Abogado en Desalojo de Inmuebles en Chile

¿Necesita recuperar una propiedad de la que alguien no quiere irse? ¿Su arrendatario dejó de pagar y le evade desde hace meses? ¿Compró una casa con ocupantes que se niegan a entregarla? ¿Un familiar o conocido se instaló en un inmueble suyo "mientras tanto" y ese plazo ya no termina nunca? Son situaciones distintas con un mismo problema práctico —usted necesita que esa persona se vaya— pero con vías legales muy diferentes. Lo primero que define el resultado no es la fuerza con que se defiende un caso, sino haber elegido la acción correcta. Demandar precario contra quien tiene contrato de arriendo, o juicio de arriendo contra quien jamás firmó nada, casi siempre termina en rechazo y en meses perdidos.

En Schneider Abogados, nuestro Departamento de Derecho Civil califica primero el caso —contrato vigente o no, tipo de ocupación, calidad del demandado, plazo desde el inicio de la ocupación— y luego escoge la vía legal que mejor protege al cliente: juicio de arrendamiento, acción de precario, reivindicatoria, comodato precario, acciones posesorias o reclamo administrativo. Lo acompañamos desde la demanda hasta el lanzamiento con fuerza pública. Atendemos en Santiago y en todo Chile.

Solicite una evaluación de su caso, sin compromiso: llámenos al +56 2 3267 1946, hable con un agente por el chat en línea o complete el formulario de contacto.

1. Qué es el "desalojo" en Chile y por qué no es un juicio único

En el lenguaje cotidiano "desalojo" se usa para describir cualquier procedimiento que termina con la salida forzada de un ocupante. Es una palabra que reúne, bajo un solo nombre, situaciones muy diferentes: el arrendatario que no paga, el familiar que vive sin contrato, el comprador que recibió un inmueble habitado, el ocupante de una propiedad fiscal. En todos esos casos el cliente dice lo mismo —"necesito desalojarlo"— y, sin embargo, cada caso tiene su propia acción procesal.

En el derecho chileno, en cambio, no existe una sola "acción de desalojo". La materia se distribuye entre varios procedimientos: el juicio de arrendamiento de la Ley 18.101, la acción de precario del artículo 2.195 del Código Civil, la acción reivindicatoria de los artículos 889 y siguientes, el comodato precario del artículo 2.194, las acciones posesorias de los artículos 916 y siguientes, y los procedimientos administrativos sobre bienes fiscales. Cada uno tiene su propia causa de pedir (el hecho que justifica la demanda), sus propios requisitos probatorios y sus propios plazos.

La consecuencia práctica de esta distinción es directa: si un propietario demanda precario contra alguien que en realidad tenía un contrato de arriendo (aunque sea verbal y probado por testigos o por recibos de pago), el tribunal va a rechazar la demanda porque existe un título —el contrato— y la calificación jurídica es errada. Lo inverso también ocurre: demandar a un ocupante sin contrato por la vía del juicio de arrendamiento es improcedente. En ambos casos el cliente pierde tiempo, paga honorarios y, lo más grave, le da al ocupante meses adicionales de permanencia. La elección de la vía no es un detalle técnico: es el primer paso del éxito.

2. Las seis vías legales para recuperar un inmueble

a) Juicio de arrendamiento — Ley 18.101 y Código de Procedimiento Civil

Aplicable cuando existe un contrato de arrendamiento sobre un inmueble urbano, vigente o terminado. Las causales típicas son el no pago de las rentas, la expiración del plazo pactado, el subarriendo no autorizado, los daños graves a la propiedad o el incumplimiento sustancial del arrendatario. La Ley N° 18.101 establece, en su artículo 13, un procedimiento sumario especial aplicable a los juicios de arrendamiento de predios urbanos —incluida la acción de restitución del inmueble—, con reglas propias de notificación, comparendos y desahucio. Si quiere profundizar, vea nuestra página de juicio de arrendamiento.

b) Acción de precario — artículo 2.195 inciso 2 del Código Civil

Aplicable cuando alguien ocupa el inmueble del dueño sin contrato, por ignorancia o mera tolerancia. El artículo 2.195 dispone que "constituye también precario la tenencia de una cosa ajena, sin previo contrato y por ignorancia o mera tolerancia del dueño". Es la vía típica frente a familiares, conocidos, ex parejas u ocupantes que se instalaron por consentimiento informal. Se tramita por el procedimiento sumario del artículo 680 y siguientes del Código de Procedimiento Civil. Para detalle, vea nuestra página de acción de precario.

c) Comodato precario — artículo 2.194 del Código Civil

Esta acción se distingue del régimen general del contrato de comodato (arts. 2.174 a 2.193 del Código Civil), que sí supone plazo o uso determinado y exige reclamar la restitución por la vía contractual ordinaria.

Hay comodato precario cuando se prestó la cosa gratuitamente y el comodante se reservó la facultad de pedirla cuando quiera, o cuando el comodato carece de plazo expreso o tácito determinado por el uso. La acción permite reclamar la restitución sin tener que esperar el cumplimiento de un plazo que nunca se fijó. Se tramita por el procedimiento sumario.

d) Acción reivindicatoria — artículos 889 y siguientes del Código Civil

Acción del dueño no poseedor contra el poseedor no dueño. Procede cuando el ocupante alega ser dueño o ejerce posesión seria sobre el inmueble (por ejemplo, ha entrado a inscribirse, paga contribuciones, se comporta como dueño). Es un procedimiento ordinario, más largo (entre 18 y 36 meses incluyendo recursos) y exige prueba rigurosa del dominio. Se utiliza, también, como acción subsidiaria a la de precario cuando hay dudas sobre el título del demandado.

e) Recuperación administrativa de bienes fiscales — DL 1.939 (régimen general)

Cuando se trata de bienes nacionales o fiscales ocupados irregularmente, el DL N° 1.939 regula la adquisición, administración y disposición de los bienes del Estado y habilita procedimientos administrativos de recuperación ante el Ministerio de Bienes Nacionales, que pueden complementarse con acciones judiciales si la ocupación se mantiene.

El DL 2.695, en cambio, NO es un procedimiento de recuperación: se trata de un régimen distinto de regularización de la pequeña propiedad raíz de particulares con cadena registral rota. No deben confundirse: el DL 1.939 protege bienes del Fisco; el DL 2.695 permite sanear el título de quienes han poseído un inmueble pequeño de manera continua. Ambos pertenecen al universo de "bienes y propiedad" pero responden a hipótesis y procedimientos distintos.

f) Acciones posesorias — artículos 916 y siguientes del Código Civil

Querella de amparo (perturbación de la posesión), querella de restitución (despojo) y querella de restablecimiento. Tramitación sumarísima conforme al artículo 549 y siguientes del Código de Procedimiento Civil. Plazo crítico: un año desde el acto perturbador o despojo. Es la vía adecuada cuando alguien ha sacado al poseedor del inmueble por la fuerza o lo está perturbando en su tenencia.

g) Usurpación y restitución acelerada — Ley 21.633 (Ley Anti-tomas, 2023)

La Ley 21.633 (2023), conocida como "Ley anti-tomas", reforzó las penas de la usurpación de inmuebles (artículos 457, 458 y 459 del Código Penal), configuró la usurpación como delito permanente y amplió la flagrancia. Cuando la ocupación se produce con violencia, intimidación, engaño o por entrada clandestina —y no por consentimiento original del dueño— procede denuncia penal por usurpación y solicitud de restitución acelerada del inmueble, sin perjuicio de las acciones civiles paralelas. Para detalle del régimen penal vea nuestra página de usurpación de inmuebles.

Junto con la restitución del inmueble, en cualquiera de estas vías puede acumularse una acción de indemnización de perjuicios para resarcir las rentas no percibidas, los deterioros y los gastos de recuperación derivados de la ocupación indebida.

3. Tabla decisional: su situación, su vía

Nota: la calificación definitiva exige revisar antecedentes específicos (contrato escrito o verbal, recibos, transferencias, conversaciones por escrito, antecedentes familiares y registrales). Esta tabla orienta, no diagnostica.

4. Arriendo y precario: cómo distinguirlos correctamente

Las dos vías más frecuentes en la práctica civil son el juicio de arrendamiento y la acción de precario. Distinguirlas correctamente es la decisión técnica más relevante y, paradójicamente, la fuente más habitual de errores.

Riesgo crítico en precario: la aparición de un título. Basta que el demandado acredite cualquier título mínimamente serio —un comodato verbal probado por testigos, una autorización del antiguo dueño, una promesa de compraventa, un derecho de uso, un vínculo familiar con una expectativa legítima reconocida por jurisprudencia reciente— para que la demanda de precario sea rechazada. La Corte Suprema ha oscilado en los últimos años en materia de ocupaciones familiares prolongadas. Por eso, cuando hay riesgo de que el demandado oponga un título, conviene acumular subsidiariamente la acción reivindicatoria desde la demanda.

Consecuencia del error de calificación. Demandar precario contra alguien que tenía contrato (incluso verbal) provoca el rechazo por existir título. Demandar arrendamiento contra alguien que jamás celebró contrato es improcedente. En ambos casos el demandado gana tiempo —seis a doce meses adicionales en el inmueble— y el demandante deberá iniciar un segundo juicio por la vía correcta.

5. Casos típicos y la acción correcta para cada uno

Caso a) "Mi arrendatario no paga hace seis meses"

Vía: juicio de arriendo por no pago de rentas, conforme al artículo 10 de la Ley 18.101. Requiere contrato (escrito o verbal con prueba), reconvención de pago y notificación judicial. Procedimiento sumario especial. Permite también cobrar las rentas adeudadas. La vía detallada se trata en nuestra página de juicio de arriendo.

Caso b) "Mi prima vive en mi casa, nunca firmamos nada"

Vía: acción de precario, artículo 2.195 inciso 2. Se debe acreditar el dominio (con certificado de dominio vigente del Conservador), la ocupación efectiva de la prima y que esa ocupación se produjo por mera tolerancia o ignorancia. Si la prima alegara un comodato verbal o una promesa de transferencia, conviene haber acumulado reivindicatoria desde el inicio. Tratamiento detallado en acción de precario.

Caso c) "Compré una casa que tenía ocupantes"

Depende del título que aleguen los ocupantes. Si dicen ser arrendatarios del anterior dueño con contrato vigente, el comprador está obligado a respetarlo en los términos del artículo 1.962 del Código Civil (salvo cláusulas y excepciones). Si los ocupantes no muestran contrato ni título, procede precario y, subsidiariamente, reivindicatoria. Si alegan posesión seria sobre el inmueble (paga contribuciones, ha comenzado un proceso de inscripción), la vía adecuada es reivindicatoria directa.

Caso d) "Mi ex pareja no se va de la casa que es mía"

Es uno de los escenarios más complejos. La vía base es precario, pero antes de demandar conviene verificar: que el inmueble esté inscrito a nombre exclusivo del demandante; que no exista régimen patrimonial común (sociedad conyugal o acuerdo de unión civil con compatibilidad de patrimonios); que no haya hijos menores con un derecho de uso del hogar familiar judicialmente declarado en el procedimiento de familia; que no exista declaración judicial de bien familiar conforme a la Ley N° 19.335. Si concurre cualquiera de estos factores, la vía de precario puede no ser viable y conviene resolver primero el procedimiento de familia.

Caso e) "Mi inquilino tenía contrato pero ya venció y sigue viviendo"

Vía: juicio de arriendo por expiración del plazo. Requiere acreditar el vencimiento del contrato y, en su caso, la notificación de no renovación cuando se trata de contratos indefinidos o con tácita reconducción. La permanencia más allá del plazo no convierte la situación en precario porque hubo contrato; sigue siendo materia de la Ley 18.101.

Caso f) "El cuidador de la casa de mis padres difuntos se quedó viviendo"

Vía: precario, contra el cuidador que continuó ocupando sin título tras el fallecimiento del propietario. Acreditar el dominio (por inscripción especial de herencia tras posesión efectiva) y la ocupación. Si el cuidador alega un comodato verbal de muchos años o haber celebrado algún acuerdo informal con los padres, considerar la acumulación de reivindicatoria.

Caso g) "Un grupo de personas ocupó mi terreno hace dos meses"

Vía: querella posesoria de restitución, conforme a los artículos 926 y siguientes del Código Civil y 549 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, mientras no haya transcurrido un año desde el despojo. Es un procedimiento sumarísimo, más rápido que el sumario común. Si la ocupación llevara más de un año, la vía pasa a ser reivindicatoria.

6. Procedimiento sumario: etapas y plazos

1. Demanda. Se presenta ante el Juzgado de Letras en lo Civil del lugar donde se encuentra el inmueble. Debe acompañarse de los documentos fundantes: certificado de dominio vigente del Conservador, contrato si lo hay, recibos, certificado de no pago, escrituras, antecedentes registrales.

2. Cita a comparendo. El tribunal cita a las partes a comparendo que se celebra "al quinto día hábil desde la última notificación, ampliable conforme a la tabla de emplazamiento" cuando el demandado no tiene domicilio en el lugar del tribunal.

3. Notificación. Personal del artículo 40 del Código de Procedimiento Civil, o por el artículo 44 cuando el demandado, habido en el domicilio, no es encontrado en dos búsquedas.

4. Comparendo. Audiencia única en la que el demandado contesta, se intenta conciliación y, si hay hechos sustanciales, pertinentes y controvertidos, se recibe la causa a prueba con un término probatorio de ocho días (prorrogable). Se rinde prueba documental, testimonial, pericial, confesional e inspección personal del tribunal.

5. Observaciones y citación a sentencia. Vencido el probatorio, las partes pueden hacer observaciones a la prueba. Luego el tribunal cita a oír sentencia.

6. Sentencia. Debe dictarse dentro de los diez días siguientes a la citación. Si acoge la demanda, ordena la restitución del inmueble y, según el caso, el pago de rentas, multas o costas.

7. Recursos. La apelación procede en el solo efecto devolutivo conforme al artículo 691 del Código de Procedimiento Civil. Esto significa que la sentencia se cumple aunque la otra parte apele: se puede pedir el lanzamiento mientras la Corte de Apelaciones resuelve. Es uno de los beneficios procesales más relevantes del sumario.

7. El lanzamiento con fuerza pública

Obtenida la sentencia favorable —y firme o pendiente de apelación en efecto devolutivo—, comienza el lanzamiento.

Solicitud de cumplimiento incidental. El demandante pide al tribunal que ordene el lanzamiento. El tribunal libra mandamiento al receptor judicial, autorizando el uso de la fuerza pública si fuese necesario.

Plazo de gracia. Es práctica habitual otorgar al ocupante un plazo de diez a treinta días para desocupar voluntariamente, contado desde la notificación del mandamiento. Algunos tribunales fijan plazos mayores cuando hay menores, adultos mayores o personas con discapacidad en el inmueble.

Lanzamiento con auxilio de Carabineros. Vencido el plazo, el receptor concurre al inmueble con la fuerza pública, levanta acta, hace inventario de los muebles que el ocupante no retire y los deja en depósito a costa del ocupante. La entrega material del inmueble se hace al demandante o a su representante.

Ocupantes vulnerables. Cuando hay menores de edad, adultos mayores, personas con discapacidad o enfermos graves, el tribunal suele derivar el caso, en cumplimiento de instructivos administrativos y por buenas prácticas judiciales, a las redes sociales correspondientes (municipalidad, Senama, Servicio de Mejor Niñez y otras) antes de practicar el lanzamiento. La obligación no es negar la restitución, sino articular una salida humanitaria que minimice el daño. En estos casos los plazos pueden extenderse semanas o meses.

Costo del lanzamiento. El honorario del receptor judicial y el operativo varían según el inmueble y la complejidad: entre $200.000 y $700.000 aproximadamente, incluyendo notificaciones previas, traslado, fuerza pública y acta.

8. Plazos totales realistas por vía

Nota: los plazos varían por la jurisdicción del tribunal, la calidad de las notificaciones, las tácticas dilatorias del demandado y la disponibilidad de la fuerza pública. La presencia de menores u otros ocupantes vulnerables suele extender los tiempos del lanzamiento.

9. Recursos y vías de impugnación

Reposición. Procede contra autos y decretos. Plazo: tres días, según artículo 181 del Código de Procedimiento Civil.

Apelación. Contra la sentencia definitiva y otras resoluciones expresamente apelables. En el procedimiento sumario procede en el solo efecto devolutivo (artículo 691): la sentencia se cumple aunque se apele. Plazo: diez días.

Casación en la forma. Procede por causales de los artículos 768 y siguientes del Código de Procedimiento Civil (vicios formales graves) ante la Corte de Apelaciones o la Corte Suprema según el caso.

Casación en el fondo y recurso de queja. Excepcionales. La casación en el fondo, ante la Corte Suprema, exige influencia sustancial en lo dispositivo de la sentencia. El recurso de queja, ante la misma Corte, procede únicamente por falta o abuso grave imputable al tribunal.

10. Costos del proceso de desalojo

Honorarios profesionales. Para un precario o juicio de arriendo en primera instancia, los honorarios suelen situarse entre $800.000 y $2.500.000 según complejidad. La apelación agrega entre $400.000 y $1.200.000. Una reivindicatoria, por su mayor duración y carga probatoria, se mueve entre $1.500.000 y $5.000.000.

Receptores judiciales. Cada notificación cuesta entre $50.000 y $150.000 dependiendo de comuna y dificultad. Un juicio típico tiene tres a seis actuaciones del receptor.

Certificados y antecedentes. Certificado de dominio vigente del Conservador, copias de inscripciones, certificados de matrimonio o defunción cuando corresponde: en conjunto, entre $30.000 y $80.000.

Lanzamiento. Entre $200.000 y $700.000 incluyendo receptor, traslado y operativo con fuerza pública.

Conviene proyectar el costo total desde el inicio. En herencias modestas, en inmuebles de bajo valor o cuando el pasivo del juicio es alto, a veces resulta más eficiente negociar una salida convenida con compensación monetaria que litigar dos años.

11. Errores que arruinan un desalojo

Error 1: demandar precario contra quien tenía contrato de arriendo

Es el error de calificación más frecuente. Aunque no haya contrato escrito, si existen recibos de pago, transferencias mensuales por la misma suma o testigos del acuerdo, la jurisprudencia considera acreditado un contrato verbal. La demanda de precario será rechazada y el demandante deberá comenzar un nuevo juicio por la vía de arriendo.

Error 2: no acumular reivindicatoria subsidiaria en precarios dudosos

Cuando hay riesgo de que el demandado oponga un título —familiar de larga data, expectativa fundada de transferencia, promesa de compraventa— omitir la acción reivindicatoria subsidiaria obliga, si cae el precario, a un segundo juicio largo. Acumularla desde la demanda permite que el tribunal resuelva ambas en el mismo proceso.

Error 3: demorar la demanda y dejar consolidar la posesión

Mientras más tiempo pasa, más se complica el caso. El ocupante puede comenzar a comportarse como dueño, pagar contribuciones, contratar servicios a su nombre, exhibirse ante terceros como propietario. Si la ocupación se prolonga lo suficiente, puede invocar prescripción adquisitiva. Por eso conviene demandar pronto: la fecha del primer contacto formal del propietario importa.

Error 4: no pedir medidas cautelares cuando hay daño al inmueble

Si el ocupante está deteriorando la propiedad o realizando modificaciones materiales, conviene pedir medidas precautorias del Título V del Libro II del Código de Procedimiento Civil: conservación de la cosa, prohibición de innovar, retención del bien. Esperar la sentencia final puede llegar tarde para evitar el deterioro.

Error 5: no preparar la prueba documental antes de demandar

Antes de demandar conviene encargar un estudio de títulos que confirme la inscripción vigente, descarte gravámenes y verifique la trazabilidad del dominio durante los últimos diez años. Este paso preventivo evita rechazos por falta de legitimación activa.

El certificado de dominio vigente del Conservador, las copias de inscripciones, los recibos, los respaldos de transferencias bancarias, las conversaciones por escrito y las fotografías del estado del inmueble deben estar reunidas antes de presentar la demanda. Iniciar el juicio y "después conseguir los papeles" es una invitación a retrasos y a debilidades probatorias en el comparendo.

Error 6: subestimar la situación de los ocupantes vulnerables

Si en el inmueble viven menores, adultos mayores o personas con discapacidad, el lanzamiento se complica. Convendrá, en muchos casos, ofrecer una salida acordada con plazo razonable y compensación moderada. Un litigio largo y un lanzamiento mediático contra ocupantes vulnerables suele ser peor escenario que una transacción.

12. Por qué elegir a Schneider Abogados

Calificación correcta de la vía desde el primer día. Antes de redactar la demanda, revisamos la calidad del ocupante, el título o ausencia de título y los antecedentes registrales. Definimos la acción correcta (precario, arriendo, reivindicatoria, posesoria) y, cuando hay riesgo, acumulamos subsidiariamente.

Preparación documental rigurosa. Obtenemos certificados de dominio vigentes, copias de inscripciones, certificados de no pago, antecedentes de Carabineros si hay denuncias previas y respaldos de comunicaciones. La demanda se presenta con la carpeta completa.

Acompañamiento procesal completo. Desde la demanda hasta el lanzamiento con fuerza pública, coordinando receptores, Carabineros y, cuando corresponde, redes sociales para ocupantes vulnerables.

Negociación cuando conviene. En casos de ex parejas, familiares prolongados o ocupantes vulnerables, evaluamos primero una salida acordada con plazo y compensación moderada. Litigar dos años contra una expareja con hijos menores rara vez es la mejor decisión patrimonial.

Casos complejos. Trabajamos con inmuebles heredados con ocupantes, compraventas con vendedores que no entregan, recuperación de propiedades arrendadas a empresas, ocupaciones de larga data y casos con declaración judicial de bien familiar.

13. Qué esperar de su primera consulta

En Schneider Abogados, la primera reunión se enfoca en calificar correctamente su caso.

Evaluación del caso. Analizamos quién es el ocupante, qué relación tiene con el propietario, qué documentación hay (contrato escrito, verbal, ninguno), cuánto tiempo lleva ocupando, qué antecedentes registrales tiene el inmueble y si hay otros factores (régimen patrimonial, bien familiar, ocupantes vulnerables).

Vía recomendada. Le decimos qué acción corresponde, con qué prueba, con qué expectativa razonable de duración y costo. Si hay riesgo, le indicamos qué acciones subsidiarias conviene acumular.

Hoja de ruta y presupuesto. Plazos estimados por etapa y presupuesto de honorarios por la representación, con detalle de costos previsibles (receptores, certificados, lanzamiento).

Duración y modalidad. Aproximadamente 60 minutos. Puede realizarse presencialmente en el Edificio World Trade Center Santiago (Nueva Tajamar N° 481, Oficina 2102, Torre Norte, Las Condes) o por videollamada.

14. Preguntas frecuentes sobre desalojo

¿Existe un "juicio de desalojo" como tal en Chile?

No. "Desalojo" es un término coloquial. La ley chilena ofrece varias vías —arrendamiento, precario, comodato precario, reivindicatoria, recuperación administrativa y acciones posesorias— y cada una se aplica a un escenario distinto según el título o ausencia de título del ocupante.

¿Cuál es la diferencia entre arriendo y precario?

La diferencia central es la existencia o no de un contrato. Con contrato (escrito o verbal, vigente o terminado) procede el juicio de arrendamiento de la Ley 18.101. Sin contrato y por mera tolerancia del dueño, procede la acción de precario del artículo 2.195 inciso 2 del Código Civil. Demandar la vía equivocada provoca el rechazo.

¿Mi arrendatario no paga hace meses, cómo lo desalojo?

Mediante juicio de arrendamiento por no pago de rentas, conforme al artículo 10 de la Ley 18.101. Procedimiento sumario especial: demanda, comparendo, prueba y sentencia. La apelación procede en el solo efecto devolutivo, lo que permite pedir el lanzamiento mientras se resuelve. Vea nuestra página de juicio de arriendo para el detalle.

¿Cómo desalojo a un familiar que vive en mi casa sin contrato?

Por la acción de precario del artículo 2.195 inciso 2 del Código Civil. Se acredita dominio con certificado del Conservador, ocupación efectiva y mera tolerancia. Si el familiar alegara algún título (comodato verbal, promesa, expectativa familiar reconocida), conviene acumular reivindicatoria subsidiaria.

¿Compré una casa con ocupantes, qué puedo hacer?

Depende del título que aleguen. Si son arrendatarios del vendedor con contrato, debe respetarse en los términos del artículo 1.962 del Código Civil. Si no muestran título, procede precario y subsidiariamente reivindicatoria. Si alegan ser dueños o poseedores serios, la vía es reivindicatoria directa.

¿Cuánto demora un desalojo por precario?

Entre 7 y 18 meses considerando primera instancia, eventual apelación en efecto devolutivo y lanzamiento con fuerza pública. La duración real depende del tribunal, de la calidad de las notificaciones y de la conducta del demandado.

¿Cuánto demora un juicio de arriendo?

Entre 6 y 15 meses incluyendo lanzamiento. El procedimiento sumario especial de la Ley 18.101 es más ágil que la reivindicatoria ordinaria, y la apelación en efecto devolutivo permite ejecutar la sentencia sin esperar el fallo de la Corte de Apelaciones.

¿Puedo desalojar a mi ex pareja de la casa que es mía?

Por la vía del precario. En principio, procede cuando el inmueble está inscrito a nombre exclusivo del demandante, no exista régimen patrimonial común, no haya hijos menores con derecho de uso del hogar familiar judicialmente declarado y no exista declaración de bien familiar conforme a la Ley N° 19.335. Aun cumplidos esos requisitos, la jurisprudencia de la Corte Suprema ha rechazado precarios contra ex parejas cuando la prolongada convivencia o un proceso de familia pendiente configuran un título o expectativa legítima. Se recomienda acumular subsidiariamente la acción reivindicatoria. Cuando concurre alguno de esos factores, conviene resolver primero el procedimiento de familia.

¿Qué pasa si hay niños o adultos mayores en el inmueble?

El lanzamiento procede, pero el tribunal suele derivar el caso, en cumplimiento de instructivos administrativos y por buenas prácticas judiciales, a las redes sociales (municipalidad, Senama, Mejor Niñez) y a fijar un plazo razonable para una salida humanitaria. No se trata de impedir la restitución, sino de articularla minimizando el daño. En estos casos los plazos suelen extenderse semanas o meses.

¿Cuánto cuesta un juicio de desalojo?

Para precario o arriendo en primera instancia, los honorarios profesionales suelen situarse entre $800.000 y $2.500.000. La apelación agrega entre $400.000 y $1.200.000. A esto se suman receptores ($50.000 a $150.000 por actuación), certificados ($30.000 a $80.000) y lanzamiento ($200.000 a $700.000). La reivindicatoria es notoriamente más cara por su mayor duración.

¿Qué es el lanzamiento?

Es la fase ejecutiva del desalojo. Una vez firme la sentencia (o pendiente de apelación en efecto devolutivo), el tribunal libra mandamiento al receptor, se otorga un plazo de gracia para desocupación voluntaria y, vencido, se practica el lanzamiento con auxilio de Carabineros: acta, inventario, entrega material del inmueble.

¿Puedo entrar a la propiedad por mi cuenta para desalojar al ocupante?

No. Cambiar la cerradura, sacar las pertenencias por la fuerza o impedir el acceso constituye autotutela prohibida y puede configurar el delito de usurpación o violación de domicilio. La única vía legítima es la judicial, con mandamiento y fuerza pública debidamente autorizada.

¿Puedo cortar la luz o el agua para que se vaya?

No. Es ilícito y puede generar responsabilidad civil y penal. Mientras el ocupante esté en el inmueble, los servicios deben mantenerse y, si hay cuentas por pagar, debe cobrarse en sede judicial dentro del mismo juicio o por la vía civil correspondiente.

¿Qué pasa si el ocupante se niega a recibir la notificación?

El receptor practica la notificación por el artículo 44 del Código de Procedimiento Civil cuando el demandado, habido en el domicilio, no es encontrado en dos búsquedas. Si el ocupante se oculta sistemáticamente, también procede la notificación por avisos en casos justificados (artículo 54 CPC).

¿Puede el demandado apelar y paralizar el lanzamiento?

No. En el procedimiento sumario la apelación procede en el solo efecto devolutivo (artículo 691 del Código de Procedimiento Civil): la sentencia se cumple aunque la otra parte apele. El demandado puede solicitar a la Corte una orden de no innovar, pero su otorgamiento es excepcional.

¿Y si el ocupante alega que es dueño por prescripción?

La defensa de prescripción adquisitiva exige posesión seria y prolongada (cinco o diez años según el caso), no mera ocupación. En precario se trata como excepción y el tribunal evalúa si los presupuestos están reunidos. Cuando hay riesgo serio, conviene acumular reivindicatoria desde la demanda para no perder años.

¿Sirve denunciar usurpación en Carabineros?

La denuncia penal por usurpación procede tanto en su modalidad violenta (artículo 457 del Código Penal) como en la usurpación no violenta (artículos 458 y 459 del Código Penal, con las modificaciones de la Ley 21.633 de 2023 — la llamada "Ley anti-tomas" — que reforzó las penas, configuró la usurpación como delito permanente y amplió la flagrancia). Cuando la ocupación se produjo por consentimiento original (familiar, conocido, comodato), no hay usurpación: el camino es civil (precario o reivindicatoria), no penal.

¿Puedo demandar precario aunque la propiedad esté en sucesión?

Sí, una vez tramitada y resuelta la posesión efectiva y practicada la inscripción especial de herencia a nombre de los herederos. Antes de eso, los herederos no aparecen formalmente como dueños inscritos y la prueba del dominio se complica.

¿Puede una empresa demandar precario?

Sí. Tanto personas naturales como personas jurídicas (sociedades, fundaciones, comunidades) pueden ejercer la acción cuando son dueños inscritos del inmueble. La representación procesal corresponde a sus mandatarios legales según los estatutos.

¿Atienden desde regiones o el extranjero?

Sí. La evaluación inicial y la coordinación estratégica se realizan por videollamada. El juicio se sigue en el tribunal del lugar del inmueble; mediante mandato judicial podemos representar a propietarios que residen en cualquier parte de Chile o del extranjero.

Equipo legal revisor

Redactado por Patricio González López · Abogado · Especialista en Derecho Civil. Especialista en desalojos y restitución de inmuebles bajo Ley 18.101, Ley 21.633 y procedimientos sumarios civiles.Colegio de Abogados de Chile.
Revisado por Equipo Schneider Abogados · Departamento de Derecho Civil.
Actualizado: 25 de mayo de 2026 (verificación de los arts. 889 y ss., 916 y ss., 2.194 y 2.195 del Código Civil, arts. 680 y ss. y 691 del Código de Procedimiento Civil y Ley N° 18.101 contra BCN/leychile.cl).
Próxima revisión de cifras dinámicas: noviembre de 2026.
Fuentes legales: Código Civil, Código de Procedimiento Civil, Ley N° 18.101 sobre arrendamiento de predios urbanos (BCN).
Sede: World Trade Center, Nueva Tajamar N° 481, Torre Norte, Of. 2102, Las Condes, Santiago de Chile.

Vías específicas para recuperar su inmueble

Marco legal aplicable

• Código Civil — arts. 889 a 915 (acción reivindicatoria); arts. 916 a 950 (acciones posesorias: querella de amparo, restitución y restablecimiento); art. 1.546 (cumplimiento de buena fe); art. 1.826 (obligación del vendedor de entregar); arts. 1.915 a 2.021 (arrendamiento); art. 1.962 (efectos del arriendo frente a terceros); arts. 2.174 a 2.196 (comodato); art. 2.194 (comodato precario); art. 2.195 (precario).
• Código de Procedimiento Civil — arts. 680 a 692 (procedimiento sumario); art. 691 (apelación en el solo efecto devolutivo); arts. 549 a 583 (interdictos posesorios); arts. 40 y 44 (notificaciones); art. 54 (notificación por avisos); arts. 290 y ss. (medidas precautorias).
• Ley N° 18.101 sobre arrendamiento de predios urbanos — procedimiento sumario especial, causales de término, lanzamiento.
• DL N° 1.939 sobre adquisición, administración y disposición de bienes del Estado.
• DL N° 2.695 sobre regularización de la pequeña propiedad raíz.
• Ley N° 19.335 — declaración de bien familiar (factor a verificar antes de demandar precario contra ex pareja).
• Código Penal — arts. 457 y 458 (usurpación).

Contenido revisado por el Departamento de Derecho Civil de Schneider Abogados. Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoría legal; cada caso requiere un análisis particular de sus circunstancias. Atendemos juicios de arrendamiento, acciones de precario, reivindicatorias y acciones posesorias en todo Chile desde el World Trade Center, Torre Norte, Oficina 2102, Las Condes, Santiago.