Acción reivindicatoria en Chile: cuándo procede y qué debe probar el dueño

Hay una confusión que atraviesa casi todas las primeras reuniones sobre este tema, y de ella depende qué acción corresponde ejercer: ocupar una propiedad no es lo mismo que poseerla. La ley reserva la condición de poseedor a quien tiene la cosa comportándose como dueño, y tratándose de inmuebles inscritos la vincula además a la inscripción en el Conservador de Bienes Raíces. Quien entra a una casa ajena y se instala en ella suele ser un ocupante material, no un poseedor, y mientras la inscripción del dueño siga vigente no adquiere la posesión ni pone fin a la que existía. Esta página explica cuándo la acción reivindicatoria es la vía correcta, cuándo no lo es, qué debe probar cada parte y qué cuentas quedan pendientes al final, porque en estos juicios casi nunca se restituye solamente la cosa.

1. Qué es la acción reivindicatoria

El Código Civil la define en una sola frase, y conviene detenerse en ella porque cada expresión encierra un requisito que el tribunal examinará.

De ahí se desprenden cuatro exigencias: que el demandante sea dueño; que la cosa sea singular y esté determinada; que el demandante no se encuentre en posesión de ella; y que el demandado sea su poseedor. La ausencia de cualquiera de ellas obsta al éxito de la demanda, por evidente que resulte la injusticia de fondo.

Las dos últimas son las que con más frecuencia deciden el resultado, y ambas descansan sobre una distinción que conviene fijar antes de seguir.

2. Ocupar no es poseer

La posesión no se define por la presencia física en el inmueble, sino por el ánimo con que se lo tiene.

La presunción de la segunda frase favorece al poseedor, no a cualquiera que se encuentre dentro de la propiedad. Entre una y otra situación hay una diferencia jurídica considerable:

• El poseedor tiene la cosa con ánimo de dueño y en su favor opera la presunción del artículo 700.
• El mero tenedor la tiene reconociendo dominio ajeno: el arrendatario, el comodatario, el depositario. La ley lo obliga incluso a declarar a nombre de quién la tiene.
• El ocupante material es, simplemente, quien detenta físicamente la cosa. La expresión describe una situación de hecho, no una categoría jurídica cerrada: su calidad debe determinarse por separado, porque puede ocupar como poseedor, como mero tenedor, en virtud de un título contractual, por mera tolerancia, sin título alguno o invocando un antecedente discutido. Fuera del régimen de los inmuebles inscritos, una ocupación acompañada de ánimo de señor y dueño puede constituir posesión.

La consecuencia práctica es directa: si quien ocupa su propiedad no es poseedor, no procede sin más la reivindicatoria tradicional del artículo 889, que exige demandar al poseedor. El caso debe entonces examinarse por otras vías —precario, restitución derivada de un contrato, desalojo— y también a la luz del artículo 915, que permite aplicar las reglas de este título a quien, poseyendo a nombre ajeno, retiene indebidamente la cosa. Determinar en cuál de esas situaciones se encuentra el ocupante es, por eso, la primera tarea del abogado y no un detalle técnico posterior.

3. El régimen de los inmuebles inscritos

Tratándose de bienes raíces inscritos, la adquisición, la conservación y la prueba de la posesión quedan sometidas a un régimen registral especial. La posesión no pierde por ello todo componente fáctico, pero la inscripción cumple una función decisiva. Tres disposiciones lo establecen, y su lectura conjunta suele modificar por completo el diagnóstico de un caso.

La frase decisiva es la segunda parte del artículo 728, y conviene leerla con calma porque juega a favor del propietario: mientras subsista la inscripción, quien se apodera del inmueble no adquiere posesión ni pone fin a la existente. El titular inscrito, por tanto, no pierde su posesión por el solo hecho de que alguien haya entrado a la propiedad.

La regla se completa con el artículo 730, que se ocupa de quien tenía la cosa a nombre ajeno y se da por dueño: en tal caso «no se pierde por una parte la posesión ni se adquiere por otra», y tratándose de un poseedor inscrito, ni siquiera la enajenación produce ese efecto «sin la competente inscripción».

De todo ello se sigue una conclusión que reordena el análisis, con una distinción que conviene no perder de vista. La inscripción competidora a nombre de otro es la principal amenaza registral para el dominio y para la posesión inscrita. La ocupación material, aunque no produzca por sí sola la adquisición del inmueble por prescripción, genera riesgos patrimoniales y procesales de otra naturaleza: priva del uso y goce, compromete la conservación del bien, impide percibir sus frutos, dificulta arrendarlo o venderlo y encarece su recuperación. Son dos amenazas distintas y ninguna sustituye la vigilancia de la otra. Verificar el estado del registro mediante un estudio de títulos es, en todo caso, la primera diligencia de cualquier estrategia.

4. Qué debe probar cada parte

La carga principal recae sobre quien demanda: debe acreditar su dominio, singularizar con precisión la cosa y demostrar que el demandado la posee. Acreditar el dominio obliga a examinar el registro hacia atrás, porque una inscripción vale lo que valgan aquellas de las que proviene.

Ahora bien, sostener que el demandado nada debe probar sería inexacto. A él le corresponde acreditar los hechos en que funde sus excepciones y los derechos que invoque: el título propio que alegue; las expensas y mejoras cuya devolución reclame, con su naturaleza, monto y oportunidad; los hechos constitutivos de la prescripción que oponga; y las demás excepciones que formule.

La buena fe, en cambio, no figura entre esas cargas: la ley la presume, y es quien alega la mala fe quien debe acreditarla, salvo que opere una presunción legal en contrario (artículo 707). El juicio, en la práctica, se libra sobre dos frentes probatorios simultáneos.

5. Quién puede demandar

La acción corresponde «al que tiene la propiedad plena o nuda, absoluta o fiduciaria de la cosa» (artículo 893). No se exige, por tanto, ser propietario pleno: también están legitimados el nudo propietario y el propietario fiduciario.

Conviene precisar el alcance de esa legitimación en el caso del nudo propietario. El usufructo «supone necesariamente dos derechos coexistentes, el del nudo propietario y el del usufructuario» (artículo 765). El nudo propietario puede, en consecuencia, reivindicar frente a un tercero que posea indebidamente, pero no puede valerse de esta acción para desconocer el derecho de goce del usufructuario válidamente constituido mientras ese derecho permanezca vigente. La relación con el usufructuario se rige por las reglas del usufructo, no por las de la reivindicación.

Dos ampliaciones resuelven situaciones frecuentes. Pueden reivindicarse también los demás derechos reales, «excepto el derecho de herencia», que cuenta con su propia acción de petición de herencia (artículo 891). Y, de particular importancia en comunidades hereditarias, «se puede reivindicar una cuota determinada proindiviso, de una cosa singular» (artículo 892), de modo que un comunero puede accionar por su cuota sin que deba concurrir la comunidad entera.

6. Contra quién se dirige

La regla es breve: «La acción de dominio se dirige contra el actual poseedor» (artículo 895). Dirigirla contra quien no posee conduce al rechazo de la demanda y a la pérdida de tiempo procesal, además del costo.

Para despejar esa incertidumbre antes de demandar, la ley proporciona un instrumento poco utilizado.

Y sanciona a quien induce a error sobre su calidad: el que «de mala fe, se da por poseedor de la cosa que se reivindica sin serlo, será condenado a la indemnización de todo perjuicio que de este engaño haya resultado al actor» (artículo 897).

Respecto de los herederos del poseedor, la acción «no se dirige contra un heredero sino por la parte que posea en la cosa»; en cambio, las prestaciones ya devengadas por frutos o deterioros pasan a los herederos a prorrata de sus cuotas hereditarias (artículo 899).

7. Cuando el poseedor ya se desprendió de la cosa

Que el demandado haya transferido la propiedad no cierra necesariamente el camino. El Código contempla dos hipótesis.

Contra quien enajenó. La acción procede también contra él «para la restitución de lo que haya recibido por ella, siempre que por haberla enajenado se haya hecho imposible o difícil su persecución», y, si la enajenó a sabiendas de que era ajena, para la indemnización de todo perjuicio (artículo 898). La misma norma advierte una consecuencia que debe sopesarse antes de percibir suma alguna: quien recibe del enajenante lo que se dio por la cosa «confirma por el mismo hecho la enajenación». Aceptar ese pago supone renunciar a perseguir el inmueble.

Contra quien dejó de poseer. El artículo 900 permite demandar «como si actualmente poseyese» a quien poseía de mala fe y por hecho o culpa suya dejó de poseer, regla que se extiende al poseedor de buena fe que durante el juicio se coloca, por su culpa, en la imposibilidad de restituir.

La acción alcanza incluso al precio aún no percibido: se extiende «al embargo, en manos de tercero, de lo que por éste se deba como precio o permuta al poseedor que enajenó la cosa» (artículo 903).

8. Qué cosas pueden reivindicarse

Pueden reivindicarse las cosas corporales, raíces y muebles. Respecto de estas últimas existe una limitación cuyo tenor conviene reproducir con exactitud.

La cosa no se vuelve irreivindicable: lo que la norma establece es una condición de reembolso. El supuesto que el texto exige es objetivo —haber comprado en un establecimiento de aquellos en que se venden cosas muebles de la misma clase— y la disposición no incorpora la buena fe como requisito expreso de esa protección. La buena o mala fe del poseedor incide, en cambio, en las prestaciones mutuas que se examinan más adelante.

9. La acción publiciana y sus cuatro requisitos

Junto a la reivindicatoria, el Código concede una acción de contornos precisos que no constituye un recurso general frente a una prueba de dominio deficiente, sino una vía sujeta a condiciones estrictas.

Sus requisitos, tal como los enuncia la norma, son cuatro y deben concurrir copulativamente: que el demandante haya perdido la posesión regular de la cosa; que se hallara en situación de ganarla por prescripción; que el demandado no sea el verdadero dueño; y que no posea con igual o mejor derecho. Es, por tanto, una acción dirigida contra un poseedor de inferior derecho —aquel cuya posesión tiene menor entidad jurídica que la del demandante—, y no un sustituto de la prueba del dominio.

Su procedencia se examina con las reglas de la prescripción adquisitiva, puesto que lo que debe acreditarse es precisamente que se estaba en condiciones de adquirir por ese modo.

10. Reivindicatoria, precario, posesorias o desalojo

La elección de la acción es la decisión de mayor consecuencia en estos asuntos, y depende de la calidad en que el ocupante detenta el inmueble.

La reivindicatoria discute el dominio. Exige probarlo y exige que el demandado sea poseedor. Es la vía de fondo y la de prueba más exigente.

La acción de precario supone que el ocupante tiene la cosa por ignorancia o mera tolerancia del dueño, sin contrato ni título que la justifique. Dado que en inmuebles inscritos el ocupante material con frecuencia no llega a ser poseedor, esta suele ser la primera vía que corresponde examinar, sin perjuicio de lo que resulte del análisis del artículo 915: conviene revisar cuándo procede la acción de precario.

Las acciones posesorias no discuten dominio: «tienen por objeto conservar o recuperar la posesión de bienes raíces o de derechos reales constituidos en ellos» (artículo 916), y amparan al poseedor aunque no sea dueño.

El desalojo corresponde cuando entre las partes existió un título —típicamente un arrendamiento— y la discusión versa sobre su terminación y no sobre el dominio: en tal caso el camino es el desalojo.

Existe además una regla de enlace cuyo alcance conviene presentar con la cautela que merece: «Las reglas de este título se aplicarán contra el que poseyendo a nombre ajeno retenga indebidamente una cosa raíz o mueble, aunque lo haga sin ánimo de señor» (artículo 915). La disposición permite extender las reglas del título de la reivindicación a quien retiene indebidamente sin ánimo de dueño; ahora bien, su naturaleza, sus requisitos y su articulación con la reivindicatoria ordinaria han sido objeto de discusión, de modo que no cabe suponer que todo mero tenedor que no restituye quede sin más expuesto a la acción del artículo 889. El análisis debe hacerse caso a caso, atendiendo al título por el cual se ocupa y al estado del registro.

11. Cómo se tramita: tribunal y procedimiento

La acción reivindicatoria sobre un inmueble se ejerce ante la justicia ordinaria y por el procedimiento común, salvo que una regla especial disponga otra cosa.

Tribunal competente. Para las acciones inmuebles, el Código Orgánico de Tribunales atiende en primer término al lugar que las partes hayan estipulado en la respectiva convención y, a falta de estipulación, ofrece al demandante la elección entre el juez del lugar donde se contrajo la obligación y el del lugar donde se encontrare la especie reclamada (artículo 135). Conviene advertir que la reivindicación es una acción real, que no nace necesariamente de una obligación contraída ni de una convención entre las partes: cuando no existe tal antecedente, la primera alternativa carece de aplicación práctica y la competencia se vincula normalmente con el lugar donde se encuentra la especie reclamada. La regla general, en defecto de reglas especiales, es la del domicilio del demandado (artículo 134). En cada caso deben revisarse las circunstancias concretas y las reglas de prórroga aplicables.

Procedimiento. El Código de Procedimiento Civil dispone que «se aplicará el procedimiento ordinario en todas las gestiones, trámites y actuaciones que no estén sometidos a una regla especial diversa, cualquiera que sea su naturaleza» (artículo 3.º). La reivindicación carece de un procedimiento propio, de modo que se tramita conforme a esas reglas generales.

Singularización de la cosa. La exigencia de que la cosa sea singular y determinada no es formal: la demanda debe individualizar el inmueble con sus deslindes, cabida e inscripción, de manera que la sentencia pueda cumplirse sobre un objeto cierto. Cuando el conflicto consiste precisamente en establecer dónde termina un predio y comienza el vecino, la vía previa es el deslinde.

Notificación y prescripción. La presentación de la demanda no basta por sí sola: la interrupción civil de la prescripción es «todo recurso judicial intentado por el que se pretende verdadero dueño de la cosa, contra el poseedor», y no puede alegarse «si la notificación de la demanda no ha sido hecha en forma legal», si hubo desistimiento expreso o abandono de la instancia, o si el demandado obtuvo sentencia absolutoria (artículo 2503). La correcta notificación es, en consecuencia, un acto de consecuencias sustantivas y no un mero trámite.

Prestaciones mutuas y medidas. Las restituciones recíprocas que se examinan más adelante deben plantearse dentro del mismo juicio, y las medidas de resguardo sobre la cosa se solicitan conforme a lo que se explica en la sección siguiente.

12. La propiedad mientras dura el juicio

Conviene anticipar la respuesta, aunque no sea la esperada: si el demandado es poseedor de un inmueble, permanecerá en él durante todo el juicio.

La norma se refiere al poseedor, y esa precisión importa: la situación de un ocupante que no reúne esa calidad se rige por la acción que corresponda a su caso y no necesariamente por esta regla. Lo que el actor sí puede solicitar son providencias para evitar el deterioro de la cosa, fundadas en dos supuestos distintos: el temor justificado de deterioro, o la insuficiencia patrimonial del demandado como garantía.

Si lo reivindicado es un bien mueble y existe motivo de temer que se pierda o deteriore, puede pedirse su secuestro; el poseedor debe consentir en él o rendir seguridad suficiente de restitución (artículo 901).

13. Qué comprende la restitución

Vencido el poseedor, restituye la cosa en el plazo que el juez señale (artículo 904). El alcance de esa restitución es más amplio de lo que suele suponerse.

La mención de los títulos tiene consecuencias prácticas relevantes: si la documentación de la propiedad quedó en poder del ocupante, la sentencia la alcanza. En cambio, las cosas que no forman parte del inmueble no se entienden comprendidas si no fueron incluidas en la demanda y en la sentencia, y deberán reivindicarse separadamente. De ahí la importancia de enumerarlas al demandar.

14. Frutos y deterioros

Con la restitución se abre una segunda discusión, de contenido económico, que suele determinar el valor real del juicio. Toda ella gira en torno a la buena o mala fe del poseedor. La ley presume la buena fe «excepto en los casos en que la ley establece la presunción contraria», y en los demás «la mala fe deberá probarse» (artículo 707).

Frutos. El poseedor de mala fe debe restituir los frutos naturales y civiles —entre ellos las rentas de arrendamiento—, y no solo los percibidos, sino «los que el dueño hubiera podido percibir con mediana inteligencia y actividad, teniendo la cosa en su poder». El poseedor de buena fe, en cambio, no debe los frutos percibidos antes de la contestación de la demanda, y queda sujeto a la regla anterior respecto de los posteriores (artículo 907). Esa fecha suele ser el dato económicamente más relevante del pleito. En toda restitución de frutos se abonan a quien la hace los gastos ordinarios invertidos en producirlos.

Deterioros. El poseedor de mala fe responde de los deterioros que por su hecho o culpa haya sufrido la cosa. El de buena fe, mientras permanece en ella, responde únicamente «en cuanto se hubiere aprovechado de ellos», según el ejemplo que la propia ley proporciona: destruir un bosque y vender la madera (artículo 906).

15. Expensas y mejoras

La cuenta corre en ambas direcciones. Recuperar la propiedad puede suponer un desembolso, porque el poseedor vencido tiene derecho al abono de ciertos gastos.

Expensas necesarias, esto es, las invertidas en la conservación de la cosa: se abonan a todo poseedor, sea de buena o de mala fe. Si se destinaron a obras permanentes —una cerca, un dique, la reparación de un edificio—, se pagan en cuanto hayan sido realmente necesarias, pero «reducidas a lo que valgan las obras al tiempo de la restitución». Si se emplearon en actuaciones que no dejan resultado material permanente, como la defensa judicial del predio, se abonan en cuanto aprovechen al reivindicador y se hayan ejecutado «con mediana inteligencia y economía» (artículo 908).

Mejoras útiles, entendidas como aquellas que aumentan el valor venal de la cosa: se abonan únicamente al poseedor de buena fe y solo respecto de las ejecutadas antes de contestarse la demanda. La elección corresponde al reivindicador, no al ocupante: puede optar entre pagar lo que valgan las obras al tiempo de la restitución o el mayor valor que en virtud de ellas tenga la cosa (artículo 909). El poseedor de mala fe carece de ese derecho, pero puede retirar los materiales si logra separarlos sin detrimento de la cosa y el propietario rehúsa pagar su precio (artículo 910).

Mejoras voluptuarias —las que consisten en objetos de lujo y recreo, como jardines, miradores, fuentes o cascadas artificiales—: no se abonan ni al poseedor de buena ni al de mala fe (artículo 911).

Una regla temporal ordena todo lo anterior: «La buena o mala fe del poseedor se refiere, relativamente a los frutos, al tiempo de la percepción, y relativamente a las expensas y mejoras, al tiempo en que fueron hechas» (artículo 913). No se trata, por tanto, de una condición permanente, sino de una calificación que se establece hecho por hecho.

16. El derecho legal de retención

Esta regla explica por qué una sentencia favorable no siempre significa recuperar el inmueble de inmediato.

Si del ajuste de cuentas resulta un saldo a favor del poseedor vencido —que es a quien la norma se refiere—, este puede retener la cosa hasta que se le pague o se le asegure el pago. Las prestaciones mutuas no son, por ello, un apartado accesorio de la sentencia, sino un elemento de la estrategia desde el inicio: ese saldo debe estimarse antes de demandar.

17. Hasta cuándo se puede demandar

La acción reivindicatoria no está sujeta a un plazo de caducidad propio. Lo que ocurre es distinto y se enuncia en una sola frase.

La acción se pierde, entonces, cuando otro adquiere la cosa por prescripción. Ahora bien, tratándose de inmuebles inscritos esa posibilidad está sujeta a una restricción de la mayor importancia, que matiza cualquier alarma basada en el mero transcurso del tiempo.

La ocupación material prolongada, por sí sola, no hace correr la prescripción contra el propietario inscrito. Lo que la hace correr es la inscripción de un título competidor, y solo desde esa inscripción. Por eso el seguimiento periódico del registro es una medida de resguardo indispensable, que no reemplaza a la vigilancia de la ocupación sino que la complementa: son controles distintos, frente a riesgos distintos.

Los plazos, cuando la prescripción resulta procedente, son los generales: la prescripción ordinaria requiere posesión regular no interrumpida y opera en dos años para los muebles y cinco para los bienes raíces (artículos 2507 y 2508); la extraordinaria exige diez años contra toda persona (artículo 2511), no requiere título alguno y presume de derecho la buena fe, si bien la existencia de un título de mera tenencia hace presumir mala fe y no da lugar a la prescripción sino concurriendo las dos circunstancias que el propio artículo 2510 enumera.

Conviene precisar el alcance de lo anterior para evitar una lectura equivocada: se trata de las reglas generales de la prescripción. Que la extraordinaria no exija título alguno no desplaza la regla especial del artículo 2505, de modo que, tratándose de inmuebles amparados por una inscripción vigente, debe considerarse en todo caso su exigencia: sin otro título inscrito, la prescripción no corre contra el titular.

Con todo, esperar sigue siendo desaconsejable: la prueba se deteriora, los testigos se dispersan y las mejoras ejecutadas por el ocupante aumentan el saldo que puede oponerse en las prestaciones mutuas.

18. Qué reunir antes de la primera reunión

Con estos antecedentes disponibles, la primera reunión deja de ser una conversación general y se convierte en un diagnóstico:

• Copia de la inscripción de dominio con certificado de vigencia y el de hipotecas y gravámenes.
• Los títulos anteriores de que disponga: la prueba del dominio se construye hacia atrás.
• Certificado de avalúo fiscal y el último comprobante de contribuciones.
• Todo antecedente sobre el ocupante y la fecha desde la cual se encuentra en el inmueble: cartas, correos, mensajes, constancias, testigos.
• Cualquier contrato que haya existido sobre la propiedad, aunque se encuentre terminado.
• Antecedentes de las obras o mejoras ejecutadas por el ocupante y de las rentas que haya percibido.
• Plano del inmueble y sus deslindes, si existe duda sobre la cabida.

19. Los errores que cuestan caro

Confundir ocupación con posesión. Es el error de origen. Quien está en el inmueble puede ser poseedor, mero tenedor o simple ocupante, y en inmuebles inscritos, mientras subsista la inscripción, quien se apodera de la cosa no adquiere posesión ni pone fin a la existente. De esa calificación depende si procede la reivindicatoria del artículo 889, otra vía restitutoria o la aplicación del artículo 915.

Demandar a quien no posee. La acción se dirige contra el actual poseedor. Antes de presentar la demanda debe establecerse quién posee y en qué calidad, para lo cual la ley obliga al mero tenedor a declarar a nombre de quién tiene la cosa.

Elegir la acción sin examinar el registro. El estado de las inscripciones determina quién es poseedor y, con ello, qué acción corresponde. El estudio de títulos precede a la decisión, no la sigue.

Suponer que el tiempo corre siempre en contra. Contra título inscrito la prescripción no opera sino en virtud de otro título inscrito y desde su inscripción. Lo que debe vigilarse es el registro.

Percibir el precio de quien enajenó. Recibir del enajenante lo que se dio por la cosa confirma la enajenación. Es una decisión que cierra el acceso al inmueble y debe adoptarse con los números a la vista.

No estimar las prestaciones mutuas antes de demandar. Si el saldo por expensas y mejoras favorece al ocupante, este puede retener la propiedad hasta que se le pague o asegure el pago.

Omitir en la demanda lo que no forma parte del inmueble. Lo que no se pidió no se entiende comprendido en la restitución y deberá reivindicarse por separado.

Descuidar la notificación. La interrupción civil no puede alegarse si la notificación de la demanda no fue practicada en forma legal.

20. Cómo se calculan los honorarios

El valor depende del encargo, y en esta materia los encargos difieren considerablemente entre sí: no equivale revisar títulos y emitir un diagnóstico sobre la vía procedente, a conducir un juicio de dominio con prueba pericial, o a negociar una salida antes de demandar.

Inciden principalmente tres factores: la solidez y antigüedad de la cadena de inscripciones, que determina el trabajo de prueba comprometido; la complejidad de las prestaciones mutuas, que constituyen una controversia económica con prueba propia; y la etapa en que se recibe el encargo, distinta antes de demandar, con juicio en curso o con sentencia por ejecutar.

El alcance y el valor se informan por escrito antes de comenzar, delimitando qué trabajo comprende el encargo y qué queda fuera de él. Corresponde distinguirlos de los gastos que se pagan a terceros: los derechos notariales y conservatorios, los peritajes, los honorarios del receptor judicial y las publicaciones no constituyen honorarios profesionales, se pagan a terceros y se rinden por separado.

¿Ocupan una propiedad suya, o ha sido notificado de una demanda de esta naturaleza? Examinamos el registro y la calidad en que el ocupante detenta el inmueble, y le indicamos si hay caso, por qué vía y con qué consecuencias económicas, con el costo informado por escrito antes de cualquier actuación. Llámenos al +56 2 3267 1946 o complete el formulario al pie de esta página. Puede consultar también qué se puede construir y dividir en un terreno rural y el resto de materias de nuestros abogados inmobiliarios.

21. Preguntas frecuentes

¿Qué es la acción reivindicatoria?

Es la acción que tiene el dueño de una cosa singular, de la que no está en posesión, para que el poseedor sea condenado a restituírsela. También se la denomina acción de dominio.

Alguien ocupa mi casa. ¿Eso lo convierte en poseedor?

No necesariamente. La posesión exige tener la cosa con ánimo de dueño, y tratándose de inmuebles inscritos la ley dispone que, mientras subsista la inscripción, quien se apodera de la cosa no adquiere posesión de ella ni pone fin a la posesión existente. Si el ocupante no es poseedor, no procede sin más la reivindicatoria tradicional del artículo 889: habrá que examinar el precario, la restitución derivada de un contrato, el desalojo o la aplicación del artículo 915.

¿Cómo se prueba la posesión de un inmueble inscrito?

Por la inscripción. La ley establece que la posesión de los derechos inscritos se prueba por la inscripción y que, mientras esta subsista y con tal que haya durado un año completo, no es admisible ninguna prueba de posesión con que se pretenda impugnarla.

Tengo las escrituras. ¿Basta con eso?

Es el punto de partida, no el punto final. Quien demanda debe acreditar su dominio, singularizar la cosa y demostrar que el demandado la posee, y la prueba del dominio obliga a examinar también las inscripciones anteriores de las que proviene la suya.

¿El demandado no tiene que probar nada?

La carga principal recae sobre el demandante, pero el demandado debe acreditar los hechos en que funde sus excepciones y los derechos que invoque, tales como un título propio, las expensas y mejoras que reclame o la prescripción que alegue.

¿Contra quién se presenta la demanda?

Contra el actual poseedor. Si quien está en la propiedad es un mero tenedor, la ley lo obliga a declarar el nombre y la residencia de la persona a cuyo nombre la tiene.

¿Puedo reivindicar solo mi parte si somos varios dueños?

Sí. La ley permite reivindicar una cuota determinada proindiviso de una cosa singular, de modo que un comunero puede accionar respecto de su cuota.

Soy nudo propietario. ¿Puedo reivindicar?

La nuda propiedad legitima para reivindicar frente a un tercero que posea indebidamente. No permite, en cambio, desconocer el derecho de goce del usufructuario válidamente constituido mientras ese derecho se mantenga vigente.

¿Y si no logro probar que soy dueño?

Existe la acción publiciana, sujeta a cuatro requisitos copulativos: haber perdido la posesión regular de la cosa, haberse hallado en situación de ganarla por prescripción, que el demandado no sea el verdadero dueño y que no posea con igual o mejor derecho. No es un sustituto general de la prueba del dominio.

¿Ante qué tribunal se demanda y por qué procedimiento?

Para las acciones inmuebles la ley atiende primero a lo que las partes hayan estipulado y, a falta de estipulación, permite al demandante elegir entre el juez del lugar donde se contrajo la obligación y el del lugar donde se encontrare la especie reclamada. Como la reivindicación es una acción real que no supone necesariamente una obligación ni una convención previa, cuando ese antecedente no existe la competencia se vincula normalmente con el lugar donde se encuentra el inmueble. Al carecer la reivindicación de un procedimiento especial, se aplican las reglas del procedimiento ordinario.

¿Me entregarán la propiedad mientras dura el juicio?

No. Si el demandado es poseedor de un inmueble, seguirá gozando de él hasta la sentencia definitiva firme. Lo que sí puede solicitarse son providencias para evitar el deterioro de la cosa, cuando haya justo motivo de temerlo o el patrimonio del demandado no ofrezca garantía suficiente.

¿Cuánto demora?

Depende del tribunal, de la prueba rendida y de las incidencias que se promuevan, de modo que cualquier plazo cerrado ofrecido de antemano carece de fundamento. Lo que sí puede anticiparse es que, siendo el demandado poseedor, permanecerá en el inmueble hasta que la sentencia quede firme.

¿Me corresponden las rentas que percibió el ocupante?

Depende de su buena o mala fe. El poseedor de mala fe debe restituir los frutos percibidos y los que el dueño habría podido percibir con mediana inteligencia y actividad. El de buena fe no debe los percibidos antes de contestar la demanda, y sí los posteriores.

¿Debo pagarle las mejoras que ejecutó?

Las expensas necesarias de conservación se abonan a todo poseedor. Las mejoras útiles, solo al de buena fe y únicamente por las ejecutadas antes de contestarse la demanda, pudiendo el reivindicador optar entre pagar el valor de las obras o el mayor valor que dieron a la cosa. Las mejoras voluptuarias, de lujo o recreo, no se abonan a ninguno.

¿Puede negarse a restituir hasta que se le pague?

Sí. Si el poseedor vencido tiene un saldo que reclamar por expensas y mejoras, puede retener la cosa hasta que se verifique el pago o se le asegure a su satisfacción.

¿Se restituyen también los documentos de la propiedad?

Sí. En la restitución de toda cosa se comprende la de los títulos que le conciernen, si se hallan en manos del poseedor, y en la de un edificio, la de sus llaves.

Si el ocupante lleva años en el inmueble, ¿puede haberse hecho dueño?

Contra un título inscrito la prescripción adquisitiva no tiene lugar sino en virtud de otro título inscrito, y no empieza a correr sino desde la inscripción del segundo. La ocupación material prolongada, por sí sola, no produce ese efecto contra el propietario inscrito.

¿Basta con presentar la demanda para interrumpir la prescripción?

No. La interrupción civil no puede alegarse si la notificación de la demanda no ha sido practicada en forma legal, si hubo desistimiento expreso o abandono de la instancia, o si el demandado obtuvo sentencia absolutoria.

¿Es lo mismo que un juicio de precario?

No. El precario supone que el ocupante tiene la cosa por ignorancia o mera tolerancia del dueño, sin contrato ni título que la justifique. La reivindicatoria del artículo 889 discute el dominio y exige que el demandado sea poseedor. Cuando el ocupante retiene indebidamente sin ánimo de dueño, debe examinarse además el artículo 915.

¿Y si lo que hubo fue un arriendo terminado?

En ese caso existe un título previo entre las partes y la discusión versa sobre su terminación, no sobre el dominio, de modo que la vía corresponde al desalojo.

¿Pueden reivindicarse cosas muebles?

Sí, con una limitación: si el poseedor las compró en una feria, tienda, almacén u otro establecimiento en que se vendan cosas muebles de la misma clase, no está obligado a restituirlas mientras no se le reembolse lo que pagó por ellas y lo gastado en repararlas y mejorarlas.

Normas y fuentes oficiales consultadas

Código Civil de Chile: artículos 700, 706 y 707, sobre posesión y buena fe; 724, 728, 730 y 924, sobre adquisición, cesación y prueba de la posesión inscrita; 765, sobre la coexistencia de la nuda propiedad y el usufructo; 889 a 915, que regulan la acción reivindicatoria y las prestaciones mutuas; 916, sobre acciones posesorias; 2503, sobre interrupción civil; 2505, sobre la prescripción frente a título inscrito; 2507, 2508, 2510 y 2511, sobre prescripción ordinaria y extraordinaria; y 2517, sobre la extinción de la acción por la prescripción adquisitiva del mismo derecho · Código Orgánico de Tribunales, artículos 134 y 135, sobre competencia · Código de Procedimiento Civil, artículo 3.º, sobre aplicación del procedimiento ordinario. Todos los textos fueron verificados contra el articulado vigente publicado por la Biblioteca del Congreso Nacional, comprobando además que ninguno de los artículos citados registra derogación.