Construcción, Copropiedad y Urbanismo

¿Tiene una falla constructiva o un conflicto con su comunidad? El plazo puede correr desde la recepción definitiva, desde la inscripción del inmueble o desde la entrega real, según la acción y el tipo de defecto. Llámenos al +56 2 3267 1946 o complete el formulario al pie. Confidencial desde el primer contacto · secreto profesional.

Selector: contra quién se reclama

Conviene empezar corrigiendo una idea muy extendida, porque de ella salen la mayoría de las demandas mal dirigidas. El régimen del artículo 18 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones no está reservado a las viviendas nuevas ni a las empresas que se llaman «inmobiliarias». La norma dice otra cosa:

«El propietario primer vendedor de una construcción será responsable por todos los daños y perjuicios que provengan de fallas o defectos en ella, sea durante su ejecución o después de terminada, sin perjuicio de su derecho a repetir en contra de quienes sean responsables…»

De ahí se siguen tres consecuencias prácticas. Puede tratarse de distintas clases de construcciones, no solo de viviendas. Lo decisivo es identificar quién tiene la calidad de propietario primer vendedor: una inmobiliaria responderá bajo esta regla cuando jurídicamente la reúna, y no por su giro. Y si la construcción nunca se transfirió, la responsabilidad recae en el propietario del inmueble frente a los terceros que sufran daños.

Junto a él, la misma norma establece responsabilidades propias, cada una por los errores cometidos en el ejercicio de sus funciones cuando de ellos se hayan derivado daños o perjuicios:

• El arquitecto que realiza el proyecto de arquitectura.
• El profesional competente del cálculo estructural, incluidos planos, memoria de cálculo y especificaciones técnicas.
• El profesional competente que realiza el estudio de mecánica de suelos y/o los proyectos de socalzado y entibación.
• El profesional o técnico de los proyectos de especialidades.
• Los constructores, incluidas las obras ejecutadas por subcontratistas y el uso de materiales o insumos defectuosos, sin perjuicio de sus acciones contra proveedores, fabricantes y subcontratistas.
• El inspector técnico de obra (ITO).

Y hay una regla que cambia directamente contra quién se demanda: respecto de las responsabilidades, daños y perjuicios de este artículo, las personas jurídicas son solidariamente responsables con el profesional competente que actúe por ellas como arquitecto, ingeniero civil, ingeniero constructor o constructor civil, o con el técnico que actúe por ellas en los proyectos de especialidades, quienes deben individualizarse en el respectivo permiso de construcción. Y si la sociedad se disolvió, la responsabilidad civil se hace efectiva respecto de quienes eran sus representantes legales a la fecha del contrato.

Hay además un documento que casi nadie mira y que ahorra semanas de investigación: la escritura pública de compraventa debe contener una nómina con la individualización del arquitecto, del calculista, del profesional a cargo de la obra, de los proyectistas de especialidades, del ITO, del revisor independiente, del revisor del proyecto de cálculo y del profesional a cargo del plan de emergencia, cuando corresponda. Esa nómina permite identificar a varios de los intervinientes cuya eventual responsabilidad deberá investigarse: no prueba por sí sola que alguien responda —eso depende de su función, del error, del defecto, de la causalidad y del daño— y tampoco garantiza que estén todos.

La tabla que sigue ordena el primer paso. Ninguna fila es una conclusión: es una hipótesis que se confirma con los documentos a la vista.

Postventa, vicios ocultos y contrato de construcción

Esta es la información que más veces llega tarde a nuestra oficina, así que va primero. El artículo 18 de la LGUC fija plazos de prescripción distintos según qué esté fallando:

Vale la pena detenerse en el matiz que decide muchos casos: el plazo de terminaciones corre desde la inscripción; los demás, desde la recepción de la obra. Un comprador que adquiere años después de construido el edificio puede encontrarse con que el plazo de cinco años ya avanzó sin que él tuviera nada que ver, y con que el de terminaciones recién empieza. Calificar bien la falla —estructura, instalación o acabado— no es una discusión teórica: es lo que determina si queda plazo.

Estas causas se tramitan conforme a las reglas del procedimiento sumario, y las partes pueden someterlas a un árbitro de derecho designado por el juez letrado competente, con al menos cinco años de ejercicio profesional.

Hay además una regla que suele decidir los reclamos por diferencias entre lo prometido y lo entregado, y que casi nadie invoca: las condiciones ofrecidas en la publicidad y la información que se entregue al comprador se entienden incorporadas al contrato de compraventa. Esa información debe expresar claramente la superficie total y útil de las unidades ofertadas, y la de sus terrazas, bodegas y estacionamientos. Guardar el folleto, el plano de venta y la publicidad del proyecto no es sentimentalismo: es prueba contractual. Los planos y especificaciones técnicas definitivos, junto al Libro de Obras del artículo 143, se mantienen archivados en la Dirección de Obras a disposición de los interesados.

Cuando el defecto se repite: la acción colectiva

Es la vía que más se ignora y la que más sentido tiene en edificios y condominios. Si el inmueble comparte un mismo permiso de edificación y presenta fallas o defectos de los del artículo 18, se aplica el procedimiento especial para la protección del interés colectivo o difuso de los consumidores de la Ley N.º 19.496, con salvedades que la propia LGUC establece: conoce el juez de letras del lugar donde está el inmueble; el número de afectados bajo un mismo interés no puede ser inferior a seis propietarios; y las indemnizaciones pueden extenderse al lucro cesante y al daño moral. La sentencia produce efectos respecto de todos quienes tengan el mismo interés colectivo.

Conviene decirlo con precisión, porque se presta a confusión: cada propietario conserva las acciones individuales que le correspondan por el artículo 18. Lo que aparece cuando hay al menos seis propietarios afectados no es el derecho, que ya existía: es el acceso a una vía procesal adicional, la colectiva del artículo 19. Y esa vía puede cambiar la economía del reclamo, porque permite distribuir entre los afectados los costos de informes técnicos y peritajes, que en esta materia suelen ser la partida más alta.

Vicios redhibitorios: otro régimen, otros plazos

No es lo mismo que la postventa, y los plazos son mucho más cortos. El Código Civil llama vicios redhibitorios a los que reúnen tres calidades (art. 1858): haber existido al tiempo de la venta; ser tales que la cosa no sirva para su uso natural o solo sirva imperfectamente, de modo que sea de presumir que el comprador no la habría comprado o la habría comprado a mucho menos precio; y no haberlos manifestado el vendedor, siendo tales que el comprador haya podido ignorarlos sin negligencia grave.

Conviene subrayarlo porque genera falsas expectativas: no toda falla constructiva es un vicio redhibitorio. Deben concurrir esos requisitos.

Los plazos, tratándose de bienes raíces, son estos: la acción redhibitoria —la que persigue dejar sin efecto la venta— dura un año contado desde la entrega real (art. 1866). La acción para pedir rebaja del precio prescribe en dieciocho meses (art. 1869). Y hay una regla que salva más casos de los que parece: habiendo prescrito la redhibitoria, el comprador todavía tiene derecho a pedir la rebaja del precio y la indemnización de perjuicios según las reglas respectivas (art. 1867).

Cuando usted encargó la obra

Si el problema no viene de una compraventa sino de un contrato de construcción, el régimen es otro y no se agota en «el contrato más el Código Civil». Dos reglas concretas:

• Artículo 2002: si quien encargó la obra alega que no se ejecutó debidamente, se nombran peritos por ambas partes; siendo fundada la alegación, el artífice puede ser obligado, a elección de quien encargó la obra, a hacerla de nuevo o a indemnizar los perjuicios.
• Artículo 2003 N.º 3: si el edificio perece o amenaza ruina, en todo o parte, en los cinco años subsiguientes a su entrega, por vicio de la construcción, por vicio del suelo que el empresario o sus dependientes hayan debido conocer en razón de su oficio, o por vicio de los materiales, responde el empresario. Y el número 4 agrega algo que suele darse por perdido: el recibo otorgado por el dueño al concluir la obra solo significa que la aprueba como exteriormente ajustada al plan y a las reglas del arte, y no exime al empresario de esa responsabilidad.

Estas responsabilidades contractuales y las legales de los distintos intervinientes del artículo 18 pueden coexistir. No hay que elegir una y renunciar a la otra sin analizarlo.

Cuando el problema es con la comunidad

Decir «Ley 21.442 y reglamento de copropiedad» no le sirve a nadie que tenga el problema encima. Lo que importa es qué tipo de controversia es, porque de eso depende adónde se lleva.

La sede administrativa contra el administrador

Es la vía que casi nadie conoce y la que más sirve cuando lo que se busca es sancionar al administrador. Si lo que se pretende es la aplicación de las sanciones administrativas de los artículos 87 y 88 por infracciones del administrador o subadministrador a las normas que regulan la administración de condominios —especialmente a las funciones del artículo 20—, la reclamación se presenta ante la Secretaría Regional Ministerial de Vivienda y Urbanismo. Ello es sin perjuicio de las responsabilidades civiles o penales que puedan corresponderle, de las controversias de administración o funcionamiento del artículo 44 y del arbitraje del artículo 46. Lo esencial, en orden:

• Quién reclama: el comité de administración o el porcentaje mínimo de copropietarios o arrendatarios que fije el reglamento de la ley según el total de unidades (art. 90).
• Qué hace la SEREMI: puede desestimar la reclamación por improcedente, pedir más antecedentes u ordenar el inicio de un procedimiento sancionatorio (art. 91).
• Qué se arriesga el administrador: las infracciones se califican en gravísimas, graves, menos graves o leves, y las sanciones van desde la multa hasta la suspensión o la eliminación del Registro Nacional (arts. 87 y 88).
• Recursos: reposición dentro de cinco días hábiles ante la misma autoridad y, en subsidio, jerárquico ante el Subsecretario de Vivienda y Urbanismo (art. 94).
• Plazo: las reclamaciones contra el administrador o subadministrador prescriben en dos años desde la acción u omisión reclamada (art. 96).

Y una regla que obliga a elegir bien desde el principio: interpuesta la reclamación ante la SEREMI, el mismo reclamante no puede deducir igual pretensión contra el administrador ante el Juzgado de Policía Local ni ante la municipalidad (art. 95). Ojo con el alcance: lo que la ley impide es repetir la misma pretensión en otra sede, no que un conflicto relacionado con el administrador tenga vías distintas según lo que se persiga.

Dos advertencias más que evitan sorpresas caras. La primera: el deber de contribuir a las obligaciones económicas del condominio sigue siempre al dueño de cada unidad, aun respecto de créditos devengados antes de que la adquiriera, y ese crédito goza de un privilegio de cuarta clase que prefiere a los del artículo 2481 del Código Civil (art. 6.º). Quien compra un departamento con gastos comunes impagos responde de esa deuda —conviene pedir el estado de cuenta antes de firmar—, aunque la misma norma le reconoce el derecho a repetir contra su antecesor en el dominio y, cuando corresponda, la acción de saneamiento por evicción. Responder no es lo mismo que soportar el costo en definitiva. Añádase que el vendedor debe declarar en la escritura pública si está al día o expresar lo que adeuda.

La segunda: dónde está físicamente el defecto ayuda a determinar quién debe accionar y por qué daños, pero no crea una regla automática. Una falla originada en un bien común puede causar daños particulares a uno o más propietarios, y las pretensiones del condominio y las individuales pueden coexistir. El administrador representa en juicio, activa y pasivamente, a los copropietarios, con las facultades del inciso primero del artículo 7.º del Código de Procedimiento Civil, en las causas concernientes a la administración y conservación del condominio (art. 20 N.º 6); según la acción de que se trate, puede requerirse además acuerdo de asamblea o facultades judiciales adicionales.

Cuando el problema es el suelo

La regulación urbanística no está solo en la ley. Funciona en tres niveles que conviene tener claros: la Ley General de Urbanismo y Construcciones, su Ordenanza General —la OGUC, fijada por el Decreto N.º 47 del Ministerio de Vivienda y Urbanismo— y las normas técnicas. Citar solo la ley da una imagen incompleta de lo que efectivamente se aplica a un permiso.

El documento de partida es el Certificado de Informaciones Previas, regulado en el artículo 1.4.4 de la OGUC. Lo emite la Dirección de Obras Municipales —o la Secretaría Regional Ministerial de Vivienda y Urbanismo cuando la comuna no cuenta con esa unidad—, a petición de cualquier interesado, en un plazo máximo de siete días, que sube a quince si la Dirección no tiene información catastral del predio. Contiene las condiciones aplicables al terreno según el instrumento de planificación territorial respectivo, y mantiene su validez mientras no entren en vigencia modificaciones a ese instrumento o a las disposiciones legales o reglamentarias pertinentes.

Después vienen los permisos. La construcción, reconstrucción, reparación, alteración, ampliación y demolición de edificios y obras de urbanización de cualquier naturaleza, sean urbanas o rurales, requieren permiso de la Dirección de Obras Municipales a solicitud del propietario, con las excepciones que señala la Ordenanza General (art. 116 de la LGUC). Y al final del proceso está la recepción definitiva: ninguna obra puede ser habitada o destinada a uso alguno antes de su recepción definitiva, parcial o total, o del archivo de la declaración jurada del artículo 144 bis cuando corresponda (art. 145). La recepción parcial existe y es útil: el artículo 144 permite solicitarla respecto de una parte de la obra que pueda habilitarse independientemente, sin perjuicio de que haya en todo caso una recepción definitiva del total. Ese mismo artículo agrega que los inmuebles construidos como vivienda no pueden destinarse a otros fines sin autorización municipal del cambio de destino, aprobación de planos y pago de los permisos que correspondan.

Fuera del límite urbano las reglas cambian: el artículo 55 de la LGUC no permite abrir calles, subdividir para formar poblaciones ni levantar construcciones fuera de los límites urbanos establecidos en los planes reguladores, salvo en los casos que la propia norma contempla. Si su caso es este, la página que lo desarrolla es cambio de uso de suelo y subdivisión predial.

Cuando aparece la autoridad

El Director de Obras Municipales estudia los antecedentes, otorga los permisos de ejecución de obras, conoce de los reclamos durante las faenas y da la recepción final (art. 9 de la LGUC). Es el interlocutor natural mientras la obra está viva.

El artículo 12 abre una vía de reclamación, pero conviene no leerlo más ancho de lo que es: la Secretaría Regional Ministerial de Vivienda y Urbanismo resuelve las reclamaciones de particulares interesados contra las resoluciones del Director de Obras Municipales y contra los rechazos del inciso cuarto del artículo 118, cuando contravienen las disposiciones legales, reglamentarias y administrativas sobre construcción y urbanización de la ley, su Ordenanza General, los instrumentos de planificación territorial o las normas técnicas de aplicación obligatoria. No es que cualquier decisión municipal, por cualquier motivo, se reclame siempre por esta vía: hay que verificar el supuesto.

Y aquí está el plazo que decide si esta puerta sigue abierta. El artículo 118 bis exige que el reclamo lo interponga un particular interesado o el propietario del predio dentro de treinta días, contados desde la publicación o notificación de la resolución, o desde la presentación del inciso cuarto del artículo 118 según corresponda. Si la SEREMI declara la reclamación inadmisible por extemporánea o por no cumplir las exigencias formales, cabe reposición dentro de tercero día. Y la resolución de la SEREMI que resuelve el reclamo puede impugnarse ante la Corte de Apelaciones respectiva dentro de quince días hábiles —sábados, domingos y festivos no se cuentan—, plazo que corre desde la notificación o desde que se certifique que la SEREMI no resolvió en el plazo legal (art. 118 ter).

Distinto es que el Director de Obras ordene la paralización de una obra: eso lo hace por resolución fundada, y debe ordenarla de inmediato cuando comprueba que la obra se ejecuta sin permiso o declaración, en disconformidad con ellos o con la normativa aplicable, sin haber ingresado la resolución que aprueba el informe de mitigación cuando procede, en ausencia de supervisión técnica, o cuando implique un riesgo no cubierto; en ese mismo acto fija un plazo prudencial para subsanar las observaciones (art. 146). Es una medida administrativa, no una sanción infraccional, y las dos cosas suelen confundirse.

La sede infraccional, entonces, es otra. Toda infracción a la LGUC, a su Ordenanza General y a los instrumentos de planificación territorial se sanciona con multa a beneficio municipal no inferior al 0,5 % ni superior al 20 % del presupuesto de la obra; si no existe presupuesto, el juez puede disponer la tasación por un perito o aplicar una multa de una a cien unidades tributarias mensuales. Y todo ello sin perjuicio de la paralización o de la demolición de todo o parte de la obra, salvo que el hecho sea constitutivo de delito o tenga sanción especial (art. 20). La municipalidad, la SEREMI respectiva o cualquier persona pueden denunciar ante el Juzgado de Policía Local, con denuncia fundada y acompañando los medios probatorios de que se disponga. Es ese tribunal el que conoce de estas infracciones (art. 21).

Y hay un plazo que conviene conocer, porque cambia por completo la estrategia de ambos lados: las acciones por estas infracciones prescriben al momento de la recepción de la obra por parte de la Dirección de Obras Municipales. Si la obra no requería permiso de construcción, prescriben en el plazo de un año contado desde la comisión de la infracción.

Honorarios y cómo trabajamos

El trabajo empieza por los documentos, y conviene saber cuáles son los que deciden: la escritura de compraventa —con la nómina de profesionales que la ley exige incluir—, la inscripción en el Conservador, el permiso de edificación, la recepción definitiva, los planos y especificaciones técnicas, la publicidad con que se ofreció el proyecto, el contrato de construcción si lo hubo, y —en condominios— las actas y el reglamento de copropiedad. Con eso sobre la mesa se puede decir qué acción procede y cuánto plazo queda; sin eso, no.

No damos una cifra de catálogo porque los encargos de esta página no son equivalentes en trabajo. Un encargo documental —revisar los antecedentes, calificar la falla y determinar plazos y responsables— tiene un alcance definido y se presupuesta con precisión una vez que sabemos de qué inmueble se trata.

Un litigio o una reclamación administrativa se calcula con otros criterios: la vía que corresponda, el número de intervinientes demandados, la necesidad de informes periciales, la cantidad de gestiones y audiencias, y las instancias comprometidas.

En ambos casos los honorarios se separan de los gastos que se pagan a terceros —peritajes y calicatas, informes técnicos, derechos municipales y del Conservador, certificados, notarías y receptores judiciales—. Esos gastos no son honorarios, no los recibimos nosotros y se rinden por separado con su respaldo.

Preguntas frecuentes

Mi departamento nuevo tiene filtraciones. ¿A quién le reclamo?

Al propietario primer vendedor de la construcción, que es la calidad que define el artículo 18 de la LGUC y que hay que verificar en los documentos, no suponer por el nombre de la empresa. Junto a él pueden responder, por sus propias funciones, el arquitecto, el profesional del cálculo estructural, el que realizó el estudio de mecánica de suelos y los proyectos de socalzado y entibación, los proyectistas de especialidades, los constructores y el inspector técnico de obra; y las personas jurídicas responden solidariamente con los profesionales o técnicos que actúen por ellas en los casos que el artículo 18 prevé expresamente. La escritura de compraventa debe contener una nómina que permite identificar a varios de esos intervinientes, aunque no prueba por sí sola la responsabilidad de ninguno. Conviene además ver dónde se origina la filtración: si viene de un bien común, la reclamación del condominio y la suya por los daños particulares pueden convivir.

¿Es lo mismo postventa que vicios redhibitorios?

No, y la diferencia es de plazos. El régimen del artículo 18 de la LGUC se aplica a las fallas o defectos de la construcción y prescribe en diez, cinco o tres años según qué falle, contados desde la recepción definitiva de la obra —salvo las terminaciones, que se cuentan desde la inscripción a nombre del comprador—. Los vicios redhibitorios son una institución del Código Civil que exige requisitos propios y tiene plazos mucho más breves: un año para la acción redhibitoria en bienes raíces desde la entrega real, y dieciocho meses para pedir rebaja del precio. Además, no toda falla constructiva es un vicio redhibitorio.

La asamblea aprobó un gasto que me parece improcedente. ¿Debo pagarlo?

La vía para discutirlo es pedir la nulidad del acuerdo ante el Juzgado de Policía Local, cuando fue adoptado con infracción de la ley, de su reglamento o del reglamento de copropiedad. Conviene actuar en vez de dejar de pagar: el deber de contribuir a las obligaciones económicas del condominio sigue al dueño de la unidad, incluso por deudas devengadas antes de que la comprara —con derecho a repetir contra su antecesor—, y su cobro se tramita por juicio ejecutivo ante el juez de letras. Antes de judicializar existe además la posibilidad de que la municipalidad atienda el conflicto extrajudicialmente, siempre que nadie haya recurrido todavía al tribunal o a un árbitro. Y si lo que se pretende es sancionar administrativamente un incumplimiento legal del administrador, puede proceder la reclamación ante la SEREMI de Vivienda y Urbanismo, que tiene su propio procedimiento sancionatorio y un plazo de dos años; eso no excluye las responsabilidades civiles o penales que puedan corresponderle.

Compré un terreno y no puedo construir lo que quería. ¿Tengo algo que hacer?

Depende de dónde esté el problema, y hay que distinguir tres planos. Si es una limitación urbanística, un cambio de zonificación o una restricción de constructibilidad, se trata del ejercicio de la potestad regulatoria y no genera por sí solo derecho a indemnización. Si es el rechazo de un permiso o una resolución del Director de Obras que usted estima contraria a la ley, la Ordenanza General o el instrumento de planificación, la reclamación va ante la SEREMI de Vivienda y Urbanismo. Y si hay un acto expropiatorio propiamente tal, el régimen es el del Decreto Ley N.º 2.186. Lo primero, antes de comprar o de reclamar, es pedir el certificado de informaciones previas.

¿Puedo reclamar por una falla si ya pasaron varios años?

Puede que sí, y la respuesta depende de qué falla. Si afecta la estructura soportante, el plazo es de diez años desde la recepción definitiva de la obra. Si afecta elementos constructivos o instalaciones, cinco. Si afecta terminaciones o acabados, tres, pero contados desde la inscripción del inmueble a su nombre, que suele ser bastante posterior. Y los defectos que no encajan en esas categorías ni son asimilables a ellas prescriben en cinco años. Por eso lo primero que revisamos son dos fechas: la de la recepción definitiva y la de su inscripción. Conviene además saber que la prescripción debe ser alegada por la contraparte: que el plazo esté vencido no significa que el asunto se cierre solo, aunque en la práctica lo hará muy difícil.

¿Cuánto cuesta?

El honorario se determina por la naturaleza del encargo. Un informe que revise los antecedentes, califique la falla y determine plazos y responsables es un encargo acotado y se presupuesta con precisión apenas sabemos de qué inmueble se trata. Un litigio o una reclamación administrativa se calcula por la vía que corresponda, el número de intervinientes demandados, la necesidad de peritajes y las instancias comprometidas. En ambos casos los honorarios se pactan por escrito antes de empezar y se separan de los gastos que se pagan a terceros —peritajes, derechos municipales y del Conservador, certificados y notarías—, que se rinden por separado.

Equipo legal revisor

Redactada y revisada por Patricio González López · Abogado del Departamento Civil e Inmobiliario de Schneider Abogados, con práctica en operaciones sobre inmuebles, estudio de títulos y litigios de propiedad.
Revisado por Equipo Schneider Abogados · Departamento Civil e Inmobiliario.
Actualizado: agosto de 2026 (verificación de los artículos 9, 12, 18, 19, 20, 21, 55, 116, 118 bis, 118 ter, 144, 145 y 146 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones; del artículo 1.4.4 de la Ordenanza General; de los artículos 1858, 1866, 1867, 1869, 2002 y 2003 del Código Civil; y de los artículos 6.º, 20 N.º 6, 44, 46, 47 y 87 a 96 de la Ley N.º 21.442, contra BCN/leychile.cl).
Sede: World Trade Center, Nueva Tajamar N° 481, Torre Norte, Of. 2102, Las Condes, Santiago de Chile.

Marco legal aplicable