del procedimiento que corresponda. En el monitorio, de hecho, la propia ley los resuelve sin gestión adicional.
Lo que dice la ley, textual
Artículo 18-D de la Ley N.º 18.101: «… Se tendrá por formulado el primer requerimiento de pago una vez practicada la notificación. El segundo requerimiento se entenderá efectuado transcurridos cinco días desde la notificación de la demanda. Se entenderá que ambos requerimientos se han verificado por el solo ministerio de la ley».
El procedimiento: cómo se hace valer
Para hacer valer ese derecho, la vía más reciente y más rápida es el procedimiento monitorio de cobro de rentas y restitución que introdujo la Ley N.º 21.461, conocida como «Devélveme mi casa». El artículo 18-A de la Ley 18.101 permite pedir que se requiera al deudor para que en diez días corridos pague las rentas, los gastos comunes y los consumos adeudados —incluidos los que se devenguen después de presentada la demanda— bajo apercibimiento de tenerlo por condenado y ordenar el lanzamiento. La misma ley incorporó además una medida precautoria de restitución anticipada del inmueble.
Sobre el contrato notarial conviene ser exacto, porque circula una idea equivocada. El contrato con firmas autorizadas ante notario es, por mandato del artículo 20, antecedente suficiente para presentar la demanda monitoria, y hace la prueba mucho más simple. Pero no es un requisito exclusivo: el artículo 18-A ordena acompañar a la demanda «todos los antecedentes que le sirvan de fundamento», y la propia ley regula cómo se prueba la renta cuando no hay contrato escrito. Su ausencia no cierra la puerta; obliga a acreditar el arrendamiento y la deuda por otras vías.
Hasta cuándo se puede cobrar: la prescripción
Las rentas impagas no se pueden cobrar indefinidamente, y conviene decir con precisión qué plazo rige, porque circula la idea de que el arriendo tiene uno especial. No lo tiene. Se aplica la regla general del Código Civil.
Lo que dice la ley, textual
Artículo 2514 del Código Civil: «La prescripción que extingue las acciones y derechos ajenos exige solamente cierto lapso de tiempo, durante el cual no se hayan ejercido dichas acciones. Se cuenta este tiempo desde que la obligación se haya hecho exigible».
Artículo 2515: «Este tiempo es en general de tres años para las acciones ejecutivas y de cinco para las ordinarias. La acción ejecutiva se convierte en ordinaria por el lapso de tres años, y convertida en ordinaria durará solamente otros dos».
Conviene no confundir tres cosas distintas. La acción ordinaria prescribe, por regla general, en cinco años desde que cada obligación se hizo exigible. La acción ejecutiva prescribe en tres años, pero solo existe cuando se cuenta con un título que tenga mérito ejecutivo; transcurridos esos tres años se convierte en ordinaria por el tiempo que reste hasta completar cinco. Y el procedimiento monitorio de la Ley 18.101 es otra cosa: es un procedimiento especial, no una acción ejecutiva, y no debe identificarse con ella por el solo hecho de ser rápido.
De ahí que no sea exacto decir que toda deuda de rentas tiene primero tres años de vía rápida: eso depende de si existe un título ejecutivo, cosa que ni todo contrato de arriendo ni toda deuda de renta proporcionan automáticamente.
Lo que sí vale como regla es que el plazo corre renta por renta, desde el día en que cada una se hizo exigible y no desde que terminó el contrato: en una deuda de varios años pueden estar prescritas las más antiguas y vigentes las recientes.
Revisamos si alguna regla especial acortaba el plazo para las rentas: los artículos 2521 y 2522, que fijan prescripciones de corto tiempo, se refieren a impuestos, a honorarios de profesiones liberales y al precio de mercaderes, proveedores y servicios como los de posaderos o acarreadores. Ninguno de ellos comprende las rentas de arrendamiento, de modo que se vuelve a la regla general.
Dos advertencias antes de sacar la calculadora, porque contar años no basta.
La primera es que la prescripción se interrumpe, y lo hace de dos maneras distintas. Se interrumpe naturalmente cuando el deudor reconoce la obligación, expresa o tácitamente, lo que puede ocurrir —según sus términos— con un reconocimiento de deuda o un acuerdo de pago. Y se interrumpe civilmente por la demanda judicial debidamente notificada, salvo que concurra alguno de los casos del artículo 2503, que impiden alegar la interrupción: que la notificación no se haya hecho en forma legal, que el demandante se haya desistido o se haya declarado abandonada la instancia, o que el demandado haya obtenido sentencia absolutoria.
Conviene no dar por hecho lo que sigue. El efecto de la interrupción, y desde cuándo se cuenta un nuevo plazo, dependen del acto realizado y, tratándose de una demanda, del desarrollo y del resultado del procedimiento. No comienza automáticamente un plazo nuevo y completo el día de la notificación.
La segunda advertencia es que la prescripción no opera sola. El Código Civil es explícito: quien quiera aprovecharse de ella debe alegarla, y el juez no puede declararla de oficio. Un deudor que no la alega puede ser condenado a pagar una deuda antigua. Por eso el cálculo, en un caso concreto, depende también del título que se invoque, de la naturaleza de la acción y de lo que haya ocurrido entremedio.
El juicio: cuándo el problema deja de ser contractual
El detalle del procedimiento, los plazos de cada etapa y las defensas del arrendatario los tratamos en la página sobre el juicio de arriendo, que es donde corresponde.
Y cuando lo que se persigue ya no es el cobro sino recuperar materialmente el inmueble, la secuencia es incumplimiento → terminación → restitución → lanzamiento, y la vía depende de quién ocupa y con qué título. Para orientarse entre esas alternativas antes de demandar, la página de desalojo funciona como selector: compara las acciones y ayuda a descartar las que no corresponden.
Cosa distinta es que quien ocupa el inmueble no sea arrendatario suyo. Antes de elegir la vía hay que averiguar qué explica esa ocupación, porque la ausencia de un contrato firmado con usted no basta: puede haber un arriendo verbal, un comodato, un subarriendo, la autorización de un tercero o un título familiar. La acción de precario procede en un supuesto acotado —cuando no existe contrato previo que explique la tenencia y la ocupación se debe a la ignorancia o mera tolerancia del dueño—, y por eso el diagnóstico previo importa tanto: elegir la acción equivocada es de los errores que más tiempo hacen perder.
15. Si el inmueble se vende, ¿qué pasa con el arriendo?
Es una de las preguntas más frecuentes y tiene una respuesta precisa, que depende de cómo se firmó el contrato.
Lo que dice la ley, textual
Artículo 1962 del Código Civil: «Estarán obligados a respetar el arriendo: 1º. Todo aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador por un título lucrativo; 2º. Todo aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador, a título oneroso, si el arrendamiento ha sido contraído por escritura pública; exceptuados los acreedores hipotecarios; 3º. Los acreedores hipotecarios, si el arrendamiento ha sido otorgado por escritura pública inscrita en el Registro del Conservador antes de la inscripción hipotecaria. El arrendatario de bienes raíces podrá requerir por sí solo la inscripción de dicha escritura».
La escala es clara y va de menos a más protección:
Quien recibe el inmueble por herencia o donación debe respetar el arriendo siempre.
Quien lo compra queda obligado, conforme a esta regla, si el arriendo consta por escritura pública. Un contrato firmado ante notario —con firmas autorizadas— no es lo mismo que una escritura pública; es un grado menos.
Y el acreedor hipotecario solo queda obligado si esa escritura pública se inscribió en el Conservador antes que la hipoteca. Para eso existe la última frase del artículo, que muy poca gente usa: el arrendatario puede pedir por sí solo esa inscripción.
De modo que la respuesta corta a «me vendieron la casa donde arriendo» es: depende de cómo firmó. Este es el régimen legal general, y admite matices: el adquirente puede haber asumido contractualmente la obligación de respetar el arriendo, y el análisis del título y de las condiciones del negocio puede llevar a otra conclusión. Además, que el comprador no esté obligado a respetar el arriendo no significa que el arrendatario quede sin nada: puede haber responsabilidad del arrendador frente a él por el término anticipado. Si el inmueble tiene o tendrá una hipoteca, conviene revisar también cómo se relaciona con el contrato de hipoteca.
16. Los derechos del arrendatario son irrenunciables
La Ley 18.101 cierra una puerta que de otro modo dejaría sin efecto todo lo anterior.
Lo que dice la ley, textual
Artículo 19 de la Ley N.º 18.101: «Son irrenunciables los derechos que esta ley confiere a los arrendatarios».
Una sola línea, y de gran alcance. Significa que las cláusulas por las que el arrendatario «renuncia» a los plazos del desahucio, o acepta ser desalojado sin aviso, o cede de antemano derechos que la ley le da, no valen aunque las haya firmado.
Conviene ser exacto con el alcance: lo irrenunciable son los derechos que confiere esta ley. No convierte en inválida cualquier cláusula que le resulte desfavorable, ni impide pactar libremente aquello que la ley entrega a la voluntad de las partes. Pero sí deja sin efecto las renuncias a su núcleo protector.
17. Los errores que cuestan caro
De los casos de arriendo que llegan a esta oficina, la mayoría arrastra alguno de estos seis errores. Ninguno es exótico y todos se evitan antes de firmar.
Bajar un formato de internet y firmarlo tal cual. Los modelos que circulan suelen estar copiados de otros países o desactualizados. Muchos ignoran la Ley 18.101 completa, y algunos incluyen renuncias de derechos que en Chile no valen.
No autorizar las firmas ante notario. No cierra la puerta al procedimiento monitorio —eso sería exagerar—, pero lo encarece. La ley reconoce al contrato notarial como antecedente suficiente para ejercer la demanda monitoria, sin perjuicio de los demás requisitos y antecedentes que exige el artículo 18-A —individualizar a las partes y el inmueble, detallar las deudas y explicar su origen—. Sin ese contrato hay que construir además la prueba del arriendo, justo cuando lo que se necesita es rapidez.
Entregar sin inventario ni fotografías. Deja la discusión de la garantía en manos de la presunción del artículo 1947, que rara vez favorece a quien no dejó constancia.
Desahuciar informalmente un contrato mes a mes o de duración indefinida. Cuando el arrendador ejerce el desahucio del artículo 3º, debe hacerlo judicialmente o mediante notificación personal efectuada por notario. Un mensaje o un correo no hacen correr el plazo, y los meses que se creyeron ganados no corrieron nunca.
Dejar correr un contrato vencido. Genera la renovación limitada del artículo 1956 y una relación de contornos difusos que después hay que discutir.
Elegir la acción antes de averiguar qué explica la ocupación. Que no exista un contrato firmado con el dueño no convierte al ocupante en precarista: puede haber un arriendo verbal, un comodato, un subarriendo o la autorización de un tercero. Demandar por la vía equivocada significa perder meses y volver a empezar.
18. Qué reunir antes de la primera reunión
Con estos antecedentes a la vista la reunión rinde mucho más:
El contrato de arriendo y sus anexos, si existen.
El certificado de dominio vigente del inmueble.
El inventario, las fotografías de entrega y las lecturas de medidores.
El comprobante de la garantía entregada.
Las transferencias o comprobantes de pago de la renta de los últimos meses.
Los estados de gastos comunes y las cuentas de consumo.
Los mensajes, correos o cartas intercambiados con la otra parte.
Si ya hubo un aviso de término, la constancia de cómo y cuándo se notificó.
19. En qué podemos ayudarle
Trabajamos el arriendo inmobiliario en sus dos momentos: cuando se puede prevenir y cuando ya hay conflicto.
Redacción del contrato de arrendamiento habitacional o comercial, ajustado al inmueble concreto y a la Ley 18.101, con las cláusulas de garantía, reajuste, destino, mejoras y término bien cerradas.
Revisión de un contrato que le proponen firmar, con informe de los puntos que conviene negociar y de las cláusulas que no le serían oponibles.
Estructura de garantías para arrendadores: montos, avales, boletas y condiciones de restitución.
Inventario y acta de entrega, que es donde se gana o se pierde la discusión posterior.
Término del contrato: desahucio bien notificado, cálculo del plazo que corresponde según los años de ocupación y gestión de la restitución.
Cobro de rentas y recuperación del inmueble por la vía que corresponda, incluido el procedimiento monitorio cuando el contrato lo permite.
Defensa del arrendatario frente a cobros improcedentes, retenciones injustificadas de la garantía o desalojos mal tramitados.
Puede revisar el resto de nuestras materias en el área de derecho inmobiliario.
20. Cómo se determinan los honorarios
El honorario se fija según la naturaleza del encargo, y conviene distinguir dos situaciones que tienen lógicas distintas.
En los asuntos documentales —redactar un contrato, revisarlo, preparar un acta de entrega, estructurar una garantía— el honorario se determina por el trabajo que exige el documento: la complejidad del inmueble y del negocio, si es habitacional o comercial, el número de partes, la necesidad de revisar títulos y el plazo en que se necesita. Es un encargo acotado y se presupuesta como tal.
En los litigios —cobro de rentas, término, restitución, defensa del arrendatario— pesan otros factores: el procedimiento aplicable, la cuantía comprometida, la duración previsible, las audiencias y la prueba que haya que rendir.
En ambos casos, los honorarios se distinguen de los gastos que se pagan a terceros. Los derechos notariales, los del Conservador de Bienes Raíces, los receptores judiciales y los eventuales peritajes no son honorarios: son desembolsos que se rinden por separado y se acreditan con su comprobante.
Cómo seguir desde aquí
Primero, el diagnóstico. Vuelva a las cinco preguntas del comienzo: si hay contrato escrito, si sigue vigente, qué dice sobre el término, quién incumplió y quién ocupa hoy el inmueble.
Después, identifique el problema. Prevenir y redactar bien no es lo mismo que reclamar un incumplimiento, y ninguno de los dos es lo mismo que recuperar el inmueble.
Enseguida, la vía. Si hay rentas impagas, el juicio de arriendo. Si lo que busca es recuperar la propiedad y no sabe qué acción corresponde, el desalojo ordena las alternativas. Si quien ocupa no tiene contrato con usted, revise antes la acción de precario. Y si lo que se firmó fue un arriendo que termina en compra, la figura es otra: arriendo con opción de compra.
Luego, los documentos. Reúna los de la sección 18. Con ellos sobre la mesa, una reunión rinde lo que de otro modo toma tres.
Y por último, con quién hablarlo. Cuéntenos el caso por el formulario de esta página y le decimos qué vía corresponde y qué plazos están corriendo.
21. Preguntas frecuentes
¿Qué dice la ley de arrendamiento en Chile?
El arriendo de inmuebles urbanos se rige por la Ley N.º 18.101 y, en lo que ella no regula, por el Código Civil. La Ley 18.101 fija los plazos mínimos de desahucio, declara irrenunciables los derechos del arrendatario, ordena reajustar en unidades de fomento los pagos y devoluciones en mora, y exige que las firmas se autoricen ante notario. La Ley N.º 21.461, de 2022, la modificó para incorporar una medida precautoria de restitución anticipada y un procedimiento monitorio de cobro de rentas.
¿Un contrato de arriendo debe hacerse ante notario?
El contrato es válido aunque sea verbal, pero la Ley 18.101 dispone que, cuando conste por escrito, las firmas sean autorizadas por notario. Conviene hacerlo por dos razones: el notario debe pedir al arrendador los títulos que lo habilitan para arrendar —lo que no equivale a un estudio de títulos ni garantiza que sea dueño—, y el contrato así autorizado constituye por ley un antecedente suficiente para presentar la demanda monitoria de cobro de rentas y restitución. No tenerlo no impide demandar, pero obliga a acreditar el arrendamiento y la deuda con otros antecedentes.
¿Con cuánta anticipación debe avisar el arrendador para terminar un arriendo mes a mes?
Cuando es el arrendador quien desahucia un contrato pactado mes a mes o de duración indefinida, el plazo es de dos meses desde la notificación y aumenta un mes por cada año completo que el arrendatario haya ocupado el inmueble, con un tope total de seis meses. En ese supuesto el aviso debe darse judicialmente o mediante notificación personal de un notario; un mensaje o un correo no hacen correr el plazo. La regla es distinta en los contratos de plazo fijo: si el plazo no excede de un año, se aplica el artículo 4º; si es mayor, hay que estarse a lo pactado y a las demás normas aplicables. Tampoco rige para el aviso que da el arrendatario.
¿De cuánto es el plazo de desahucio si el arrendatario lleva años en el inmueble?
Depende de los años completos de ocupación. Sobre la base de dos meses, se suma un mes por cada año completo, hasta un máximo de seis meses en total. Un arrendatario con cuatro o más años alcanza ese tope. Conviene ser claro en algo: ese es el plazo legal de desahucio, no el tiempo total que toma recuperar materialmente el inmueble. Si el arrendatario no restituye al vencer el plazo, hay que sumar la tramitación judicial, las notificaciones, las defensas que oponga y el lanzamiento. Si además hay rentas impagas, el procedimiento monitorio de la Ley 21.461 permite pedir el pago en diez días corridos bajo apercibimiento de lanzamiento; un contrato con firmas autorizadas ante notario facilita mucho esa vía, porque la ley lo considera antecedente suficiente, pero no es la única forma de fundar la demanda.
¿Puedo dejar de pagar el último mes porque ya entregué la garantía?
No, salvo que el contrato lo autorice expresamente. La garantía normalmente opera como una caución destinada a cubrir las obligaciones que el propio contrato individualice, no como un adelanto de renta; y como la ley no fija su cobertura, tampoco cabe suponer que habilite a descontar cualquier deuda o gasto que no esté comprendido en lo pactado. Imputarla al último mes por cuenta propia deja al arrendatario en mora y expuesto a que le cobren esa renta.
¿En qué plazo debe devolverse la garantía?
La ley no fija un plazo, de modo que rige el que se haya pactado en el contrato. Por eso conviene establecerlo por escrito. Lo que sí dispone la ley es que, en caso de mora, las devoluciones entre las partes se hagan reajustadas en la misma proporción en que haya variado la unidad de fomento entre la fecha en que debían hacerse y aquella en que efectivamente se hagan.
¿Quién paga las reparaciones?
Como regla general, el arrendador paga las reparaciones necesarias —las que hacen falta para que el inmueble siga sirviendo— y el arrendatario las locativas, que son los deterioros del uso ordinario. Pero si el deterioro locativo se produjo por caso fortuito, fuerza mayor o mala calidad del inmueble, lo asume igualmente el arrendador. El contrato puede modificar este reparto, así que conviene leer esa cláusula antes de firmar.
¿Puedo subarrendar el departamento que arriendo?
Por regla general no, salvo que el contrato lo autorice expresamente. La excepción está en el arriendo de vivienda con plazo fijo superior a un año: ahí la facultad de subarrendar se entiende implícita, salvo que el contrato la prohíba; y si la prohíbe, el arrendatario puede poner término anticipado sin pagar la renta del período que falte.
El contrato se venció y sigo viviendo aquí, ¿se renovó solo?
No automáticamente. El solo hecho de seguir ocupando no renueva el contrato. Pero si el arrendador recibió con su beneplácito la renta de un período posterior al término, se entiende renovado en las mismas condiciones y, tratándose de un inmueble urbano, por no más de tres meses. Lo prudente es renovar por escrito o pedir la restitución.
Me vendieron el departamento que arriendo, ¿tengo que irme?
Depende de cómo se firmó el arriendo. Como régimen legal general: quien adquiere a título gratuito —herencia o donación— debe respetarlo siempre; quien compra debe respetarlo si el arriendo consta por escritura pública; y los acreedores hipotecarios quedan obligados únicamente si esa escritura se inscribió en el Conservador antes que la hipoteca. El arrendatario puede requerir por sí solo esa inscripción. Todo ello sin perjuicio de que el adquirente haya asumido contractualmente la obligación de respetar el arriendo o de que concurra otra circunstancia jurídica particular; y de que, si no queda obligado, el arrendatario pueda tener acción contra su arrendador.
¿Qué pasa si el arrendatario deja de pagar?
La mora de un período entero permite perseguir la terminación conforme al artículo 1977 del Código Civil, una vez verificados los dos requerimientos que la ley exige; el arrendatario todavía puede evitarla ofreciendo seguridad de pago dentro de un plazo no inferior a treinta días. Ese es el derecho. Para hacerlo valer se usa el procedimiento que corresponda, y esas reconvenciones no son avisos que el arrendador envíe por su cuenta, sino requerimientos regulados dentro del procedimiento. En el monitorio de la Ley 18.101, por ejemplo, el primer requerimiento se produce con la notificación y el segundo se entiende efectuado cinco días después, por el solo ministerio de la ley.
¿Puedo desalojar sin juicio?
Si el ocupante entrega voluntariamente, no hace falta juicio: las partes pueden acordar la restitución y cerrar el asunto de común acuerdo. Lo que no se puede es recuperarlo por mano propia cuando el ocupante no quiere restituirlo; en ese caso hay que obtener la restitución por la vía judicial que corresponda. Recuperar el inmueble por mano propia —cambiar la chapa, cortar la luz o el agua, sacar las cosas del arrendatario, impedirle la entrada— no está permitido, y además suele volverse en contra de quien lo hace: entrega al ocupante argumentos y puede dar lugar a responsabilidades propias. La restitución del inmueble se obtiene por la vía que corresponda y, si es necesario, con el lanzamiento ordenado por el tribunal. La única salida verdaderamente rápida es la contraria a la vía de hecho: un contrato bien hecho, un aviso bien notificado y una demanda bien fundada.
¿Qué ocurre si el arrendatario no quiere entregar el inmueble?
Que el contrato haya terminado no significa que el inmueble se recupere solo. Si el arrendatario no restituye, hay que pedirlo al tribunal y, obtenida la sentencia, se materializa el lanzamiento. Por eso el plazo de desahucio no equivale al tiempo total de recuperación: a él se suman la tramitación, las notificaciones y las defensas que oponga. Si además hay rentas impagas, el procedimiento monitorio de la Ley 21.461 permite perseguir el pago y la restitución en el mismo acto. Y antes de demandar conviene establecer quién ocupa realmente el inmueble, porque la acción cambia si quien está adentro no es el arrendatario.
¿Puedo terminar el contrato antes de tiempo?
Depende de quién quiera terminarlo y de cómo se pactó. Lo primero es leer el contrato: si contempla un término anticipado con aviso previo o con una multa, esa cláusula gobierna. Si nada dice y el plazo es fijo, quien pone término unilateralmente sin facultad legal o contractual para hacerlo puede incurrir en incumplimiento y quedar expuesto al pago de las rentas o de los perjuicios que jurídicamente correspondan. No es automático que se deban todas las rentas futuras: influyen la causa del término, si la otra parte aceptó la restitución, lo que diga el contrato, si hay una cláusula penal, si el inmueble se volvió a arrendar y qué perjuicios se acrediten. Hay una excepción legal que conviene conocer: en el arriendo de vivienda con plazo fijo superior a un año, si el contrato prohíbe subarrendar, el arrendatario puede poner término anticipado sin pagar la renta del período que falte. Y del lado del arrendador, en los contratos mes a mes o de duración indefinida el término se hace por desahucio, con los plazos y las formalidades ya explicados.
¿Qué hago si el arrendador se niega a recibirme el pago?
Puede depositar la renta en la unidad del Servicio de Tesorerías que corresponda a la ubicación del inmueble, indicando el nombre, apellidos y residencia del arrendador. La Tesorería le otorga el recibo y comunica el depósito. Es una alternativa más simple al pago por consignación del Código Civil y evita quedar en mora.
¿Sirve un contrato de arriendo verbal?
Es válido, pero deja al arrendador en peor posición para probar. Sin contrato escrito, la ley presume que la renta es el monto que aparezca en los depósitos o documentos de pago de al menos tres meses consecutivos y, si no existen, la que declare el arrendatario; es una presunción legal y admite prueba en contrario. Tampoco se pierde el procedimiento monitorio, pero sí el antecedente que la ley reconoce como suficiente para ejercer la demanda —sin perjuicio de los demás requisitos del artículo 18-A—, de modo que hay que acreditar el arriendo por otras vías.
¿Valen las cláusulas en que el arrendatario renuncia a sus derechos?
No, si se trata de derechos que le confiere la Ley 18.101: esa ley los declara irrenunciables. Una cláusula que renuncie a los plazos del desahucio, por ejemplo, no produce efecto aunque esté firmada. Distinto es lo que la ley entrega a la libre voluntad de las partes, que sí puede pactarse.
¿La ley de arriendo se aplica a una casa que arriendo por el verano?
No. La Ley 18.101 excluye expresamente las viviendas arrendadas por temporadas no superiores a tres meses, amobladas y para fines de descanso o turismo. Tampoco se aplica a inmuebles fiscales, a hoteles y residenciales en lo relativo al hospedaje, al estacionamiento de vehículos ni a predios de más de una hectárea con aptitud agrícola, ganadera o forestal. En esos casos el contrato queda fuera de la Ley 18.101 y hay que determinar el régimen aplicable, que será el del Código Civil o el de alguna norma especial según el inmueble y las partes.
¿El que ocupa mi casa sin contrato es un arrendatario?
No necesariamente, y tampoco es automáticamente un precarista. Que no exista un contrato firmado con usted no significa que no haya un título que explique la ocupación: puede haber un arriendo verbal, un comodato, un subarriendo autorizado por su arrendatario, la autorización de un tercero o un antecedente familiar. La acción de precario procede cuando no existe contrato previo que explique la tenencia y la ocupación se debe a la ignorancia o mera tolerancia del dueño. Por eso lo primero es establecer qué explica esa ocupación: elegir la acción equivocada es una de las causas más frecuentes de pérdida de tiempo.
Redactado por: Patricio González López · Abogado.
Actualizado: 30 de agosto de 2026. Normas verificadas ese día contra el texto vigente publicado por la Biblioteca del Congreso Nacional en leychile.cl, individualizadas en la sección Normas y fuentes oficiales consultadas.
Sede: World Trade Center, Nueva Tajamar N° 481, Torre Norte, Of. 2102, Las Condes, Santiago de Chile.
¿Es este su caso? Si el contrato ya se incumplió o alguien ocupa sin él, el mapa de vías está en cómo se recupera un inmueble según quién lo ocupa.
Normas y fuentes oficiales consultadas
Todo lo anterior se apoya en el texto vigente publicado por la Biblioteca del Congreso Nacional, verificado el 30 de agosto de 2026.
Ley N.º 18.101, que fija normas especiales sobre arrendamiento de predios urbanos: artículos 1º, 2º, 3º, 4º, 5º, 11, 18-A, 18-D, 19, 20, 21 y 23. Se hace presente que los artículos 6º y 10 de esta ley fueron derogados con fecha 30 de junio de 2022.
Ley N.º 21.461, que incorpora la medida precautoria de restitución anticipada de inmuebles y establece el procedimiento monitorio de cobro de rentas de arrendamiento.
Código Civil: artículos 1915, 1917, 1924, 1927, 1938, 1939, 1942, 1946, 1947, 1950, 1956, 1962 y 1977 y, sobre prescripción, 2493, 2503, 2514, 2515, 2518, 2521 y 2522.
Ley N.º 21.442, que aprueba la nueva ley de copropiedad inmobiliaria: artículos 8º, sobre el reglamento de copropiedad y la tenencia de mascotas, y 27, sobre responsabilidad solidaria por multas e indemnizaciones.