En el papel, una expropiación suena a algo que le ocurre a otros. En la práctica llega como una publicación en el Diario Oficial que casi nadie lee, con un monto ya calculado por peritos que usted no eligió y con plazos que empiezan a correr desde ese mismo día. Lo primero que conviene entender es que hay dos relojes distintos, uno para discutir si la expropiación procede y otro para discutir cuánto le pagan, y que si ninguno se usa a tiempo la cifra provisional se convierte en definitiva sin que ningún tribunal la revise. La ley le reconoce derechos serios; el problema casi nunca es que no existan, sino que vencen.
1. Qué es una expropiación y qué la hace legal
Expropiar es privar a alguien de su propiedad por una causa de interés general, pagando por ella. No es una compra: el dueño no elige si vende. Pero tampoco es un acto libre del Estado, porque la Constitución lo somete a condiciones estrictas.
De ese texto salen las cuatro exigencias que hay que revisar en cualquier caso: que exista una ley que autorice la expropiación; que la causa sea de utilidad pública o interés nacional y esté calificada por el legislador; que usted pueda reclamar de la legalidad ante los tribunales ordinarios; y que la indemnización cubra el daño patrimonial efectivamente causado y se pague, a falta de acuerdo, en dinero efectivo al contado.
El procedimiento concreto está en un solo cuerpo legal, el Decreto Ley N.º 2.186, que aprueba la Ley Orgánica de Procedimiento de Expropiaciones. Su artículo 1 lo dice sin matices: toda expropiación, cualquiera sea la ley que la autorice o la institución que la decrete, se sujeta a ese procedimiento. Expropie el Fisco, el MOP, un municipio o Serviu, todos quedan sujetos a ese mismo estatuto general y a sus plazos. Eso no significa que absolutamente toda regla sea idéntica: hay disposiciones especiales, entre ellas la del tribunal competente cuando quien expropia es el Fisco.
2. Las tres etapas: estudio, acto expropiatorio y toma de posesión
Primera etapa: la resolución de estudio
Antes de expropiar, la entidad puede ordenar el estudio de la expropiación. Esa resolución se publica en extracto en el Diario Oficial y, si el bien está inscrito, debe anotarse al margen de la inscripción de dominio e inscribirse en el Registro de interdicciones y prohibiciones de enajenar. Sin esos trámites no produce efectos respecto de terceros.
Cumplidos, el efecto es fuerte: el bien se hace incomerciable. No puede ser objeto de acto o contrato alguno —ni siquiera de venta forzada en pública subasta— que importe enajenación o gravamen, y los actos celebrados en contravención son nulos y no pueden invocarse contra el expropiante. Si el bien igualmente se enajena, los trámites de la expropiación continúan con el propietario, como si no se hubiere enajenado. Y dañar o desmantelar maliciosamente el bien en esa situación es delito, sancionado con reclusión menor en sus grados medio a máximo.
Pero esa parálisis no es indefinida, y conviene saberlo: los efectos de la resolución de estudio expiran ipso jure el nonagésimo día después de su publicación en el Diario Oficial, y el Conservador debe cancelar de oficio las inscripciones. Respecto del mismo bien, la entidad no puede renovar la resolución de estudio antes de que pasen tres años desde esa expiración; lo que sí puede hacer, en cualquier tiempo, es expropiar directamente sin dictar previamente una resolución de estudio.
Segunda etapa: el acto expropiatorio
La expropiación se dispone por decreto supremo del Presidente de la República o, si se trata de una entidad desconcentrada o descentralizada, por resolución de esta. Ese documento es el acto expropiatorio, y la ley le fija un contenido obligatorio: fecha, individualización del bien y su rol de avalúo, la disposición legal que hace procedente la expropiación y la causa en que se funda, el nombre de los propietarios, el monto provisional de la indemnización con mención de la comisión que lo fijó y la fecha de su informe, y la forma y plazos de pago.
Ese acto se publica en extracto en el Diario Oficial dentro de los noventa días siguientes, por una sola vez, los días primero o quince del mes, y además en un diario de la provincia donde esté el bien. Esa publicación es la que enciende el primer reloj.
Tercera etapa: la toma de posesión material
Es el momento en que la entidad entra materialmente al bien. No puede ocurrir en cualquier momento ni sin pagar, como se explica más abajo.
3. Los dos plazos que no se pueden perder
Aquí está el núcleo práctico de la materia, y la confusión más cara: no hay un plazo, hay dos, y corren de forma distinta.
| Qué quiere discutir | Norma | Plazo |
|---|---|---|
| Que la expropiación no proceda (no hay ley, el bien es inexpropiable, no concurre la causa invocada) | Art. 9 | 30 días contados desde la publicación del acto expropiatorio en el Diario Oficial |
| Que se expropie todo el bien, porque lo que queda no tiene significación económica | Art. 9 | El mismo plazo de 30 días desde la publicación |
| Que se expropie otra porción del bien parcialmente expropiado | Art. 9 | El mismo plazo de 30 días desde la publicación |
| Que se modifique el acto porque la forma y las condiciones de pago no se ajustan a la ley | Art. 9 letra d) | El mismo plazo de 30 días desde la publicación |
| Que le paguen más dinero: la indemnización definitiva | Art. 12 | Desde la notificación del acto expropiatorio hasta el trigésimo día siguiente a la toma de posesión material |
Note la asimetría. El plazo para atacar la expropiación misma es breve y arranca con la publicación, aunque usted no se haya enterado. El plazo para discutir el dinero es más largo y se cierra treinta días después de que le tomen posesión del bien. Perder el primero no impide reclamar el monto; perder el segundo, sí lo deja sin la discusión económica.
Y hay un segundo reloj dentro del primero que se pasa por alto con frecuencia: no basta con presentar el reclamo del art. 9 dentro de los treinta días. La ley tiene por desistido, para todos los efectos legales, al interesado cuyo reclamo no se notifique dentro de los treinta días siguientes a su presentación, aunque el tribunal puede ampliar ese plazo, por razones fundadas, hasta por otros treinta días. Presentar y no notificar equivale a no haber reclamado.
Dos precisiones más sobre estos reclamos. Se tramitan en juicio sumario contra el expropiante y, por regla general, no paralizan el procedimiento expropiatorio. Y si el tribunal acoge las peticiones de las letras b), c) o d), la entidad debe dictar el acto expropiatorio adicional o modificatorio que el tribunal señale dentro de noventa días desde que la resolución quede ejecutoriada; si no lo hace, caduca el acto expropiatorio reclamado. Vencido el plazo del art. 9 sin haber reclamado, en cambio, el derecho a formular el reclamo se extingue definitivamente.
4. Quién fija cuánto le pagan, y con qué criterio
El monto que aparece en el acto expropiatorio no lo fija la entidad que expropia por su cuenta, pero tampoco lo fija usted.
Todo procedimiento se inicia con el nombramiento de una comisión de tres miembros encargada de determinar el monto provisional. Los designa la entidad expropiante, pero con dos límites que conviene conocer: no pueden ser profesionales pertenecientes a esa entidad, y la comisión no puede integrarse con más de un miembro que pertenezca a la administración del Estado. Se eligen de una lista de peritos aprobada por el Presidente de la República por decreto del Ministerio de Hacienda.
La comisión debe constituirse dentro del décimo día de aceptado el cargo, toma sus acuerdos por mayoría de votos y tiene treinta días para evacuar el informe, ampliables por otros treinta. Y si no se forma esa mayoría —lo que no supone un empate, porque las tres estimaciones pueden ser distintas entre sí—, el monto provisional se determina por el promedio de las estimaciones individuales de los peritos.
Ese monto es el provisional. Si entre el informe de la comisión y la notificación del acto expropiatorio pasan más de treinta días, la cifra se reajusta según la variación del índice de precios al consumidor.
El criterio con que se mide la indemnización
La pregunta de fondo no es cómo se calculó, sino qué debe cubrir. Y la ley lo define en una sola frase.
Dos palabras hacen el trabajo: efectivamente causado y directa e inmediata. Pueden ser indemnizables, si se acredita su existencia y su causalidad directa, el menor valor del inmueble, el costo de trasladarse o la pérdida de la parte que queda inservible; ninguno procede automáticamente por el solo hecho de invocarlo. No entra el daño hipotético ni el remoto. Toda la discusión del monto se juega en probar que el perjuicio existe y que viene directamente de la expropiación, y eso se prueba con antecedentes, no con adjetivos.
Si el pago se pacta en cuotas, cada una se reajusta por IPC y devenga el interés anual que fije la ley que autoriza la expropiación; si esa ley no lo señala, el interés es del 8% anual, contado desde la toma de posesión material. En caso de mora corre además un interés penal.
5. Si no reclama, el monto provisional se vuelve definitivo
Esta es, probablemente, la regla que más conviene tener presente de toda la ley, y cabe en una línea.
Conviene leerlo con precisión: la ley atribuye al silencio el efecto de tener la indemnización provisional como definitiva y ajustada de común acuerdo. No es que usted haya consentido de verdad; es un efecto que la ley asigna a la inacción. El resultado práctico, eso sí, es el mismo: si nadie reclama dentro del plazo del art. 12, la cifra que calcularon tres peritos designados por quien expropia queda firme y ningún tribunal la revisará. No hay que firmar nada para que ocurra.
La otra cara es que el acuerdo también puede buscarse. La ley permite convenir el monto, la forma y el plazo de pago, e incluso la dación en pago de bienes determinados, y ese acuerdo prevalece sobre cualquier otro procedimiento. Puede adoptarse en cualquier momento antes de que expire el plazo para reclamar o antes de que la sentencia quede ejecutoriada, y debe constar en escritura pública en la que se inserte íntegramente el acto expropiatorio.
6. Cómo se reclama el monto y cómo es el juicio
El reclamo del monto no es un escrito breve: es un juicio con prueba, y su estructura está diseñada para ir rápido, lo que castiga a quien llega improvisando.
En la solicitud el reclamante debe indicar el monto en que estima la indemnización y designar un perito que la avalúe. La contraparte tiene un plazo fatal de quince días desde la notificación para exponer lo suyo y designar su propio perito. En esas mismas presentaciones hay que acompañar los antecedentes y, si se quiere prueba testimonial, individualizar a los testigos: nombre, domicilio y profesión. Después el tribunal abre un término probatorio de ocho días.
Traducido: cuando llega la notificación ya debería tener elegido al perito, reunidos los antecedentes y decidido a quién va a presentar como testigo. Ocho días de prueba no alcanzan para empezar a buscar.
La indemnización definitiva, dice la ley, se fija de común acuerdo o por el tribunal competente.
7. Cuándo pueden entrar a su propiedad
Aquí la Constitución es más protectora de lo que muchos suponen, y conviene citarla otra vez.
La regla constitucional es clara, y hay que leerla junto con el procedimiento para no equivocarse.
Si no hay acuerdo, la indemnización provisional —o la parte de ella que deba pagarse de contado— se consigna a la orden del tribunal, mediante depósito en su cuenta corriente, y solo entonces, y practicadas las publicaciones que la ley exige, el expropiante puede pedirle al juez autorización para tomar posesión material.
Si hay acuerdo, manda el acuerdo: expropiante y expropiado pueden convenir el monto, la forma y el plazo de pago, y lo que se entrega antes de la posesión es la cuota de contado convenida más los pagarés que representen la parte a plazo. Lo que no puede hacer la entidad expropiante es decidir por su cuenta pagar solo una parte y entrar: la cuota de contado supone un acuerdo válido que la contemple, o la consignación de la provisional en los términos que la ley señala.
Hay además una alternativa útil y poco conocida: el expropiado puede allanarse a la expropiación y a la entrega material por escritura pública, cobrando de inmediato el monto provisional y reservándose expresamente el derecho a reclamar del monto. Cobrar no lo obliga a aceptar la cifra, si la reserva se deja hecha. Con una condición que hay que verificar antes de contar con ese dinero: el pago directo procede cuando el certificado de gravámenes y prohibiciones no registra ninguno —salvo servidumbres legales—. Si el inmueble está hipotecado, embargado o con prohibición vigente, hace falta el acuerdo de los terceros titulares para determinar cómo se paga la indemnización.
Sobre la suspensión: si usted reclama de la procedencia de la expropiación, el juez puede ordenar que el procedimiento se paralice. Conviene precisar cómo opera. Los reclamos del art. 9 no paralizan por sí solos; la paralización procede en los casos de las letras a) y d), con el mérito de antecedentes calificados, cuando el juez así lo ordena expresamente, y el tribunal puede exigir caución al reclamante para responder de los perjuicios que la paralización ocasione. Lo que hay que hacer dentro de los treinta días es interponer el reclamo: presentado a tiempo, la discusión sobre la paralización se da dentro del juicio, aunque el día treinta ya haya pasado.
Del otro lado, la entidad expropiante tampoco puede dilatar: debe instar judicialmente por la toma de posesión dentro del plazo de sesenta días contados desde la publicación del acto expropiatorio en el Diario Oficial. Si no lo hace, el expropiado puede pedir al tribunal que declare que el acto expropiatorio ha quedado sin efecto —no ocurre solo: hay que pedirlo—. Ese plazo se entiende suspendido cuando se ha reclamado conforme al art. 9, hasta que quede ejecutoriada la sentencia que deniegue el reclamo o hasta que se dicte el acto adicional o modificatorio si fue acogido; y no se aplica si hubo acuerdo. Si hay oposición, del expropiado o de terceros, la entidad puede pedir el auxilio de la fuerza pública al tribunal del lugar, que debe concederlo sin más trámite.
Un detalle que suele olvidarse: hasta la toma de posesión material los riesgos del bien son de cargo del expropiado, y a él corresponden los frutos o productos de su explotación. Por eso la ley permite que el expropiado —y también los arrendatarios, medieros u otros titulares de derechos a percibir frutos pendientes— manifieste ante el tribunal, dentro de cinco días, su decisión de recogerlos.
8. Qué pasa con la hipoteca, los arriendos y los embargos
Un inmueble rara vez está limpio. Suele tener una hipoteca, a veces un arriendo, a veces un embargo. La ley resuelve todo eso de una vez, en el momento del pago.
Lo primero es el momento, y conviene ser exacto porque no coincide con la intuición: los efectos se producen cuando la indemnización se paga al expropiado o se consigna a la orden del tribunal —el total o la cuota de contado de la convenida o de la provisional—. Pueden extinguirse derechos, entonces, sin que el propietario haya recibido materialmente todo el dinero, si este fue válidamente consignado.
Desde ahí, cuatro lecturas. Primero, el expropiante adquiere a título originario: no hereda los vicios del título anterior, y nadie puede reclamarle por causas previas. Segundo, se extinguen los derechos reales, los embargos y las medidas precautorias, y el Conservador cancela de oficio las inscripciones al inscribir el bien a nombre del expropiante. Tercero, los arriendos y comodatos terminan por el ministerio de la ley. Y cuarto, hay una excepción expresa: las servidumbres legales sobreviven, de modo que un derecho de paso constituido por ley no se borra con la expropiación. Y una regla que juega a favor del dueño: hasta la toma de posesión material los riesgos del bien son suyos, y suyos son también los frutos.
Que los derechos se extingan no significa que los acreedores desaparezcan, y la ley lo resuelve con una figura precisa: «La indemnización subrogará al bien expropiado para todos los efectos legales». Es decir, el dinero ocupa el lugar del inmueble, y los titulares de los derechos extinguidos pueden hacerlos valer sobre esa indemnización con las mismas preferencias y privilegios que tenían. No es una negociación privada entre el dueño y el banco: hay un procedimiento de liquidación y concurrencia de interesados, y en su sentencia el tribunal forma una nómina de los derechos y créditos que pueden hacerse efectivos sobre el monto y fija la forma, el plazo y las condiciones de pago. Si hay una hipoteca inscrita, conviene ordenar temprano esa concurrencia.
Si usted es arrendatario o tiene otro derecho sobre el bien
Que el contrato se extinga no lo deja necesariamente sin nada. La ley dispone que el daño patrimonial efectivamente causado a los arrendatarios, comodatarios u otros terceros cuyos derechos se extingan por la expropiación y que, por no ser de cargo del expropiado, no pueda hacerse valer sobre la indemnización, será de cargo exclusivo de la entidad expropiante. Con una condición de forma que hay que mirar de inmediato: que esos derechos consten en sentencia judicial ejecutoriada o en escritura pública, dictada u otorgada antes de la resolución de estudio o del acto expropiatorio, según corresponda. La acción se tramita incidentalmente, la primera gestión debe notificarse personalmente a la entidad expropiante o, si el juez lo autoriza, por cédula, y no impide la toma de posesión material. Un contrato de arrendamiento que conste únicamente en instrumento privado no satisface por sí solo esta exigencia legal.
9. Si le expropian solo una parte del terreno
Las expropiaciones parciales —una franja para ensanchar un camino, un retazo para una obra— tienen un problema propio: lo que queda puede no servir para nada.
La ley se hace cargo. Dentro del mismo plazo de treinta días del art. 9, el expropiado puede pedir que se disponga la expropiación total del bien parcialmente expropiado cuando la parte no afectada «careciere por sí sola de significación económica o se hiciere difícil o prácticamente imposible su explotación o aprovechamiento». Y también puede pedir que se expropie otra porción determinada que haya quedado en esa misma situación.
Es una de las peticiones más valiosas y de las más desaprovechadas, porque exige demostrar con antecedentes técnicos que el remanente perdió su aptitud, y porque vence con el mismo reloj corto de los treinta días. Si además el corte deja su predio sin acceso a camino público, la discusión se cruza con la de servidumbre de tránsito.
10. Ante qué tribunal y cómo se cuentan los plazos
Conoce el juez letrado de mayor cuantía en lo civil dentro de cuya jurisdicción se encuentre el bien expropiado. Si el bien está en el territorio de más de un juez, es competente cualquiera de ellos. Y hay una regla especial que conviene tener presente: si el expropiante es el Fisco, es competente el juez de letras de mayor cuantía del asiento de la Corte de Apelaciones que corresponda.
Sobre los plazos, dos reglas cambian la cuenta. La primera: los plazos de días de esta ley se suspenden durante los feriados, de modo que no se cuentan corridos. La segunda, sobre recursos: la regla general es que las apelaciones se conceden en el solo efecto devolutivo, con dos excepciones que se conceden en ambos efectos: la que se deduce contra la sentencia que fija el monto definitivo de la indemnización y la que se deduce contra la resolución dictada conforme al artículo 28, que es la que determina quiénes concurren sobre la indemnización y cómo se paga. Todas tienen preferencia para su vista y fallo.
Comparecer requiere patrocinio de abogado habilitado y mandato judicial conforme a la Ley N.º 18.120.
11. Los errores que cuestan caro
- Enterarse tarde. El plazo del art. 9 corre desde la publicación en el Diario Oficial, no desde que usted se enteró. Si supo de un estudio de expropiación sobre su bien, revise el Diario Oficial los días 1 y 15.
- Confundir los dos plazos. Treinta días desde la publicación para atacar la expropiación; hasta treinta días después de la toma de posesión material para discutir el monto. Son relojes distintos.
- Presentar el reclamo y no notificarlo. La ley tiene por desistido al interesado cuyo reclamo no se notifique dentro de los treinta días siguientes a su presentación, aunque el tribunal puede ampliar ese plazo por razones fundadas hasta por otros treinta.
- No revisar la forma y las condiciones de pago. Si no se ajustan a la ley, dentro de los mismos treinta días se puede pedir que se modifique el acto expropiatorio. Es la letra d) del art. 9, y es la que más se olvida.
- Dejar pasar el plazo del monto. Si nadie reclama, la ley le atribuye al silencio el efecto de tener la indemnización provisional como definitiva y ajustada de común acuerdo. No hace falta consentir: basta con no actuar.
- No pedir la expropiación total cuando corresponde. Si lo que queda del terreno carece de significación económica, hay derecho a exigir que se expropie todo, pero solo dentro de los treinta días.
- Llegar al juicio sin perito ni antecedentes. Hay quince días fatales para responder y ocho de término probatorio. La preparación se hace antes, no durante.
- Reclamar daños indirectos. La ley indemniza el daño patrimonial efectivamente causado y que sea consecuencia directa e inmediata. Pedir más de eso debilita el resto del reclamo.
- Intentar vender el bien en estudio. Publicada y anotada la resolución de estudio, el bien se hace incomerciable y los actos celebrados en contravención son nulos. Eso sí, esos efectos expiran al nonagésimo día de la publicación.
- Asumir que el arriendo o la hipoteca se mantienen. Pagada al expropiado o consignada a la orden del tribunal la indemnización, se extinguen los arrendamientos, comodatos, prohibiciones, embargos y medidas precautorias; sobreviven solo las servidumbres legales, y la indemnización subroga al bien para que los titulares hagan valer sus derechos sobre ella.
Y si el problema es que el avalúo parte de datos erróneos sobre su propiedad —superficie, deslindes, inscripciones—, la corrección empieza antes: en el estudio de títulos y, si hay dudas de límites, en el deslinde.
12. Cuándo necesita un abogado
El momento decisivo es el primero. Entre la publicación del acto expropiatorio y el día treinta hay que decidir algo que no se puede rehacer después: si se ataca la procedencia de la expropiación, si se pide la expropiación total del bien, si se pide la expropiación de otra porción determinada que quedó sin aptitud, si se reclama la modificación de la forma y condiciones de pago, y si se pedirá la paralización del procedimiento. A eso se suma un detalle de ejecución que no admite descuido: notificar el reclamo dentro de los treinta días siguientes a su presentación. Esa evaluación exige leer el acto, la ley que lo autoriza y los títulos del inmueble.
El segundo momento es el del monto, y ahí el trabajo es de prueba: elegir perito, construir el avalúo y documentar el daño directo. El tercero, si hubo acuerdo, es la escritura pública, que debe dejar cerrada la forma y el plazo de pago.
En Schneider Abogados el valor depende del encargo: no es lo mismo revisar un acto expropiatorio y sus plazos que llevar el reclamo del monto con peritaje. En todos los casos, el alcance y el valor se informan por escrito antes de empezar. No trabajamos con cuota litis ni ofrecemos consultas gratuitas: el trabajo se cobra, y por eso se puede comprometer.
¿Le notificaron una expropiación o vio publicado un estudio sobre su propiedad? Si lo que se publicó es el acto expropiatorio, los plazos para reclamar ya están corriendo. Si es una resolución de estudio, todavía no hay acto expropiatorio reclamable; tratándose de un bien inscrito, quedará incomerciable una vez cumplidas las formalidades registrales que exige el artículo 2, y esos efectos tienen fecha de término. Llámenos al +56 2 3267 1946 o complete el formulario al pie de esta página.
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13. Preguntas frecuentes
Me expropiaron. ¿Cuánto tiempo tengo para reclamar?
Depende de qué quiera discutir, porque hay dos plazos distintos. Para atacar la expropiación misma —porque falta la ley que la autorice, el bien es inexpropiable o no concurre la causa invocada— tiene treinta días contados desde la publicación del acto expropiatorio en el Diario Oficial. Para reclamar el monto de la indemnización, el plazo va desde la notificación del acto expropiatorio hasta el trigésimo día siguiente a la toma de posesión material del bien.
No me enteré de la publicación. ¿Se me pasó el plazo igual?
El plazo del artículo 9 corre desde la publicación en el Diario Oficial, no desde que usted tomó conocimiento. Por eso, si supo que hay un estudio de expropiación sobre su bien, conviene revisar el Diario Oficial: el acto expropiatorio se publica los días primero o quince del mes. Si el plazo del artículo 9 venció, todavía puede quedar abierto el del monto, que se cierra treinta días después de la toma de posesión material.
Me parece que la forma de pago no se ajusta a la ley. ¿Puedo hacer algo?
Sí, y es una de las peticiones que más se olvidan. Dentro del mismo plazo de treinta días puede pedir que se modifique el acto expropiatorio cuando no se conforme a la ley en lo relativo a la forma y condiciones de pago de la indemnización. Si el tribunal la acoge, la entidad debe dictar el acto modificatorio dentro de noventa días desde que la resolución quede ejecutoriada, y si no lo hace, caduca el acto expropiatorio reclamado. Es además uno de los dos casos en que el juez puede ordenar la paralización del procedimiento.
¿Qué pasa si no reclamo nada?
La ley lo dice expresamente: se tendrá como definitiva y ajustada de común acuerdo la indemnización provisional si ni la entidad expropiante ni el expropiado deducen reclamo dentro del plazo. Es decir, la cifra que fijó la comisión de peritos pasa a ser la definitiva sin que ningún tribunal la revise, y sin que usted haya firmado nada.
¿Quién calcula cuánto me pagan?
Una comisión de tres miembros designada por la entidad expropiante, pero con límites: no pueden ser profesionales pertenecientes a esa entidad y no puede haber más de un integrante de la administración del Estado. Se eligen de una lista de peritos aprobada por decreto del Ministerio de Hacienda. Esa comisión fija el monto provisional; el definitivo se acuerda o lo determina el tribunal.
¿Qué se supone que cubre la indemnización?
La ley la define como el daño patrimonial efectivamente causado con la expropiación y que sea una consecuencia directa e inmediata de ella. Pueden ser indemnizables, si se acredita su existencia y su causalidad directa, el menor valor del inmueble, el costo de traslado o la pérdida del remanente que queda inservible; ninguna de esas partidas procede de forma automática por el solo hecho de invocarla. No entra el daño hipotético ni el indirecto.
¿Pueden entrar a mi propiedad antes de pagarme?
No sin cumplir antes con el pago que la ley exige, y hay que distinguir. La Constitución dispone que la toma de posesión material tendrá lugar previo pago del total de la indemnización, que a falta de acuerdo será la determinada provisionalmente por peritos. En ese caso —sin acuerdo— la indemnización provisional, o la parte que deba pagarse de contado, se consigna a la orden del tribunal, y solo entonces, y practicadas las publicaciones que la ley exige, el expropiante puede pedir autorización para tomar posesión. Si hay acuerdo con pago a plazo, rige lo convenido: se entrega la cuota de contado pactada y los pagarés por el saldo. Lo que no puede hacer la entidad es decidir por su cuenta pagar solo una parte y entrar.
¿Se puede frenar la toma de posesión?
Sí, pero no de forma automática. La Constitución faculta al juez para decretar la suspensión de la toma de posesión con el mérito de los antecedentes que se invoquen, y la ley precisa cómo opera: los reclamos del artículo 9 no paralizan por sí solos el procedimiento, y la paralización procede en los casos de la letra a) —improcedencia de la expropiación— y de la letra d) —que la forma y condiciones de pago no se ajusten a la ley—, con el mérito de antecedentes calificados y cuando el juez lo ordena expresamente. El tribunal puede además exigir caución al reclamante para responder de los perjuicios que la paralización ocasione. Lo que hay que hacer dentro de los treinta días es interponer el reclamo.
Me expropian solo una franja y lo que queda no me sirve. ¿Puedo exigir que compren todo?
Sí. Dentro del mismo plazo de treinta días puede pedir que se disponga la expropiación total del bien parcialmente expropiado cuando la parte no afectada carezca por sí sola de significación económica o se haga difícil o prácticamente imposible su explotación o aprovechamiento. También puede pedir que se expropie otra porción determinada que haya quedado en esa situación.
Mi propiedad está hipotecada. ¿Qué pasa con el banco?
Pagada al expropiado o consignada a la orden del tribunal la indemnización, la hipoteca se extingue junto con los demás derechos reales que afecten el bien, salvo las servidumbres legales, y el Conservador cancela de oficio las inscripciones. El acreedor no pierde su crédito: la ley dispone que la indemnización subroga al bien expropiado para todos los efectos legales, de modo que los titulares de los derechos extinguidos los hacen valer sobre ella con las mismas preferencias y privilegios que tenían. No es un arreglo privado: hay un procedimiento de concurrencia, y el tribunal forma en su sentencia la nómina de los derechos y créditos que pueden hacerse efectivos sobre el monto.
Soy arrendatario de un inmueble expropiado. ¿Mi contrato sigue?
No. Al pagarse al expropiado o consignarse a la orden del tribunal la indemnización se extinguen, por el ministerio de la ley, los arrendamientos, comodatos y demás contratos que constituyan títulos de mera tenencia, ocupación o posesión en favor de terceros. Pero eso no lo deja necesariamente sin nada: el daño patrimonial efectivamente causado a arrendatarios, comodatarios u otros terceros que no sea de cargo del expropiado y no pueda hacerse valer sobre la indemnización es de cargo exclusivo de la entidad expropiante, siempre que el derecho conste en sentencia ejecutoriada o en escritura pública anterior a la resolución de estudio o al acto expropiatorio. La acción se tramita incidentalmente y no impide la toma de posesión.
¿Puedo vender la propiedad antes de que me expropien?
Si hay una resolución que ordena el estudio de la expropiación y, tratándose de bienes inscritos, se cumplieron las tres formalidades —publicación del extracto en el Diario Oficial, anotación al margen de la inscripción de dominio e inscripción en el Registro de interdicciones y prohibiciones de enajenar—, el bien se hace incomerciable: no puede ser objeto de acto o contrato alguno que importe enajenación o gravamen, ni siquiera de venta forzada en pública subasta, y los actos celebrados en contravención son nulos. Ahora bien, esa restricción no dura para siempre: los efectos de la resolución de estudio expiran de pleno derecho el nonagésimo día después de su publicación en el Diario Oficial, el Conservador debe cancelar de oficio las inscripciones y la entidad no puede renovarla sobre el mismo bien antes de tres años, aunque sí puede expropiar directamente en cualquier tiempo.
¿Puedo llegar a un acuerdo en vez de litigar?
Sí, y la ley lo favorece. Expropiante y expropiado pueden convenir el monto, la forma y el plazo de pago, incluso la dación en pago de bienes determinados, y ese acuerdo prevalece sobre cualquier otro procedimiento para fijar la indemnización definitiva. Puede adoptarse antes de que expire el plazo para reclamar o antes de que la sentencia quede ejecutoriada, y debe constar en escritura pública.
Si me pagan en cuotas, ¿pierdo con la inflación?
No debería. Cada cuota a plazo se reajusta anualmente según la variación del índice de precios al consumidor y devenga el interés anual que fije la ley que autoriza la expropiación; si esa ley no lo señala, el interés es del 8% anual contado desde la toma de posesión material. Si hay mora en el pago de una cuota, corre además un interés penal.
¿Ante qué tribunal se tramita?
Ante el juez letrado de mayor cuantía en lo civil dentro de cuya jurisdicción esté el bien expropiado; si está en el territorio de más de uno, cualquiera de ellos. Cuando el expropiante es el Fisco, es competente el juez de letras de mayor cuantía del asiento de la Corte de Apelaciones que corresponda. Se requiere patrocinio de abogado y mandato judicial.
¿Los plazos se cuentan corridos?
No. La ley dispone que los plazos de días que establece se entienden suspendidos durante los feriados. Conviene igualmente no apurar el cálculo hasta el último día: el margen que da esa regla es estrecho.
¿Cuánto cuesta?
Depende del encargo: revisar el acto expropiatorio y sus plazos, reclamar la procedencia o la expropiación total, o llevar el reclamo del monto con peritaje son trabajos de distinta extensión. El alcance y el valor se informan por escrito antes de empezar. No trabajamos con cuota litis ni ofrecemos consultas gratuitas.
Normas citadas en esta página
Constitución Política de la República: artículo 19 N.º 24 (garantía del derecho de propiedad, exigencia de ley que autorice la expropiación por utilidad pública o interés nacional calificada por el legislador, reclamo de legalidad ante los tribunales ordinarios, indemnización por el daño patrimonial efectivamente causado pagada en dinero efectivo al contado, toma de posesión previo pago y facultad del juez de suspenderla) · Decreto Ley N.º 2.186, que aprueba la Ley Orgánica de Procedimiento de Expropiaciones: artículos 1 (ámbito de aplicación), 2 (resolución de estudio, publicación, anotación, incomerciabilidad del bien, nulidad de los actos en contravención y expiración de sus efectos al nonagésimo día), 3 (sanción penal por dañar el bien en estudio), 4 y 5 (comisión de tres peritos, monto provisional y reajuste), 6 (acto expropiatorio y su contenido), 7 (publicación en el Diario Oficial), 9 (las cuatro reclamaciones dentro de treinta días desde la publicación, incluida la letra d) sobre forma y condiciones de pago; tramitación en juicio sumario; paralización solo en los casos de las letras a) y d) con antecedentes calificados y eventual caución; acto adicional o modificatorio en noventa días bajo sanción de caducidad; desistimiento si el reclamo no se notifica dentro de treinta días, ampliables por otros treinta), 10 y 11 (indemnización definitiva y acuerdo por escritura pública), 15 (pago directo y allanamiento con reserva del derecho a reclamar el monto), 17 (consignación a la orden del tribunal a falta de acuerdo), 12 (plazo para reclamar el monto), 13 (la provisional se tiene por definitiva si nadie reclama), 14 (tramitación del reclamo, quince días fatales y ocho de prueba), 19 (cuotas, reajuste e interés del 8%), 20 (efectos al pagarse o consignarse el total o la cuota de contado: radicación del dominio a título originario, extinción de derechos reales, arriendos, embargos y medidas precautorias salvo las servidumbres legales, cancelación de oficio por el Conservador, riesgos y frutos del expropiado hasta la posesión material, subrogación de la indemnización al bien y acción indemnizatoria de arrendatarios, comodatarios y terceros), 21 (toma de posesión material, plazo de sesenta días bajo sanción de que el expropiado pida declarar sin efecto el acto, suspensión del plazo, auxilio de la fuerza pública y frutos pendientes), 28 (sentencia, nómina de derechos y créditos sobre la indemnización y forma de pago), 38 (definición de indemnización), 39 (tribunal competente) y 40 (suspensión de plazos en feriados y apelaciones en el solo efecto devolutivo, salvo las deducidas contra la sentencia que fija el monto definitivo y contra la resolución del artículo 28) · Ley N.º 18.120, sobre comparecencia en juicio (patrocinio y mandato judicial).
Última actualización: agosto de 2026.
Redactado por Patricio González López · Abogado.
Actualizado: 28 de agosto de 2026. Contenido verificado contra el texto vigente publicado en BCN/leychile.cl del artículo 19 N.º 24 de la Constitución Política y de los artículos 1 a 21, 28 y 38 a 40 del Decreto Ley N.º 2.186.
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